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  房企借道有限合夥融資成本僅12%

  參與方多為關聯企業

  記者查閱工商註冊資料顯示,北京廣發恒盈投資管理中心(有限合夥)由北京光耀眾望投資有限公司、廣發財富(北京)投資管理有限公司分別出資950萬元、50萬元成立,而北京光耀眾望投資有限公司由深圳市光耀地產集團有限公司、郭耀名分別出資950萬元、50萬元成立。

  光耀集團成立於2002年,起步於廣東省惠州(樓盤)市,以房地產開發和社區物業管理為主業。2011-2013連續三年進入中國房地產百強企業之列。實際控制人郭耀名為惠州市政協委員,曾獲"廣東十大經濟風雲人物"等稱號。

  記者發現,有限合夥或是其重要的融資渠道之一。剛剛過去的2013年,光耀集團關聯公司有多起有限合夥融資案例,而支付投資者收益的成本僅在8%-12%左右。另據媒體公開報道,光耀集團2013年更是牽扯瞭多起借貸糾紛,光耀集團及控制人郭耀名更是因借錢不還,而一度被中國人民銀行廣州分行錄入征信系統的"黑名單"。

  基金開戶一般都以產品名稱命名,並托管在第三方銀行,以保證資金安全。而天合建築基金的匯款賬號戶名卻為"北京廣發恒盈投資管理中心(有限合夥)"。

  業內人士稱,類似項目通常比較忌諱借款人、應收賬款支付方為關聯公司。因為,第一還款來源為支付方,第二還款來源為借款人,

  房地產投資基金的組織形式主要有有限合夥制、公司制、信托制三種,而有限合夥以獨特的責任承擔模式和靈活的利潤分配形式,特別是稅收政策(有限合夥僅對個人征收所得稅,而公司制和信托制投資基金無法避免雙重征收所得稅)有利於提高投資收益而成為主流模式。

  21世紀經濟報道記者從多個第三方財富公司渠道獲得瞭內容相同的《廣發財富天合建築應收賬款收益權基金》(下稱"天合建築基金")產品說明書和盡職調查報告。

  根據《廣發財富廣東路橋應收賬款收益權基金》產品介紹書,惠州市眾望集團有限公司成立於2008年,實際控制人為郭耀名,集團下轄惠州市天合建築有限公司、惠州大亞灣東亞實業發展有限公司等多傢子公司,旗下資產超20億元。

  其中,《廣發財富廣州(樓盤)軍區部隊保障房基金》產品規模1億元,資金用於受讓惠州市天合建築有限公司享有的1.31億元惠州市惠城區75200部隊經濟適用房建設應收賬款;《廣發財富惠州候鳥酒店特定資產收益權有限合夥基金》產品規模1億元,資金用於購買惠州高爾夫球場有限公司享有的惠州候鳥球場配套酒店的特定資產收益權,郭耀名為該項目公司的實際控制人。

  根據廣發財富官網和多款產品說明書均介紹,廣發財富的前身是1988年6月成立的全民所有制企業中銀信托投資公司。在1995年被廣發銀行收購後,更名為廣發投資控股有限公司,註冊資本3.074億。2012年在中國金融業面臨混業經營的大背景下,為瞭打造全牌照金融服務平臺(銀行、信托、基金、證券、期貨、PE、私募債),集團重新設立瞭以廣發命名的廣發財富。廣發與平安、中信、招商、光大、民生、華夏、興業並列為中國八大金融全牌照集團,目前屬於廣發系的公司有廣發銀行、廣發證券、廣發基金、廣發期貨等。

  而這兩款產品的匯款賬戶是同一個賬號11014480669401,在平安銀行(000001,股吧)北京官園支行開戶,戶名為北京廣發恒盈投資管理中心(有限合夥)。

  近幾年快速崛起的光耀集團,其融資模式一直不為外界所知,或許現在可以從上述有限合夥運作中窺知一二。

  第二還臺中貸款款來源為天合建築公司經營收入,該公司是一傢大中型綜合性建築實業公司,截至2012年底,總資產為6.77億元,凈利潤7348.64萬元。

  這幾款產品的投資者預期收益率在8%-12%之間。

  應收賬款支付方為光耀集團旗下8傢子公司,同時,光耀集團全資子公司深圳市瀚明投資有限公司提供擔保,郭耀名提供個人無償連帶責任擔保。

  還款來源不樂觀

  目前,房地產企業、地方融資平臺通過有限合夥融資的方式主要有三種:采用"假股真債"形式將資金註入項目;以銀行委托貸款等形式直接貸給項目;資金借道信托計劃、券商資管計劃等通道,以應收賬款收益權轉讓等方式進入項目。

  然而,21世紀經濟報道記者深入調查卻發現,天合建築基金的應付賬款支付方、借款人、有限合夥管理人、擔保方均為深圳市光耀地產集團有限公司(下稱"光耀集團")實際控制人郭耀名的關聯公司。

  第三還款來源為惠州大亞灣東亞實業發展有限公司一塊價值5.10億元的土地做抵押。不過,一個有意思的細節是,記者在廣東省工商局的"廣東省工程建設領域企業詳細信息"中查詢到,該公司的"重合同守信用"一欄顯示為"否"。

  2月10日,廣發財富投資管理有限公司(下稱"廣發財富")官網發佈《以下是廣發財富和眾望集團的聯合聲明掃描件》,內容為"尊敬的廣東路橋應收賬款收益權基金和天合建築應收賬款收益權基金投資人:因項目應收賬款的回款速度不如預期,最近應付的季度利息需要延遲一段時間,對此,我司深表歉意,我司承諾保證在2014年2月20日至2月25之間陸續將欠付的利息派發。"

  然而,廣發財富近日在其官網發佈聲明,"因項目應收賬款的回款速度不如預期,最近應付的季度利息需要延遲一段時間。"

  而這種情況並不是孤立的。



  根據深圳市工商局註冊信息,深圳市光耀地產集團有限公司成立於2002年6月,郭耀名、惠州市鑫來集團有限公司分別出資8500萬元、1500萬元設立,郭耀名任董事長兼總經理。

  基金開戶一般都以產品名稱命名,並托管在第三方銀行,以保證資金安全。而廣發財富的兩款產品,匯款賬戶卻為同一個賬號,戶名為北京廣發恒盈投資管理中心(有限合夥)。

  如果二者關聯,會出現同時還不瞭錢的可能。

內容來自sina新聞

  而上述基金產品存在多處打"擦邊球"嫌疑,特別是在資金成本上升、房地產企業經營壓力增大的大背景下,暗藏風險。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/10402618280.shtml

  廣發財富官網介紹的"2013年已發行項目",除瞭天合建築基金,還有《廣發財富廣東路橋應收賬款收益權基金》。據產品說明書,產品規模1億元,資金用於受讓惠州市眾望集團有限公司享有的2.6億元政府應收賬款。

2013年"錢荒"餘波未瞭,房地產企業的資金難題似乎雪上加霜,即使百強房企也不例外

  記者從第三方財富公司還獲得瞭另外兩份類似操作思路的項目資料,但其並未出現在廣發財富官網上。

  資料顯示,該產品規模2億元(實際募集額尚不知,下同),期限1年,資金用於受讓惠州市天合建築有限公司(下稱"天合建築")4.42億元的應收賬款,補充天合建築的流動資金。投資金額在20、50、100萬元以上的預期收益率分別為8%、9%、11%(稅後),每季度分配收益。

  "債務人提供擔保的做法不合常理,正常情況下,應收賬款的支付方沒有理由為借款人提供擔保。"據一位PE律師介紹,企業B欠企業A一筆應收賬款,企業A通過轉讓應收賬款收益權來融資,一般是企業A抵押房產土地等。除非企業B債務到期還不瞭款,雙方同意債務展期,企業B才提供擔保,因為此時實際借款人為企業B。

  與此同時,借款人天合建築,也是郭耀名實際控制的企業。



  根據工商註冊資料,惠州市眾望集團有限公司、惠州大亞灣東亞實業發展有限公司的法定代表人為郭贊樓。根據新都酒店(000033,股吧)的公告,郭贊樓和郭耀名為兄弟關系。公開報道顯示,郭贊樓的一個身份為光耀集團副董事長。

  此外,記者2月19日在廣東省工商局查到的"廣東省工程建設領域詳細信息"顯示,眾望集團下轄的惠州大亞灣東亞實業發展有限公司、惠州光耀商貿管理有限公司、惠州市名人假日山莊有限公司的"重合同守信用企業"一欄顯示為"否",而這三傢公司最後年檢日期為2009年4月或6月。

  據上述私募人士介紹,類似項目通常會比較忌諱借款人、應收賬款支付方為關聯公司。因為,第一還款來源為支付方,第二還款來源為借款人,如果二者關聯,就會出現同時還不瞭錢的可能。

  不僅如此,上述項目運作的有限合夥管理人同樣是郭耀名關聯企業。

  根據北京市工商局資料,廣發財富成立於2012年10月,註冊資本1000萬元,實收資本200萬元,由黃亮、北京光耀眾望投資有限公司分別出資900萬元、100萬元成立。其中,郭耀名還任該公司監事。

  而北京光耀眾望投資有限公司由深圳市光耀地產集團有限公司、郭耀名分別出資950萬元、50萬元設立。可見廣發財富與郭耀名關聯。

  值得關註的是,廣發財富亦並非如其所宣傳的,屬於"廣發系"成員。

  近年來,光耀集團快速擴張,不時有上市傳言,外界更是好奇其不為人知的融資渠道和模式。

  但是,根據公開文件,鑒於中銀信托投資公司存在違法經營、經營管理混亂、資產質量差等問題,中國人民銀行於1995年10月-1996年10月接管該公司一年。1996年10月,廣發銀行才收購中銀信托,上述描述並不準確。

  同時,廣發系並不是全牌照金融集團公司,廣發銀行和廣發證券並不存在股權關系,各傢公司也和廣發財富沒有關系。

  2月19日,記者以需要融資的房地產企業人士身份,致電廣發財富官網預留的號碼,自稱黃亮(音)的人士介紹,"半年內可能都不會做房地產項目瞭,今年風險太大瞭,特別恐怖,能找我們做私募融資的企業都不行瞭,很多房地產企業資金鏈都快斷瞭,我看這些企業都不妙。""我們之前也做瞭百強房企項目,問題也挺大的。"

  巧合的是,光耀集團正是百強房企,上述天合建築和廣東路橋項目也出現瞭應收賬款回款速度不如預期問題。

  該人士還稱,"(廣發財富)可能從行業退出瞭,在和別人合資成立一個新的管理公司。"他表示,目前公司辦公地址在東三環,但廣發財富官網顯示公司地址卻在北三環。

  此外,產品材料和廣發財富官網都寫有,廣發財富"到期項目全部達到100%本息兌付"字樣。

  天合建築2012年總資產增速和利潤均極速下降。其中凈利潤增速由2010年和2011年的267.26%、228.56%降至-3.06%。

  據產品說明書,天合建築基金的第一還款來源為應收賬款支付方經營收入,支付方為光耀集團旗下光耀集團有限公司、惠州光耀房地產集團有限公司等8傢子公司,並列有對應的8個房地產項目。

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  記者發現,天合建築基金的賬戶似乎有疑點

  21世紀經濟報道記者調查發現,在天合建築基金的整個運作過程中,應付賬款支付方、借款人、有限合夥管理人、擔保方均為郭耀名控制下的關聯公司。

  不過,天合建築本身似乎也面臨增速放緩的困局。2010-2012年,天合建築總資產增速分別為101.21%、115.94%和4.49%,凈利潤增速分別為267.26%、228.56%和-3.06%。

  此外,有限合夥沒有投資門檻,而信托產品有100萬元門檻。

  據多位私募人士介紹,有限合夥可以操作應收賬款收益權轉讓,但一般是信托風控過不瞭的項目。實際操作中,有限合夥募集資金,然後借助信托計劃、券商資管計劃等通道,主要是便於風險隔離和土地房產抵押操作,然後操作應收賬款收益權轉讓,通道費率為1%-2%。"此外,信托有剛性兌付存在,投資者也會偏向於資金走通道。"

  其中,"股權質押信息"欄顯示為"限制中","限制說明"指出,"將惠州市鑫來集團有限公司15%股權,郭耀名85%股權質押給中國長城資產管理公司廣州辦事處。(2013-1774押)",核準時間為2013年11月12日。

  "法院凍結信息"欄亦顯示"限制中",限制時間自2014年2月19日至2016年2月18日,限制說明為"(2013)深寶法民一初字第1746-1號凍結郭耀名85%股權,兩年(2014-417查)"。

  此外,根據深圳市工商局註冊信息,深圳市瀚明投資有限公司(光耀集團全資子公司)的"法院凍結信息"欄中還指出,"廣東省揭陽市中級人民法院(2013)揭中法民二初字第9號凍結深圳市光耀地產集團有限公司100%股權,兩年。(2013-2155查)"。限制時間自2013年7月23日至2015年7月22日。

  光耀集團的借款紀錄似乎也並不良好。

  2013年8月1日、2日,《法制日報》、《南方日報》報道,2012年3月,光耀集團有限公司向傢住揭陽市榕城區的張某借款1.2億元,期限為3個月,深圳市光耀地產集團有限公司、郭耀名提供連帶責任保證。

  到期後,由於沒有按時還款,張某於2012年11月向揭陽市中級人民法院提起訴訟,三被告均未到庭,法院判決生效後也拒不還款。

  報道稱,經查詢,揭陽中院執行法官發現被執行人沒有足夠財產履行還款義務,就通過廣東法院執行指揮中心將光耀集團等三個被執行人失信信息公佈,中國人民銀行廣州分行將其錄入人民銀行征信系統的"黑名單"。

  2013年5月,被執行人光耀集團、光耀地產想擴大經營,向深圳某商業銀行申請貸款,卻因為有不履行法院判決的失信記錄而被銀行拒絕。2013年7月,光耀集團將本金及違約金等13056萬元匯入張某指定賬戶。

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  同時,廣發財富多款有限合夥產品共用一個資金賬號等風險問題也一一浮出水面。另據記者調查,雖然廣發財富自稱為"廣發系"一員,但事實上,其與廣發銀行和廣發證券(000776,股吧)並不存在股權關系。

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