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房產中介董事稱確實有官員拋售房產 且比例不低

內容來自sina新聞

  顯然,從事地產行業數十年、被稱為地產教父的施永青對於內地樓市的前景並不樂觀。他稱:"房地產泡沫主要有三種表現形式,過度建設、過度借貸、價格過高,三種泡沫內地樓市全有,並且,這些問題都不容易解決。"

  "內地樓市的問題一旦暴露,就可能從一個極端走向另一個極端。"日前,中原集團創始人、董事施永青在接受《第一財經日報》記者獨傢專訪時,如此形容內地樓市的現狀。

  不過,談及中原地產的應對策略,施永青的回答顯得很淡定:"我一路都是'無為而治',公司可以根據自己的處境去想辦法,市場可以'養多少',我們就做多少。"

  施永青稱,過度借貸的一個直接表現是,內地開發商的負債率都很高。"香港開發商的凈負債率在30%左右,但內地開發商的平均凈負債率超過70%,有些甚至超過100%。這種情況下,資金鏈是很容易出現問題的。"施永青分析稱,目前內地開發商的利潤率其實並不高,約為15%,房價一跌就可能直接導致虧損。"加上去年不少企業還拿瞭'面粉貴過面包'的地王,按這個趨勢下去,會很困難。"

  他坦言:"如果沒有樓盤批出來,我們在這個城市的投資就白費瞭,我們派瞭這麼多人去,就是準備它開盤,它開不瞭盤,我們原來人員的投資、前期規劃,就沒有任何回報。開發商也是一樣,原來開盤有錢收,現在不給開盤,資金就很緊張。再這樣下去,房地產產業鏈上的企業都會受拖累。"

  在施永青看來,內地樓市的"速凍"並不意外。"一些留意內地房地產實際情況的人,前兩年就已經看到瞭問題。但因為當時經濟還在往上走,所以很多問題並沒有暴露出來。"施永青稱,"4月份成交量已經開始跌瞭,5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經明顯地感覺到,市場正在改變,量變已經差不多要到質變瞭。"

  施永青反復向記者強調,房屋民間二胎轉貸打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。

  購買力蒸發

  作為全國最大的中介代理公司之一,中原地產在內地30多個城市為開發商賣房並從事二手中介業務。"我們有幾萬員工,就像在內地樓市的肌理中安插瞭一個個探測器,我們的感覺應該不會錯。"施永青說。

  部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日,監測的12個重點城市中,僅武漢的成交量出現瞭約5%的同比上漲,其餘全部下跌。其中,杭州降幅最大,為53.13%;北京次之,降幅為47.21%;深圳降幅位列第三,為36.3%。

  "一線城市雖然價格高,但是供求關系還算平衡,問題不是太大,但內地二三線城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。"施永青對記者感慨,"這樣的問題不是降價就能解決。"

  他認為,內地二三線城市的過度建設是超越人口正常需求的,甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。"結果就是,降價也沒人買。房子賣不出,資金就困死在裡面瞭。現在內地銀根緊縮,不是央行把存款準備金抽走,而是原來在市場上流轉的資金自己套死瞭。"

  除瞭過度建設,施永青認為,過度借貸是內地樓市的又一顆不定時炸彈。"本來中央有政策,限制銀行向地產行業註入過多資金,但是開發商還是利用信托、理財產品、私募基金等形式變相把銀行的錢'套出去',現在這部分錢都快要到期瞭。借新還舊是慣用的方法,但問題是,如果房子賣不動、房價下跌,他們就很難再從市場上順利融資,舊債就要出問題。"

  柳九邦

  在經歷高歌猛進的2013年後,內地樓市在2014年初突然遇冷。一開始,開發商們用春節因素、傳統成交淡季等原因來解釋樓市的低迷,但隨著時間的推移,"看衰"樓市2胎房貸 2胎房貸銀行有哪些的聲音漸漸成為主流,原本鐵板一塊的房價亦開始松動。

  量變引起質變

  "在一些二三線城市,以前開發商很容易就可以拿到預售許可證,即使樓盤還不符合預售條件。但是,現在反腐之風越刮越烈,違規獲得預售許可的情況已經大幅減少。"施永青稱,因為嚴格的審批,有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。

  國傢統計局公佈的數據顯示,內地商品房銷售"量價齊跌"的情況仍在持續。1~4月份,全國商品房銷售面積2.77億平方米,同比下降6.9%,降幅比1~3月份擴大3.1個百分點;商品房銷售額1.83萬億元,下降7.8%,降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。

  反腐敗對於樓市的影響或不止於此。施永青稱:"據我們在一線的同事反饋,確實有官員正在拋售房產,而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發,還成為市場下行的重要動力。"

  施永青也承認,樓市的調整正在給他所掌舵的這傢中介公司造成不小的麻煩,一個直接的影響是,開發商開始拖欠中介代理行業的傭金。"現在開發商拖欠瞭我們很多傭金,有一些是已經到期,有一些是應收賬款。到期的錢沒法收,就在一定程度上影響我們的營運瞭。"

  中原施永青:官員拋售成樓市下行重要動力

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/07492753193.shtml
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