201612180136【金邊房地產】海外投資是危機還是轉機,我們了解嗎?-2016-12-18

【柬埔寨金邊投資】海外投資是危機還是轉機,我們了解嗎?

報導指出,金邊房地產到2020年會有30,000套,真的是保守估計啊!

其實以我們自己長期在金邊投資跟經營物業管理,應該50,000套是不為過的,尚不包含當地人喜歡的排屋....。


看到這個數據,也許很多人會嚇一跳說,這麼多的房間,以後要租給誰,又要賣給誰呢?
其實,會嚇到是正常的,畢竟過去2012年之前,金邊才剛開放,沒有建築物,突然暴增,這樣子的感覺是正常的,就好像一鍋子水,平常維持20-30度,突然一下子增溫到50度,當然會有所感覺的燙,但是冷靜思考跟評估,比起先進城市的80-90度,甚至百度,哪個城市比較有機會再加熱(進步)呢?

金邊的人口大約180萬,加上外來人口,估計應該有200萬人,薪資低是消費力弱的主因,但是金邊平均每年30%的調漲薪資,五年之後金邊平均月薪資到一千多美元是有可能的
 (指10%的比較高收入的消費族群)。

另外,房貸的銀行利率跟額度是很大的問題,目前柬埔寨房貸利率約8%-12%,貸款年限約8-15年,現在越來越多間銀行進來,表示國際的資金會越來越多,如果5-8年以後,房貸利率如果到3-5%,貸款成數70%-80%,年限可以到20年,甚至30年,這樣子負擔及投入成本低很多,再加上當地消費力的增加,當地有能力的人要購買....。

房地產的投資,90%都是透過銀行貸款,只要是華人區域,幾乎都是如此,所以銀行貸款的額度及利率,也是決定未來投資人進場的重要因素。
其實2020年的5-6萬套,以一個人購買一套計算,不過是金邊當地人口的2-3%而已(5萬/200萬=2.5%),要去化跟接受公寓大樓,不是一件難事,另外,金邊在2010年之前幾乎是沒有公寓大樓的,也就是沒有之前大樓空房的包袱。

換個角度,如果以台北市來評估,人口約250萬人口,但是2010-2015年平均每年有2萬間供給量 ,這幾年的新成屋應該超過12-15萬套(還不包括2000-2010年的舊成屋空屋率),以每個人購買一套計算,大概是台北市人口的5%,其他城市至少都10%以上,說真的5%跟10%代表的是這個城市100個就有5個/10個能買的起房子,容易嗎?
其實非常不簡單,因為台北市的薪資要提高不容易,房價要降低也不容易....。

反觀東協市場,未來薪資提高是時間問題,人口成長是確定的,國際銀行的資金會陸續進來,是正在進行的,土地成本拉高跟房價相對成長...都是正在發生的事情,真心的告訴投資人,千萬不要被亂引導及承諾(包租幾%,要憑什麼??),千萬不可求短線
(憑什麼可以短線獲利呢?黑白講...)

理性的評估,客觀的報告....如此做,投資等收益5-6%租金報酬,等8-10年成長一倍(包含公設比例,房價40萬/坪),是自然的。
畢竟一樣是首都,房價成本(包含公設計算)每坪20萬跟100萬的差別(這個就是房價vs所得比例),未來5-8年以後,哪個城市容易漲,容易跌,不需要複雜的數學公式,可想而知。

但是,還有幾點關鍵,也是獲利重要因素 : 
1.仲介公司或是業務,當地是否有屬於自己的公司
(否則以後誰幫你服務,如果業務說公司以後會成立,那就以後再買,因為承諾的太多了,真正有做的太少了)
2.確定投資案件有物業管理
(否則,以後誰來幫我們管理,更何況很多強調酒店式管理,落後城市的素質要短時間提升是不容易的)
3.投資的物件,請務必確定其地點,產品,規劃,裝潢的單價(東南亞都是算室內面積)是否有競爭力
4.最好公司及業務本身自己是否有投資,尤其是公司,否則那麼好,為何公司自己不進場呢?
5.業務可以不斷的提供資訊,好壞都要,不可以只一面說好的,很容易誤導,因為資訊對投資是很重要的。

備註 : 每平方米*3.3=坪,美金:台幣大約32:1
轉換台灣面積,每平多少錢,3.3*32=105.6
每平方米2,500美元*105.6=NT26.4萬/坪
因為東南亞面積都沒有計算公設/攤面積(約30%)
所以單價還要再*70%,等於NT16萬多/坪
除了,單位跟面積要了解清楚,另外交屋包含什麼,是精裝修(木作裝潢跟設備齊全),簡裝修(浴室/廚房流理台/基本的地磚跟天花板,油漆等)還是毛坯房(隔間跟預留管路)。
還有,東南亞的房地產,買方幾乎是不收仲介費,但是交易需要稅金。

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