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內容來自sina新聞

一線城市出手施壓樓市 影響市場心理預期

  北京、上海、深圳三大一線房價上漲壓力過大城市均在近期升級樓市調控力度,雖然調整力度較為溫和,但不可否認的是,對市場買賣雙方預期將會產生影響。

  文/本刊記者 甄愛軍

  "滬七條"緊急出臺

  11月8日,上海房管局發佈《進一步嚴格執行國傢房地產市場調控政策相關措施》,意味著上海市政府再次發出收緊調控的信號。據瞭解,此次發佈的政策主要包含七條內容,因此被稱之為"滬七條彰化芬園農地貸款",涉及差別化住房信貸稅收、住房限購、增加普通住宅土地供應等綜合措施。

  從發佈的內容上看,"滬七條"中能夠立刻出現立竿見影效果的措施主要有兩條:第一條是關於"對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%。第二條是"滬七條"中的關於"調整非本市戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費年限,由累計繳納1年以上變成累計繳納2年以上"。這是"滬七條"中的亮點,將使一部分本來具有購房資格的非戶籍購房者失去購房資格,對成交量產生直接影響。

  此外"滬七條"還明確會增加住房用地供應。政策規定,2013年上海市住房用地供應量在不低於過去5年平均供應量的基礎上,再增加30%的供應量,確保住房用地供應1000公頃。

  增加土地供應,對增加市場供應、改善供應狀況有利,該措施獲得市場分析人士的肯定。不過,也有分析人士指出,在後續的執行環節,需要加大對住宅用地的供應。德佑地產研究總監陸騎麟表示,按照目前的上海市住宅用地與配套房用地的比例關系估算,未來每年1000公頃的住房用地供應,能夠真正作為商品住宅用地的供應量應該也在550萬平方米左右,對應目前住宅建設用地平均容積率為1.88,2013年商品住宅建設面積剛剛超過1000萬平方米。而現實情況是,2013年前10個月,上海市商品住宅成交面積已經達到瞭1055萬平方米。陸騎麟說:"在增加住房用地的同時,更應該加大可供開發成商品住宅用地供應,並且在增加土地供應的同時,盤活已出讓土地,並且減少由於政府原因而導致的開發商囤地。"

  三大一線城市均出手

  在3個月前,位於浦東金橋的森蘭雅苑項目報價為4萬元/平方米左右,但現在已經漲到瞭4.8萬元/平方米,短短3個月內勁漲20%。如果森蘭雅苑的價格上漲是因為受自貿區成立利好刺激,尚在情理之中,那麼位於青浦新城的一個樓盤,半年前以2.2萬元/平方米的開盤價入市,目前已經漲至2.6萬元/平方米左右,漲幅同樣勁爆。

  房價上漲壓力過大、無法完成今年調控目標,成為三大一線城市在近期紛紛加大樓市調控力度的主要原因。就目前的情形來看,一線城市房價面臨著不小的上漲壓力。據中原領先指數數據顯示,北京、上海、深圳三大一線城市10月二手房價格指數出現大幅飆升現象,同比去年漲幅分別為19.4%、18.3%和19.3%。與今年年初相比,累積漲幅也十分驚人,京滬深三地分別達到15.5%、15.4%和16.8%。

  其實房價在今年6月份前後就顯露出不小的上漲壓力。根據中原地產監測數據顯示,5月份以來,北京、上海、深圳等地高溢價、高總價、高單價地塊層出不窮,6月份上海總價最高地塊不斷湧現,這種現象一直持續到9月份。土地市場趨熱,導致土地價格維持漲勢,尤其是一線城市地價上漲最為明顯。

  為瞭抑制房價過快上漲,北京、深圳也和上海一樣,出臺瞭新調整政策。對比近期京滬深三地出臺的調控政策,其中異同點比較明顯。相同部分主要有兩個方面,其一是三地同時都重申嚴格執行現有政策,尤其是限購、限貸政策的執行,同時表示會加強對市場的監管;其二是同時提高二套房首付比例,在之前首付比例6成的基礎上提高到7成。不同點表現在各地政策此次調控的發力點,如上海在提高瞭外地人的購房門檻,由之前的2年內在本市累計繳納1年以上,調整為3年內在本市累計繳納2年以上,以抑制部分改善及投資性需求;北京則在自住型商品房的供應方面下功夫,提出自住型限價商品房供應體系,明確將按照"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的總體思路。

  影響市場心理預期

  得知上海出臺"滬七條"之後,原本準備買房的陳小姐決定再等等。此前受房價上漲預期影響,資金並不是很寬裕的陳小姐準備向朋友借一些錢把房買瞭,以鎖定成本。但看到北京、上海等城市接連出臺政策繼續加大對樓市調控力度,於是決定暫緩置業計劃。

  陳小姐的心理變化,其實並非個例。漢宇地產市場研究部分析師朱春峰表示,本次"滬七條"所產生的影響力更多則是在買賣雙方的心理,會緩解雙方房價預期的變化。來自市場 的信息顯示,賣方的"惜售"心理有所松動。有中介人士表示,"滬七條"出臺之後,加價、"跳價"現象得到緩解。

  雖然新出臺的政策中,也有一些針對性很強的措施。但由於涉及的群體很小,因此影響范圍有限。比如在"滬七條"中,提高二套房貸的首付比例以及提升非戶籍居民購房資格的門檻,均是如此。漢宇地產有關人士解釋說,在房貸方面,盡管二套住房的首付比例提升至7成,但是在房貸利率上卻並沒有提及,依舊延續瞭此前基準利率上浮1.1倍的做法。對於提高首付比例和上浮房貸利率兩者而言,往往後者的殺傷力更大,換句話說,政府在錢袋閘口處"留瞭一手"。而在限購方面,雖然會對非戶籍置業者有一定的影響,但影響程度和范圍非常有限,根據漢宇地產市場研究部對全市置業群體年齡監測顯示,25歲以下購房者(含滬籍居民)的市場份額僅為10%~15%,因此可以預見非滬籍限購整體影響的消化期並不會太久。

  總體而言,京滬深三地政策調控的力度較為溫和,但能起到對當前市場進行適當降溫的作用。如"滬七條"無論是提高首付比例還是購房門檻,都將直接導致對目前購房需求的抑制,進而影響到樓市的供需平衡。

  政策可能帶來的副作用也不可忽視。有業內人士提醒說,"滬七條"內容之中並沒有涉及開始執行的日期。這樣一來,在房屋買賣實際操作過程中就會增加合同違約的風險。同時,如果政策執行空置期過長,就猶如"新國五條"效應,市場便會引發新一輪恐慌性入市。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/15112500112.shtml

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