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  據克而瑞的數據顯示,今年第三季度,全市商業性質公寓共有6687套新增供應,並有4506套商業公寓成交。

  "抄底"需謹慎

  "今年5月以後,公寓市場的環境就很不好,我們8月份降價15%,很快走瞭三十多套貨。現在價格不但沒有回調,還繼續小幅度下探,但成交量卻很難再有起色。"一位市區商業公寓項目負責人告訴記者,由於市場上同類型的產品眾多,而客戶量卻在減少,此前掀起的"價格戰"所起到的促銷效果正在消減。



  庫存高企

  幅度最高達20%以上

  對此,肖文曉亦表示,從"金九銀十"公寓的銷售情況來看,廣州商業性質公寓的價格普遍較前期有所下調,與今年的高位水平相比,降價幅度最小的也有3%~5%,最高的可達20%以上。不過,這類降價幅度特別大的公寓產品多少有些特殊情況,有的是產品有差異或者是清理尾貨,有的則另有文章。譬如個別樓盤要求買傢必須先與酒店簽訂一份裝修合同,然後酒店每月再返回一定金額的租金給買傢,"最終算起賬來,實際的降幅不一定有數據顯示的那麼多。"

  降價促銷



  而在趙卓文看來,目前市場上的商業公寓產品的投資價值都一般,投資者若想入市"抄底",除瞭看價格外,還需要留心產品的可出租性、轉手難度以及物業管理和經營團隊實力。

  房價點評網廣州高級分析師肖文曉指出,供求關系決定瞭年底公寓市場仍然會是"以價換量"的態勢。特別是在調控政策逐漸松綁的情況下,如今限貸已松綁,若再放開住宅限購,勢必會影響到投資者購買公寓的投資熱度。

  對於商業性質公寓產品而言,央行松綁限貸似乎不是什麼好消息。商業性質公寓興起於住宅限購之後,因其類住宅的產品特色,加之此類產品面積普遍較小,總價較低,又有"不限購、不限貸"的特殊優勢,從住宅市場轉跑道而來的投資客趨之若鶩。但今年的商業性質公寓新貨供應量達歷史高位,並且多是集中在商務氛圍較弱的外圍區域,市場上的供需關系失衡,商業公寓的投資價值備受質疑。

  即將步入供求兩衰局面



  "雖說現在市場上公寓盤降價比較猛,但買傢還是要謹慎入市。"廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為,"商業公寓屬於非'剛需'的投資品,受經濟大環境影響較大,市場一片大好時,這類產品就有升值的可能,但當市場行情不濟時,商業公寓的投資價值很可能快速貶值" 。

  盡管整體成交量不低,但由於從去年下半年開始,廣州市的商業公寓便進入瞭新貨供應井噴期,受制於市場有限的投資購買力,公寓市場陸續積壓瞭較大的庫存量。截至9月份,全市商業公寓產品的庫存約15728套,去化周期高達11個月,明顯超出6~8個月的合理水平。



 後市被看淡





  "市面上高性價比的商業公寓產品,大多都有'偷面積',而且以Loft戶型為主。隨著建築規范的不斷完善,'偷面積'的漏洞會被堵上。從這個角度來看,目前市場上的部分商業公寓,可謂是'絕版'產品。"合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示,商業性質公寓的供應井噴期即將過去,整個市場將從現在的供大於求步入供求兩衰的局面。

  產品的稀缺性常被發展商二胎借款契約任何問題免費諮詢標榜為樓盤優勢,從供應井噴到"絕版"的商業公寓產品,其含金量是否有望得到提高呢?

  多位業內人士都對商業公寓的前景和出路感到擔憂。廣州中原地產項目部總經理黃韜指出,商業公寓供應量較大的外圍區域,雖投資門檻較低,但未來轉手風險較高,"從公寓的租客群體來看,多是中高端的年輕消費者。這部分客戶更願意留在配套齊全、上下班方便的市中心居住,外區公寓對其吸引力不大,客源不足將制約郊區商業公寓的租金水平和物業升值情況。"

限貸松綁 商業公寓更難賣瞭?

內容來自sina新聞

  優先考慮中心區域公寓盤

  面對市場上商業公寓的"降價潮",部分投資客都想趁機"抄底"。眼下是出手的好時機嗎?

  在黃韜眼中,郊區公寓的升值前景已經被發展商"註水",他奉勸投資客三思而後行。他不大看好將郊區公寓盤改作連鎖酒店,因為當前酒店業的生意不佳,即便在廣交會期間,市區路段的酒店生意亦是不復往年,"酒店業對經濟大環境更依賴亦更敏感,郊區公寓改成酒店後,恐難有充足的市場需求。"

  黎文江指出,對於投資客而言,如果手上資金較為充裕,現階段倒可以優先考慮地段優越的中心區域公寓項目。倘若手上資金有限,部分地處新商圈的郊區公寓,也可以作為候選。不過,按照目前的商業公寓租金回報率來看,市中心板塊如珠江新城,商業公寓的租金回報率也僅介於3.5%~5%。,郊區板塊因客源稀少,更是毫無租金回報率可參考借鑒。因此,無論是購買中心區還是郊區的商業公寓,投資客都需要做好長期持有的準備。

  去化周期高達11個月

  肖文曉亦提醒,投資者在做公寓投資的時候,需要從開發商的品牌實力、投資回報率、升值潛力綜合考慮投資項目,建議優先選擇市區以及一些有規劃利好(比如地鐵上蓋)的項目入手,第一位考慮的應該是項目的投資價值,而不是售價高低。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/07592958364.shtml

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