201612182204【金邊不動產】您最常聽到的~~~海外業者誇口的五大謊言-2016-12-18

您最常聽到的~~~海外業者誇口的五大謊言

 

一、 我們幫你處理售後服務
首先,海外置產的售後服務大概分為兩大項目,第一個是交屋之後的「物業管理」,從驗屋、交屋、出租、管理、收租、繳費到修繕....等等項目,等於您在海外置產所有麻煩事都已經交由物業管理公司處理,可以省下最最最麻煩的部分,因此物業管理非常重要
   不過事實上,目前有近九成的業者其實是沒有在做售後服務的,這些海外仲介業者所指的「我們幫您處理售後」,其實不外乎三種做法:
(1)看看建商交屋之後會不會有安排物業管理
(2)如果建商沒有安排,交屋後再隨便另外找看看
(3)這只是說法,實際上並沒有打算要幫你管
  上述三種作法中,其實第三種屬於最惡劣,也是最多業者真正內心的想法,因為大部分都是房仲小公司或者跑單業者在處理,交屋後只要一個倒閉收店,您是完全求助無門的。
二、 一條龍服務到好
海外置產的售後服務有兩大項目,除了物業管理之外,另一項目就是「出場機制」,這個目前各家業者都沒有這樣的措施,海外仲介業者是絕對不可能為了幫您賣房子,而到那個海外國家去開成立駐點的。
  現在這些海外仲介業者在處理客戶未來出售的方式,也不外乎三種作法:
(1)請物管公司找當地的房仲公司合作銷售
(2)你可以找台灣的公司幫忙你賣給台灣人
(3)這也只是說法,實際上根本沒打算幫你處理
  上述的做法當中,幾乎大部分都是屬於第三種,因為這些海外仲介業者完全沒有能力處理出場這一塊,對當地海外房仲通路也是完全沒輒,而且這些海外仲介業者很喜歡要客戶自行跟建商聯絡把問題丟回給建商處理
三、 我們不收服務費
這個最扯,請千萬記住免錢的最貴,到時候海外仲介業者一句說「我沒有收你服務費,所以不需要服務你」,你就完全慘啦。同時您可以想想,如果不收服務費的話,那利潤是從哪裡來的呢?高成本的售後服務呢?
  小心,羊毛出在羊身上。
 
四、  你的紅單可以隨便找仲介幫你賣
這個跟第二點有點類似,尤其在柬埔寨真的層出不窮,因為柬埔寨過去兩年鼓勵客戶短期炒紅單的做法太誇張,而導致目前台灣的柬埔寨房地產已經被這些紅單亂象整個搞慘了,而這些海外仲介業者就是賣的時候什麼都敢說,等你需要轉售紅單時不是消極配合,就是對客戶不理不睬。
  目前接到最多希望幫忙轉紅單的求助,95%都是柬埔寨的物件,而這兩年柬埔寨交易糾紛最多的也幾乎就是這個紅單問題。只能說,千萬千萬不要相信柬埔寨的轉紅單模式極度難成功,因為即便是您要賠售您也會賣不掉,如果有人敢說自己很會轉柬埔寨紅單的。(如果您真的想要靠轉紅單短期操作的話是不建議以這個方式為主要獲利模式)
五、  保證好賣、好賺
如果你遇到的海外仲介業者跟你回報租金投報率在8%以上,擁有近20%的年漲幅,同時還好租、好賣的時候,請您千萬要注意了。
通常敢這樣講的業者只會有兩種可能:
(1)根本對當地市場完全沒經驗,才講這種不切實際的想像
(2)不計一切只要能成交就好,未來的事情未來再說
  這些標準的海外仲介業者幾乎都是以第二個心態來面對客戶,因為目前海外置產的產品幾乎都是預售屋,等到交屋、收租到最後出售時大概都已經五六年以後了,那時候的事情就交給那個時候再說。

 

實際上,依照目前主流比較安全的國家,像是泰國、馬來西亞、澳洲,即便以地段與屋齡來平均,合理的租金投報率大概是4-6%,年增值約7-12%之間,而這些預售屋在交屋後大概會有3-6個月的空窗期是很正常的,絕對沒有一交屋馬上就立刻被搶著租走的情形 ( 除非你的租金極度低於行情 )


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