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內容來自sina新聞

媒體稱10年後90後不缺房 傢庭三代人房子是遺產



  近日聽說,房地產行業的大佬們,都在思考一個問題:"10年以後房地產行業會怎麼樣,公司該怎麼辦?"

  這已經不是個新問題瞭。我記得在之前的公開論壇上,龍湖的吳亞軍和萬科的鬱亮都直接提出瞭這個問題,他們認為,房地產行業如此的發展模式在10-15年以後就走到瞭盡頭,單純依靠新增住宅開發的發展模式,房地產企業的發展會嚴重受阻。

  其一就是10年之後,城鎮化基本完成,城市的新增住房需求不再這麼強烈;其二是10年之後,人口結構發生變化,老齡化影響樓市供給需求發揮作用,很多傢庭三代人都有房,最後都以遺產的形式給瞭"90後"或"00後",這些新年輕人們,不再缺房子瞭;其三是土地供給也不能支撐房地產新建住宅以如此大的量增長。

  後面還可以列舉若幹種原因,有很多是不言而喻的。凡此種種,都是那些想踏踏實實依靠手藝幹活賺錢的開發商們真正擔心的問題。有些企業,在短期的波段中采取大膽的賭博舉動,一舉獲得瞭市場先機的,可能短期內不會考慮這個問題。但是總有一天,它們也要面對這個問題。

  為瞭應對這個問題,萬科提出瞭商業地產戰略,將未來的發展方向,從住宅建設開發商轉向城市配套服務商,這是一個不錯的選擇,但是也是任重而道遠。中國的城鎮公共服務還沒學會選擇付費來購買服務,10年之後,人們的購買力和意識是否到瞭這一步,也還不知道。

  從城市配套服務商的概念裡面,很多開發商已經開始做些小生意。例如,有的開發商在自己的已建成小區的物業公司,開展瞭賣水、送快遞、送蔬菜、賣水果等種種服務,廣東一傢成功的開發商,在自己的建地出售缺錢急用哪裡借錢小區內社區服務的60%都已經實現瞭開發商自己運營。

  旭輝地產去年也開始瞭一項"最後一公裡"的服務,在自己的小區設立一個快遞投送和分揀站,向業主收比較低的費用,解決快遞的最後一公裡投送業務,這個服務中心,還可以兼營一些其他的業務。

  上述這些,都是開發商們探討未來做持續運營的辦法,相比之前開發商們動不動幾百億就突然轉向去做商業地產、養老地產之類的,如今的開發商更顯理性,但是沒有那麼大的想象力的轉型方向,也意味著未來並不是所有開發商都可以走得通這條路。

  萬科提出商業地產的戰略,是想借目前萬科仍能拿到新的土地,而且大部分新的土地是新城中心的位置的時候,趕緊在拿住宅用地的時候,也持有一些商業。前不久,萬科在北京(樓盤)回龍觀地區拿下一塊地,裡面除瞭給政府建的自住房,其他都是商業用地瞭。

  當然,從這個持有並運營的角度去想的話,還有很多藍海的空間。例如,很多開發商今年開始轉向做舊城改造,這裡面就很有學問。

  其一舊城改造項目很多可以列入棚戶區改造項目,融資上得到銀行的照顧;其二是舊城改造項目做完之後,開發商得到的土地是城市核心地區土地,可以做商業。

  以前,開發商們對待需要拆遷工作的舊城改造項目是謹慎的。尤其是在政府沒有搭配給很多住宅用地,難以平衡回來投入賬本的時候,是不會做的,但是如今舊城改造也成瞭香餑餑。這就是上述說的,可以通過這種方式,再開發一片藍海出來,在城市的中心地區獲得商業地塊,養若幹年以後,可以作為傢底成為維持一個公司的持續收入,在條件成熟的時候,還可以通過資產證券化實現流通,將不動產變為動產。

  這些都是機會和道路,但是都總結瞭一個道理,那就是住宅開發的好日子已經不再瞭。除非你特別敢賭,否則目前的市場發展情況下,另尋出路,已經迫不及待瞭!

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-26/07572593928.shtml

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