201612190351內政部土地買賣契約書範本 內政部土地買賣契約書範本 房地產主業央企五年凈賺2000億 四萬億後狂飆突進

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內容來自sina新聞

房地產主業央企五年凈賺2000億 四萬億後狂飆突進

房屋二胎銀行借款  房地產主業央企五年凈賺2000億

  四萬億後的狂飆突進

  喊瞭很多年,央企退出房地產的步伐依然緩慢。

  "目前78傢非主業央企何時能清退房地產業務,已並非關註的焦點,現在需要引起註意的是,房地產主業央企在市場中居於強勢地位,行業集中度也越來越高。"國務院發展研究中心一位分析人士對《華夏時報》記者表示。

  記者根據年報數據不完全統計,2009年至2013年這5年間,主業為房地產的央企,在房地產行業賺取的凈利潤達2000多億元。

  一位不願具名的業內人士分析,支撐房地產央企高額利潤的,有其自身對市場的良好把控,但這些央企享有的"政策紅利"和"體制優勢"也不可忽視。

  "'四萬億'計劃推出後,整個市場都出現瞭國進民退的現象,主要表現為非主業央企對房地產業務的參與度大大加強,擠壓瞭民企的生存空間。這一現象發展到現在,非主業央企的原有資源大部分流入到主業央企,使得優勢資源逐漸向房地產主業央企聚合。"上述國研中心分析人士說。

  2000億凈利潤誘惑

  目前,距國資委[微博]明確下達"78傢非房地產主業央企退房令"已有四年,距國資委[微博]最早提出央企退房則時間更久。因涉及到各方的利益調整,央企退房不但進展緩慢,就連國資委的這項政策也逐漸淡出人們的視野。

  數據顯示,位列國資委清退名單的78傢非主業央企共有房地產子公司227傢,約占央企全部三級以上房地產公司數量的60%。

  "一部分央企退出房地產之後,目前78傢非主業央企涉房業務的比重有所降低,但房地產主業央企涉房部分的業務比重卻逐年上升,從房地產業務中盈利的能力也越來越強。"上述國務院發展研究中心人士表示。

  據記者按年報數據計算,僅2013年一年,中海地產、華潤置地、保利地產、中糧地產、中航地產、華僑城等業務板塊主要為房地產領域的主業央企凈利潤就高達562億元。

  此外,在中國中鐵、中國鐵建、中國中冶、葛洲壩、五礦集團等業務板塊也涉及房地產領域的主業央企中,房地產業務的比重也日益增加。

  "從近幾年來看,這些房地產主業央企中房地產業務的比重一般占到30%左右,盈利所占比重甚至能占到40%。"一位瞭解情況的央企負責人對記者表示。按這一比例,2013年,其他房地產主業央企中涉房業務的凈利潤總和至少在140億元。也就是說,僅2013年一年,房地產主業央企在房地產業務上賺瞭至少700億元,這還不包括央企控股的房地產企業貢獻的凈利潤。

  實際上,"四萬億"刺激計劃出臺後,央企、國企在房地產領域的擴張較快。記者據年報保守估算,2009年至2013年,房地產主業央企涉房部分的凈利潤至少為2000億元,其中上述幾傢業務板塊主要為房地產的主業央企5年凈利潤累計超過1800億元。

  "強大的融資能力和極低的融資成本使央企在土地市場揮金如土,2009年的'四萬億'計劃及超過十萬億的信貸,大部分流入到央企和國企,這些企業在2010年前後制造瞭大量地王,進而推高房價,在市場不斷被推高的過程中,央企無疑成為最大的受益人。"上述不願具名人士稱。

  近幾年,房地產業整合度不斷提高,其中,房地產主業央企所占的市場份額也在繼續上升。根據2013年的房企業績,當年銷售額過千億的房企增至7傢,其中有3傢為央企或央企控股企業。

  央企的"政策紅利"

  "央企紮堆投資房地產,是受利益驅動。"國資委企業改革局原副局長周放生曾公開表示,"房地產開發利潤豐厚,能夠幫助央企做大資產規模,提高利潤,而這些又與央企負責人的考核、績效密切相關。"

  近年,央企的考核指標深化瞭對經濟增加值的考核,即經核定的企業稅後凈營業利潤減去資本成本後的餘額。2013年公佈的新考核標準中,經濟增加值的權重提高至50%,利潤總額指標權重下降為20%,同時取消瞭主營收入增長率指標,相應更換為總資產周轉率。考核不達標的央企負責人,將根據考核分數扣減延期績效薪金。

  在國有資本保值增值要求及上述考核體系下,央企的利潤率成為至關重要的指標。而做大房地產業務,則成為瞭央企提高利潤率的"不二法門"。房地產開發的毛利潤通常高於其他主營業務,在基建、工程、貿易、運輸等類型的央企更是如此。

  以中國建築為例,房地產開發業務在營業收入中占比不足10%,但其利潤占比卻接近40%。相應的,房屋建設、基礎設施建設業務等主營業務收入的毛利率水平在8%-10%,而房地產業務的毛利率超過44%。

  中國中鐵、中國鐵建、中冶科工等央企的情形也大抵如此,工程類主營業務毛利率不足10%,但房地產業務的毛利率卻超過30%,有效地拉升瞭整體毛利率水平。

  "去年以來,國資委對央企退房、拿不拿地王都沒有過明確的表態,尤其是5月份之後,對於樓市調控的表述也相對較少瞭。"北京一房地產央企的內部人士向記者表示,"與此同時,按照國資委的要求,從去年下半年開始,實現保增長的工作目標被排在瞭首位。"

  業內分析人士陳劍波表示,這一輪房地產周期中優勝劣汰、強者恒強的趨勢越發明顯,大型央企借助得天獨厚的資源優勢,在"保增長"的大旗下,能夠獲得政策、資金等方面的傾斜,市場占有率份額將大幅提升,行業集中度加強。

  "對於央企而言,銀行信貸、資本市場融資的路徑是通暢的,但其他主業利潤小不願投,房地產就成為最好的出口。"陽光100集團常務副總裁范小沖稱,央企習慣於做資源導向的行業,房地產行業對土地、資金、政府關系等資源要求很高,正對其路,且利潤不菲。

  主要做政府項目投融資的大嶽咨詢總經理金永祥透露,近兩年,大量央企通過舊城改造、產業園等名義進入二三線城市。地方政府也更願意將土地一二級聯動開發、新城建設等業務,與當地的基礎設施建設捆綁,一並與央企進行合作。

  "央企在土地、資金等資源上享有超國民待遇,在資源配置傾向於央企的情況下,政策更應該引導央企在城市基礎設施、保障房建設上發揮更多作用,承擔更多社會責任。"上述國研中心分析人士表示。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/08012702086.shtml
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