201607081142二胎房屋 二胎房屋 孫宏斌掌舵綠城百日股價暴漲80% 融創成最大贏傢

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限公司法人

綁約三個月

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一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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內容來自sina新聞

孫宏斌掌舵綠城百日股價暴漲80% 融創成最大贏傢

  "除瞭品牌是綠城的,其他包括營銷、人員、資金、工程都是我們融創的。"上述對"新"綠城的評價出自一位已經離開的融綠"老人"。在加盟融綠前,他一直在融創的營銷系統工作。在他眼裡,未來的綠城不過是融創旗下的一個品牌。綠城的營銷和管理,將融入更多的融創元素,最終成為融創的一部分。

  根據他加盟融綠後的觀察,融創和綠城合資的兩年時間裡,綠城的品牌價值得到瞭最大限度的發揮。而當融創完成對綠城的收購之後,綠城這個價值達到200億元左右的品牌,也將註定成為融創在全國攻城拔寨的"核心裝備"。他把綠城中國前董事長宋衛平稱為"企業傢",而把新任聯席董事主席、融創中國董事局主席孫宏斌稱為"資本傢"。

  "有瞭綠城,我們哪裡都敢去!"孫宏斌毫不諱言借綠城品牌擴張的欲望和進一步壯大融創的野心。在8月份的中期業績會上,當記者問及,未來是否會向廣東、福建一帶深入時,孫宏斌直白地向業界宣告,融創未來將進入更多的市場,和更多的企業競爭。

  而這也是港股市場投資者所期待的答案。從5月底宣佈收購,截至9月10日,盡管綠城的股價僅由7.69港元/股漲至8.5港元/股附近,但融創的股價漲幅已達到80%。港股市場投資機構預測,融創在收購綠城以後,未來將加快進軍銷售額千億房企的步伐,並成為港股投資者眼中的優質股。

  看起來融創才是這筆交易的最大贏傢。

    強力促銷:機構卻稱業績平平

  綠城的月度通訊顯示,今年6~8月,在孫宏斌正式接手的三個月裡,綠城的合約銷售額由去年同期的147億元,增長至今年的162億元,增幅10%。應該說,在今年市場整體遠比去年低迷的大環境下,綠城的業績不算差,但卻受到瞭港股機構投資者的批評。

  來自輝立證券和高盛亞洲的兩份言辭苛刻的研報稱,"綠城中國正處於融創接管後的轉型期,銷售表現平平";"公司由今年下半年至2016年利潤率會維持在24%水平,較該行預期低4個百分點,相應將其2014至2016年基本盈利下調25%至40%。維持公司'中性'評級,目標下調5%,由原來9.6港元降至9.1港元。"

  從券商機構的角度看,綠城的表現難以讓他們滿意,他們希望孫宏斌掌握的綠城,比宋衛平時代有更強的銷售表現,以及更高的毛利和投資收益率。

  也正因為這樣,孫宏斌的壓力,要比宋衛平大得多。

  時間回溯到6月,在宣佈合並消息後僅一周,綠城的官網突然出現一份 《關於在綠城工程系統內實施廉政督察的公開信》。公開信中稱,公司接到投訴,在綠城工程系統中存在對合作單位"吃、拿、卡、要"的現象。根據宋衛平董事長的要求,公司將對此類現象展開專項整治,在調查核實的基礎上對違規乃至違法員工進行嚴厲懲處、絕不姑息。

  從反腐開始,綠城開始瞭一系列人員調整,部分融創高管加入綠城團隊,全面掌管綠城的各項工作。

  7、8月份,幾乎所有的融創和綠城高管都在全國各地出差,瞭解項目的情況。融創總部的工作人員說,這三個月裡沒見到孫宏斌一次。

  6月9日,孫宏斌宣佈接手綠城十幾天後,綠城就推出"綠城20年,百億大回饋"活動,總共向綠城老業主發放出價值超300億元的購房抵扣,期望挖掘老業主新的購買力。

  雖然綠城的促銷很有誘惑力,並且孫宏斌領導的團隊銷售能力在業界首屈一指,但是,這並不能保證綠城的銷售業績暴增。

  8月25日,綠城行政總裁壽柏年對記者說,今年上半年,綠城是在一個非常嚴酷的環境下運行的,利潤比往年稍差,是一張比較平的成績單。

    綠城漸變:不再堅持"不降價"

  在綠城半年業績會前,關於融創和綠城的合並將出現"變數"的消息在業界瘋傳,對此,孫宏斌的回應非常直接。"任何情況下我們不會放棄這次收購。"即使出現最極端的情況,需要再拿近兩百億全面收購,他也相信 "有很多投資人跟我們一起走"。兩傢合並的完成計劃在12月,但融創和綠城的高管都表示,最終很可能提前實現。

  孫宏斌對綠城的喜愛由來已久,他甚至自己掏錢購買綠城的房產。多年來,綠城打下瞭深深的宋衛平烙印,孫宏斌需要面對的是,宋衛平淡出後,綠城粉絲們的心態變化。

  在上海浦東高架兩旁的廣告牌上,有樓盤掛出"宋氏綠城、絕版珍藏"的大幅廣告。"那是錦繡蘭亭",孫宏斌自己一口報出瞭樓盤的名字,他很務實,似乎隻要有助於銷售就行,根本不在乎廣告上寫的是"宋氏"還是"孫氏"。

  宋衛平曾糾結於 "究竟是造高品質的房子,還是老百姓買得起的房子",孫宏斌不會這樣糾結,但在房地產寒意漸濃的當下,公眾想知道融創將怎樣保持綠城的金字招牌,能否交出令人滿意的財報。

  綠城對品質偏執狂式的追求在業內有口皆碑,但又常常因為去化緩慢,每每陷入資金緊張的局面。綠城的銷售似乎略顯清高,而這是融創銷售團隊即將進行改變的。有消息顯示,融創的銷售團隊接手綠城的項目後,大大提高瞭銷售速度。

  人們記得,無論是在差點要破產的2012年,還是在活得非常艱辛的2008年,在宋衛平的主持下,綠城一直不願意降價。宋衛平曾說,寧可為價格解釋一輩子,也不原意為質量道歉一輩子。

  然而,在孫宏斌接手綠城後,絕不會不降價。根據市場的需求,靈活調整價格,是他的主要策略。

  "別人的房子降價賣掉瞭,我們像傻子一樣在那兒站崗?"孫宏斌把"供求關系"、"市場行為"掛在嘴邊,如果市場風向真的變瞭,他肯定不會硬撐。對於綠城旗下幾百個項目,未來是收回還是賣給合作夥伴,一切按市場規律來決策。

  靈活的價格策略,讓綠城的日子比以往好過不少。綠城蘇州桃花源(樓盤資料)項目的競爭對手說,桃花源進行瞭價格調整後,讓樓盤的不少目標客戶轉向瞭桃花源。因為在減少面積之後,客戶發現,隻要以競品一半的價格就能買到桃花源的房子。盡管桃花源銷售的實際房源比競品的密度大很多,但在價格的誘惑下,還是有不少購房者選擇瞭綠城項目。

  業界評價,以銷售起傢的開發商比其他開發商更註重銷售,所有的工作都將圍繞銷售,在這樣的背景下,產品理想主義的綠城也許將就此作古。

    調整佈局:未來專註於大城市

  除瞭靈活的價格策略,綠城還調整瞭城市佈局。孫宏斌認為,要保證綠城的品質,未來在佈局上要有所舍棄。未來綠城品牌的策略是專註於大城市,放棄中小城市,因為隻有大城市才能接受綠城這樣的高品質和高成本。未來融創、綠城、融綠三傢各幹各的,分工上各有自己的管理半徑。

  孫宏斌和宋衛平將擔任綠城的聯席主席到2015年,為瞭履行宋衛平對另一大股東九龍倉的承諾,2015年之後,綠城將完全在孫宏斌掌舵之下。

  孫宏斌對綠城的戰略規劃十分清晰,在上海市場做到第一之後,北京將是未來綠城的發展重點。"我們對城市的選擇非常明確,北京、上海,然後是杭州這樣購買力強的二線城市。"孫宏斌說,在北京,綠城和融創的項目將設法聯合發展,而綠城下一步的眼光將放在南京、廣州、深圳等城市。

  與綠城的聯姻,孫宏斌是十分稱心的。他在記者會上興奮地說:"有瞭綠城,我們哪裡都敢去!"言下之意,福建、廣東這些地產群雄並起的地區,也不再被視作畏途。

  孫宏斌一直堅持的觀點是,剛需已經是紅海,而改善型、高端住房比剛需更有前途。現在做剛需的開發商數量已經非常大,競爭越來越激烈。眼下即使是在放開限購的地方,開發商做得也很艱難。

  事實上,港股投資者也非常看好融創在完成對綠城收購以後的業務擴張能力。海通國際也表示,收購綠城是融創的長期目標,將有助於公司鞏固其在大城市高端住宅市場的市場地位。在過去的兩個月,融創股價累計提升近80%,是房地產板塊漲幅最大的公司。

  海通國際還認為,對綠城的收購以及限購政策的全面放松,有助於融創加快成為全國領先的開發商,以及成為千億俱樂部成員,公司甚至有可能在2015年取得千億合同銷售。海通國際提升瞭對融創合同銷售的預期 (2014和2015年分別上調為人民幣730億元和950億元)並相應上調瞭盈利預測和每股凈資產預估。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/09434446679.shtml

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