201607072346道路用地買賣行情算法 道路用地買賣行情算法 專訪秦虹調控難徹底打壓高房價 根源在制度改革

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內容來自sina新聞

專訪秦虹調控難徹底打壓高房價 根源在制度改革



【廣廈會客廳: 長沙別墅市場進入活躍期】

  7月23日,住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲論壇上接受鳳凰網房產記者采訪。在談到調控問題時,秦虹表示寄希望於調控能徹底解決高房價是不理性的,"高房價是由多個因素構成",而根源在於制度的改革。

  以下為秦虹接受鳳凰網房產采訪部分實錄:

  鳳凰網房產:咱們外部的這一塊兒,大中城市這一塊兒,在抑制需求的這個路上越走越遠,您怎麼評價?

  秦虹:我認為調控政策它在抑制投資炒房的需求方面還是卓有成效的,我們從2003年開始調房地產,所謂的十年九調控,調瞭這麼多年,我認為在國八條出臺之前的那幾年,實際上沒有真正的對投機和投資性需求有過真正的抑制,我們抑制的政策並不是很明顯,但是國八條,2011年國八條以來,對投機和投資性希求的政策抑制還是非常明確的,主要是限購49個城市限購,限貸,全國范圍內第三套房不貸款。限購和限貸,使得投資性需求第一是沒有資格瞭,第二個全款買房就去杠桿,去瞭杠桿賺錢的可能性就下降瞭。

  所以就是說現在我們也看到房價的上漲,但是現在的房價上漲和兩年之前國八條出臺之前的房價上漲,有本質的不同,本質不同就在於,需求的主體發生瞭變化,現在的需求主體是自住性需求為主,包括首次置業的剛性需求,也包括改善性需求,而過去推動房價上漲,有相當大的一部分是投資性需求。剛需房賣得最好,高品質的改善性住房賣的也不錯,所以我想調控政策,盡管從房價這個角度來講,你可能說還沒有達到大眾的期望,但是他在抑制投機和投資性需求方面,我認為還是卓有成效的,這點還是值得肯定的。

  鳳凰網房產:現在我們這個行動越來越嚴格,包括現在限價,都非常厲害,我不知道您對這個有什麼看法?他能不能真的起到對房價的抑制作用?

  秦虹:一線城市是這樣,全國一共有657個設市城市,一萬九千個鎮,一線城市不能代表全國,所以我覺得像北京,像廣州,它隻表明瞭一個態度,就是政府不希望房價出現上漲的格局,不希望上漲,這種做法實際上是不是能真正抑制住房價的上漲,我覺得是有待考察的。因為當你這樣限制一些高價格,因為房價上漲本身是不是具有客觀性,如果他有客觀性我們強制壓制他的話那就延遲瞭這種入市的樓盤,所以看北京上半年的數據就是這種很典型,成交量少,價格漲,成交量少不是需求量少,是因為你供給量少,因為你這種措施延緩瞭供應。

  價格漲唯一隻有一個原因,就是供求的關系不平衡,他沒有別的原因。因為現在北京已經是全國最嚴厲的限購政策瞭,五年納稅才有資格買房,具有北京戶口的單身也隻能買一套,這已經是全國最嚴格的,現在還在漲,說明什麼?我認為還是需求量比較大,就是我們可能供應也不少,但是和需求相比,你的供應還是少瞭。

  但是這種需求,我認為也有一些需求量這麼大,為什麼?這不是房地產本身產生的,不是說房地產,就是因為房地產的需求是房產自身產生的,還是剛才我說的,有很多外部因素所造成的,首先北京的公共服務就業機會是很多的,咱們人民要來,其次你的公共服務的資源是不均衡的,或者是稀缺的。當這麼多新增人口來分享既有的公共服務的時候,你兩個選擇,一個選擇就是排斥新增人口享受這些公共服務,保持原居民的公共服務水平不降低,但是現在的情況來看,顯然這是不可能做到的,每年這是事實,新增接近60萬人這是事實,你不能不考慮他們的需求。

  所以就是說房地產,我們說它是一個表現,我們看房價的上漲,供求的矛盾很大,他實際上是一種表現出來的在房地產市場表現出來的,背後的原因是非常復雜的,不僅僅是房地產自身的供求,實際上房地產的供求裡面的求需這個部分還有很多外圍的因素所導致的這個需求的一個不平衡。

  鳳凰網房產:所以說可不可以這樣下一個結論,就是說調控到現在為止。

  秦虹:我的結論就是,有很多外部因素不是房地產調控政策所能夠解決的,需要下一步深化改革才能夠解決,相關領域的制度層面的、社會層面的,相關領域的改革,才能解決,而不是靠房地產的調控政策能夠解決。

  高房價是由人口的這種不均衡流動、公共服務資源配備的不均衡、土地財政的體制,這種貨幣的保值和投資的這些問題導致的,這哪是調控政策所能夠解決的這必須要涉及到相關社會、經濟層面的相關改革才能解決的那些制度解決好瞭,房地產壓力自然就輕瞭。所以就是說這是兩個問題,房地產調控它隻能解決它本身的問題,還有很多問題不是調控政策能夠解決的,但是他對房地產的價格影響特別大。

  鳳凰網房產:就是您那次也說要從社會各個機制體制上面來從各個角度去解決房地產的需求上的問題。

  秦虹:其實解決需求問題這是個表現,我們過去很多制度上的一些不合理,或者是說我們認為它不夠完善的地方,他的問題反映在房地產上,通過房地產房價的問題表現出來瞭,所以你表面上看的是房價,背後是那些問題根子在那裡。

  鳳凰網房產:現在上市跟一些開發商,他們覺得不太看得懂政策,比如說未來的一個走勢,或者是我們這個政策比如說這種制定,就像任總說的,或者是說我們政策的連貫性和未來的這種對房地產這一塊兒的趨勢,怎麼樣讓這個行業裡的人跟看得懂它的趨勢發展,應該再放松一點還是怎麼做會對這個行業更好。

  秦虹:我覺得應該政策體現以下幾個方面我認為合乎規律的。第一個保障最需要保障的人,這個是需要政府做的,政府的職責。你要保障最需要保障的人,支持應該得到支持的人,就是現在我們什麼樣的人最需要在住房政策上得到支持呢?我認為還是那些首次置業的那些年輕人,那些我們所說的剛性需求,因為他們收入不穩定,他們最需要房子,因為他們要有安定的住所要穩定下來。

  限制投機炒房的,我認為無論是行政手段還是經濟手段,隻要對投機炒房,我認為限制都是應該的,另外滿足需求大的地方的供給,尊重市場的規律。你把這些能夠真正的,我們政策能夠這樣對上號的話,我認為我們的政策是非常清晰的,過去可能大傢認為調控政策看不懂,看不明白,我覺得是因為過去的房地產調控政策,更多的是和國民經濟的發展過熱,還是保增長等等聯系在一起,所以從房地產自身看調控政策就很難看得懂,必須要跳出房地產來看。

  鳳凰網房產:1998年房改到現在已經15年瞭,您對行業一直觀察,您覺得這個房改以來取得最大的成就是什麼,要是有不足,最大的不足是什麼?

  秦虹:房改巨大的成就就是激發瞭市場的活力,有效的增加瞭總量的供應,這是它的最大的成就,現在房地產開發投資一年的開發投資量是房改那個時候的十倍,現在城鎮人均住房面積是32.9平方米,2012年,住房制度改革的時候人均住房面積是18平方米。我們現在由於住房制度的改革,激發瞭市場的活力,極大的增加瞭住房的供應能力,使住房的改善速度大大加快瞭,這是他最大的成就。

  最大的問題我覺得,是由於我們市場發展很快,我們相應的和市場配套的制度建設不足,包括保障房制度的建設,包括房產稅制度的建設,包括一系列其他的相應的制度建設,財稅體制等等,金融體制制度建設的不完善,所以導致現在我們算總賬,算人均都很不錯,很大的成就,但是結構性問題很突出,這種不平衡性在加劇,一部分人他可能用很多套房子,雖然算人均都是32.9,但是實際情況是一部分人有很多套房子,住房資源占有的很多,另一部分人買不起、租不起,群居、移居、蝸居這種情況就是加大瞭這種差距,這種住房資源占有的不平衡,改善速度的不平衡,這是他最大的問題。

  所以說這個問題就是說,並不是我們改革造成的,並不是住房制度改革造成的問題,是因為住房制度改革之後,市場發展很快,我們的相應的和市場發展相適應的制度建設沒有跟上所導致的。



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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-25/08563377744.shtml

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