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限公司法人

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一胎:11.2億(14億(假設)8成)

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內容來自sina新聞

明年房價或漲勢趨緩 二手房行情來得早去得更晚

  10月沈陽商品住宅市場 成色十足 房企演繹強者恒強

  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

  8.12億沈陽三宗黃金地 塊今日拍出 富力在沈再添一地

  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

  樂居特別策劃:這個冬天讓 我們在傢隻穿秋褲吧

  樂居調查:這個十月您 買房瞭嗎

  房價走勢,在年末即11、12月份是否會明顯放緩主要取決於新的房地產調控政策動向。房價漲勢趨緩首先的表現一定是銷量上的變化,其次才是價格變化。

  本月8日,上海發佈瞭"滬七條",進一步嚴格執行房地產調控政策。對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款比例從60%提高至不得低於70%及以上,調整外地戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費年限,從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上,調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。

  調控新動向三大表現

  為穩定市場預期,化解供需矛盾,防止明年房價加速上漲,房地產調控勢必將有所作為。漢宇地產市場研究部總監付偉認為,未來一段時間內,房地產調控政策發佈重大新動向是大概率事件。其中各項具體實施措施和細則預計明年逐步出臺和推行,房產稅擴容將優先落地;其次是住房保障改革。需要指出的是,限購令明後年以前還不會退出,即使取消限購也不意味著房地產調控就此終結,它隻是翻開新的一頁。

  據分析預測,調控新動向可能主要表現在以下三大方面:

  1、進一步明確房地產調控的責任、目標和主體,理清關系。

  明確劃定房地產市場的調控范圍,明確什麼歸政府管,什麼歸市場管;什麼歸中央,什麼歸地方;什麼時候該管,什麼時候該放,明確房地產調控與地方經濟發展的關系。

  2、轉變房地產調控思路,構建市場進化的長效機制。從本屆政府著力強化市場機制作用的經濟改革思路判斷,明年起房地產調控將逐漸削減對行政命令方式的依賴。長效機制的構建將主要圍繞土地、稅收、金融信貸、住房保障、住房產業化等,使其成為房地產市場健康運行的穩定器。

  3、推行土地制度改革,將深遠影響房地產市場。土地改革預計將成為十八屆三中全會最矚目的焦點。其中,集體土地能否進入流通領域,國有土地出讓是否有望進一步市場化,既會影響土地財政,也會改變未來的房地產市場供需。

  低價樓盤漲勢率先趨緩

  從區域看,新房供應量較大的區域價格漲勢會率先放緩,銷售下降後這些區域會產生一定競爭壓力。從新房供應量來看,寶山、嘉定、青浦是過去三個月供應釋放最集中的區域,新增供應量都在50萬-60萬平方米,遠高於全市其他區域。

  從產品來看,板塊或區域內低價樓盤價格漲勢會率先趨緩。因為這些樓盤銷售策略一般都是依賴價格優勢實現跑量。一旦市場預期變化,其價格最容易撼動。

  軌交依然是刺激區域房價走勢的顯著因素。雖然16號線要年末才正式開通,但是9、10月份16號線沿線的周康、航頭、惠南等板塊已提前熱身,新房二手房價格均大幅上漲,期間漲幅達15%-20%。年末預計還會有一波上漲行情,樂觀估計約有10%左右的上升空間,漲幅至少會高出全市平均水平。

  軌交行情往往是由新房率先上漲帶動二手房市場。普遍的市場規律是,因軌交通車某某新盤集中熱銷然後漲價;二手房市場賣傢聞風後以更大的幅度提價,迫使購房者加速出手;需求旺盛之下新盤趁勢持續漲價,從而板塊整體房價被推高。

  相比之下,在普通住宅市場,非軌交房因交通出行不便的競爭力較弱,因此往往以低單價、小戶型,低總價或者某項大型配套吸引客戶,但即便如此,其效果也不如軌交效應。

  存貨銳減中介主動出擊

  近期不少區域的中介門店都出現瞭生意冷淡的局面,在小區門口、地鐵站外舉牌駐守的人也比前兩個月明顯增加。"主動出擊"的增加意味著生意比前段時間難做瞭,要多花工夫才能促成成交。

  10月份的二手房市場,各區縣除瞭崇明、奉賢、金山、靜安四個區縣房價出現上漲,其餘各區縣的成交全面出現下滑。從板塊成交排行看,高居全市前三是松江新城、南橋新城和浦東金橋板塊,緊跟其後的為嘉定新城、浦東周康以及寶山共康泗塘板塊。此外,與上月相比,南橋新城、崇明新城等板塊表現較為活躍,其中南橋新城一躍位居第二。

  此外,連續數月的高位成交嚴重消耗瞭二手住宅的掛牌量。房價的持續上漲也打擊瞭購房者的入市意願,從中介門店反應的情況來看,目前客戶的追漲心態與9月不可同日而語,賣傢的跳價往往會造成買賣雙方的不歡而散,尤其是一些投資性購房者對於賣傢跳價的容忍度較低,相對而言,自住型客戶由於需求相對迫切,追漲的可能性更大一些。德佑地產研究總監陸騎麟表示,雖然10月的二手房市場出現轉衰的跡象,不過今年的"金九銀十"依然可以稱得上是滬上二手房市場熱度最高的"金九銀十",9月和10月的二手房成交量雙雙創造瞭歷史同期的最高點。

  二手房行情來得更早去得更晚

  雖然不會脫離大勢,但二手房市場也有其獨特的運行規律。二手房市場有兩個顯著特點:一是信息更不對稱,市場各方反應節奏不一;二是交易周期更長,供需雙方更易中途觀望。漢宇地產市場研究部總監付偉分析,從以往的運行規律來看,二手房行情往往比新房行情要來得早、去得晚。也就是說,漲價是二手房先漲,跌價是二手房後跌。預計年底前,二手房市場行情還會保持居高態勢,一方面成交量會與"金九銀十"保持在接近水平,另一方面,二手房價格漲勢預計還會保持每月3%以上。相比之下,開發商會在調控政策轉向前抓緊跑量,新房價格總體會保持平穩一些。

  二手房與新房相比的顯著優勢是地段更成熟,小戶型更多。在有新房供應形成競爭關系的前提下,這兩項優勢也是二手房的主要價值點。因此,購房者如果是基於房子保值增值能力考慮,就應該優先考慮配套更成熟,戶型更實用的房子。

  在目標房源的整體品質接近市場平均水平的前提下,如果總價低於或接近市場平均總價區間的下限,那麼這套房源是值得關註的對象,因為這樣的房源屬於稀缺產品,而且往往是因為賣傢急售。另外,不同時期建成的二手房,在空間利用上的差異度較大,比如次新房和老公房的差異很大,不能一概而論。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-10/08102488131.shtml

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