201612180610民間二胎設定流程 民間二胎設定流程 地產新政出臺1月二手房坐過山車 多地政策按兵不動

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內容來自sina新聞

地產新政出臺1月二手房坐過山車 多地政策按兵不動

  假離婚的場景猶在眼前,要求"嚴格按差價20%征稅"的"新國五條"轉眼已經出臺一個月瞭。然而與出臺之初市場的喧鬧相比,各地新政真正的落實情況顯得有些靜悄悄。

  多地政策按兵不動,北京最嚴

  截至4月26日,共有北京、上海、廣州、重慶、深圳、合肥、天津、南京、西安、廈門、杭州等35個城市發佈瞭各自的地方細則。

  其中,廣州在地方細則中並沒有明確提出要執行房屋轉讓個人所得稅按"轉讓所得的20%計征",隻提出將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文(即"新國五條")。而南京、杭州、寧波、深圳、福州等地的細則則不約而同地表示要發揮稅收的調解作用,並都未提出20%所得稅的執行辦法。

  相比之下,北京、上海、重慶、西安等地的細則較為嚴格。這些地方的細則均明確寫到:"對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。"

  不過,記者走訪上海多傢房地產中介瞭解到,目前還沒有實施這一政策,還有中介表示"沒有接到相關通知"。

  日前,僅北京出現瞭首批征稅20%的案例。據《京華時報》報道,北京偉業我愛我傢代理的一套不是傢庭已購5年、唯一住房的二手房,房主購買時價格為140萬元,交易房款為280萬元,交易共獲利140萬元,按照新規需繳納140萬元的20%,即28萬元的所得稅。這筆稅費最終由買傢承擔。

  二手房交易:3月創紀錄4月被透支

  盡管靴子溫和落地,但3、4月份二手房的交易數據仍然體現出市場對政策的激烈反應。

  由於新政造成的市場恐慌,在3月初國務院"國五條"細則出臺到各地細則落地這段政策空窗期內,許多二手房房東和購房者為瞭追趕政策末班車而急於入市,最終促成瞭二手市場的罕見高點。

  德佑地產監控的上海市二手房市場數據顯示,2013年3月,上海市全市二手房共計成交70511套,環比上漲355.4%,同比上漲328.5%,大幅刷新瞭單月二手房成交的最高紀錄,此前的最高紀錄是2009年11月的32435套,尚不足本次新紀錄的一半。

  其中,二手住宅共計成交67506套,環比上漲365.6%,同樣為歷史最高紀錄;全市二手住宅均價為17013元/平方米銀行二胎房貸利息,環比下跌0.6%。

  德佑地產研究總監陸騎麒在接受第一財經日報《財商》采訪時表示,造成成交火爆、價格低幅回落的原因主要有兩個:一是此次急於入市的購房者多為剛需,表現在郊區二手房成交暴漲。從各區縣的成交情況看,上海青浦、金山兩區的成交套數比2月增長瞭超過500%。低價位的郊區房源成交量的暴增是拉低整體價格的一個因素。

  此外,為瞭避稅,在政策空窗期內也有很多父母將房子過戶給子女的情況,這種情況下也會做低房價。

  當然,也有不少內環的二手房集中成交。因為這類房產購買年限長、面臨稅費增加金額較大,促使買賣雙方加緊入市。

  而緊跟在3月火爆場景後的是4月的大起大落。僅從德佑地產的成交情況來看,4月至今的二手成交量僅相當於3月同期的1/3,其中還包括一些3月已有意向的客戶在4月正式簽約。

  商品住宅方面,數據顯示,今年4月1日~24日,上海市商品住宅成交面積68.8萬平方米左右,環比上月同期下降37.9%,成交套數5607套,環比上月同期下降38%,成交均價24100元/平方米,環比上月同期上漲7.85%。表明在政策逐步穩定的情況下,購房者不再盲目加快購房節奏。

  看後市:二手房平穩,新房逐步提價

  陸騎麒表示,此次多地新政出臺選擇按兵不動既在意料之外,又有其合情合理的地方。"按差價的20%計算個人所得稅在執行上有難點。比如福利房,它的成本如何計算?這是歷史遺留問題。又比如裝修成本,同樣難以評估。"

  此前在分析"新國五條"出臺可能對市場造成的影響時,普遍的觀點是短期會促成二手房交易的暴增。此後剛需漸漸轉向新房市場,使得一手房的價格也緩慢上升,最終又有部分購房者流入二手房市場,達到一個平衡狀態。

  從目前的狀況看,二手房短期內的成交狀況已經印證瞭過去的猜測。而4月以來上海商品住宅的成交價格也符合上升的態勢。對於後市,陸麒麟認為,二手房的價格會在平穩的基礎上小幅波動,不會出現明顯上漲但也不會明顯下跌;而新房的價格則會因為開發商的逐步提價而有所上升。目前在上海郊區,已經出現瞭新房有小幅提價的現象。

  買賣雙方心理變化

  而在20%個稅嚴格執行的北京,買賣雙方的心理也發生瞭微妙的變化。北京中原地產的一名中介告訴記者,由於3月份大量成交,目前市場總體是賣方多、買方少。

  由於稅費雖然規定由業主承擔,但最終一定會轉嫁到買方身上,因此現在大多數買方的心態就是買已滿5年的唯一住房。而賣方,特別是本身有置換需求,想馬上把房子賣瞭換房的業主,也願意為瞭促成交易而配合離婚。"動輒幾十萬的稅費,業主也知道買方不容易,而且也想把房子賣出去,大傢都能'互相理解'。"該中介說。

  而手上有多套房的業主現在有不少擔心房產稅未來是否會出臺,想早點把房賣掉,因此也會主動降低一些價格,或者協商承擔稅費的一小部分。"同樣300萬的房子,我買滿5唯一的隻要交契稅等少量稅費,買你的要多交幾十萬,當然不會選你的。"

  上海我愛我傢的一名中介則表示,上海目前還沒有執行細則,買賣雙方的心態和過去沒有太大變化。若細則正式執行,他建議買房者關註"免稅"房源。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/07542140407.shtml
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