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內容來自sina新聞

中信資本柴志培復合地產對基金的考驗

  7月26日, 由高通智庫組織發起的"2013年中國地產金融日"系列活動在北京萬達索菲特大飯店召開,本次地產金融交流日將邀請百餘位政府官員、房地產開發企業負責人、金融傢和專傢學者參會,共同探討2013年的地產政策趨勢、房地產轉型之道與地產金融格局。

  會上,中信資本房地產部門董事柴志培表示,對操盤人和整個基金要有四個方面的能力:基金管理能力、資產管理能力、商場運營能力和物業管理能力。

  以下為柴志培發言:  

  我是負責房地產投資這塊業務。中信資本的房地產投資業務從2006年開始做,到瞭目前發瞭四隻基金,從每土地二胎借款任何問題免費諮詢隻基金發的策略和體系,從國內資本市場的需求和國外投資人的要求,均是在變化。

  最早的基金和萬科合作,叫中信資本萬科房地產開發基金,那時候跟萬科一起在二線城市做住宅開發項目,也趕上那幾年房地產各方面比較好,所以收益不錯。在2008年的時候,這個基金投完瞭以後,公司也面臨一個決策,是不是還要這條路繼續房屋二胎設定怎麼貸款比較會過件走下去?當時我們對國內房地產的一個判斷,國內不是缺乏資金的地方,國內還是缺乏一些專業資產管理能力和專業能力的一個市場,所以那個時候我們從整個投資方向也開始從純的住宅開發向寫字樓、商業地產轉型。

  2008年,當時成立中信資本房地產開發基金三號,現在來看是過渡綜合性的基金,既可以投住宅,商業、寫字樓都可以投,2010年投資完畢。在投資完畢以後,同時成立自己的資產管理團隊和開發團隊,又在境外募集瞭四號基金,於上個月完成最後的募集。基於前幾支基金都給投資人帶來瞭不錯的回報,所以四號基金在資本市場上受到非常大的歡迎,原來計劃募集金額是六億美金,最後募到瞭6.8億美金。

  對於產業地產的一些看法,無論是商業地產,還是復合地產。第一,從投資的角度,其實對整個開發、管理和投資團隊提出更高的要求,相比於住宅開發,這個要求不是高一點點,而是高得非常多。目前中信資本房地產基金從一個被動投資者向一個具有開發、項目管理、招商、運營的主動投資管理者轉變,這也對於基金提出瞭更高的要求,對整個操盤人和基金要有四個方面的能力,一般的基金就講基金管理能力,也就是募集能力、投資判斷,從做商業角度,還考驗資產管理能力、商場運營能力,甚至考驗商場運營能力下面的物業管理能力。而建立整套系統需要花費大量的時間和精力。

  第二,大多數復合地產對資金的需求和年限,對一般的住宅來說還是不同,對資金的要求也是更高的,可能需要更長期的錢,前期回報率又不是那麼吸引人,所以從融資的主體LP也不一樣,商業基金和住宅基金LP也不一樣,所以產業地產需要對接一些長期投資的投資人。

  第三,對一個項目整個篩選和評估,剛才劉總說瞭,泰康從2007年開始做養老這個事,到最近幾年才有具體的項目出來,所以產業地產前期對於市場的研究非常重要,需要做好長期的準備。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/14532328327.shtml
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