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內容來自sina新聞

6城房價跌回5年前 第四輪救市將刺激樓市回暖

2010年全國樓市開始實行限貸限購政策,而2015年樓市獲得較寬松的政策環境。日前,根據近年來國傢統計局公佈的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》分析發現,今年有6個城市的一手房價已經跌回5年前,有26個城市的二手房價也跌回5年前。

一手樓價:去年8月跌幅最大

某房地產研究院選取2014年12月份的定基增幅值進行排名,即對比2010年全年的房價增幅大小的一個排序發現,70個城市中,有6個城市的房價已經跌回到五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高,說明市場較火熱。

從房價指數環比增幅曲線看,2010年的波動比較明顯,到瞭2011年則開始出現明顯的下滑。2012年下半年開始呈現復蘇態勢。從2013年3月份開始,該曲線總體下行,並在2014年8月達到2005年有此指標以來的歷史最大跌幅。隨後跌幅持續收窄,在2014年12月為0.4%。

房價同比增幅曲線走勢受環比增幅曲線的影響比較明顯。從2010年開始,該曲線總體處於下行態勢。到瞭2012年6月該曲線的跌幅最大,隨後開始收窄並出現上行態勢。越過2013年12月的高點後,該同比增幅曲線繼續下行。在全國房價持續下跌的影響下,該曲線於2014年9月出現下跌,隨後跌幅持續擴大。到瞭

2014年12月該跌幅為4.5%。

二手樓價:總體態勢是增長

在二手樓市方面,研究發現,70個城市中有26個城市的二手房價已跌回到五年前。深圳、廣州和貴陽等城市的二手房價增幅總體偏大。

從房價的定基增幅曲線來看,總體態勢是增長的。其中,在2011年1月定基增幅為3.3%,這意味著相比2010年全年的水平,2011年1月份二手住宅價格上漲瞭3.3%。隨後該曲線總體上小幅上升,但到瞭2011年下半年則保持略微下滑態勢,這和新建商品住宅定基增幅曲線的走勢基本一致。從2013年1

月份開始,該曲線上升態勢就比較明顯。在2014年4月份達到瞭7.5%的水平。隨後受市場降溫的影響,該曲線有所下行,到瞭2014年12月份則為

2.7%。其含義是,2014年年末二手住宅價格相比2010年全年漲幅為2.7%。

經歷2014年全年的樓市低迷之後,中國樓市在局部地區終於出現瞭銷售回暖的跡象,這對房地產市場的平穩發展大大有利。雖然銷售回暖可能會導致價格優惠的減少,但是在這些地區,房地產商之間的競爭也更為激烈,這也會抑制其漲價沖動。如果放眼全國,商品房待售面積仍再創新高,前景不容樂觀。受此影響,全國土地出讓金收入1-2月大幅下滑,但房地產商仍準備在一二線城市搶地。

一二線樓市開始回暖 第四輪“救市”開始(21世紀經濟報道)

進入2015年,房地產調控政策延續瞭2014年的寬松,但其影響范圍將更多地僅限於一二線城市。

如果說過去10多年樓市的黃金時代,開發商們可以在廣袤的中國大地縱橫馳騁而互不幹涉,那麼到瞭2015年,隨著有效銷售市場的繼續收窄,他們不得不在區域市場上貼身肉搏,展開激烈的競爭。

有效市場分佈於一二線城市及少部分三四線城市。多傢機構數據顯示,進入3月份尤其是中下旬之後,一二線城市成交在快速回升,疊加第四輪政策刺激,業內預計樓市將出現局部和區域性的回暖。

全國市場來看,則繼續處於去庫存的通道中,主流開發商拿地均很謹慎。截至目前,全國商品房待售面積高達6.4億平方米,多個三四線城市房屋仍過剩。

第四輪“救市”

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月17日,濟南市住房公積金管理中心發佈瞭《關於調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》,文件顯示,對於首套自住住房已經結清購房貸款,為改善居住條件購買二套自住普通商品房,申請使用住房公積金貸款的傢庭,執行首套房公積金貸款政策,即購買建築面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

在房地產業界看來,這一文件的力度很大:不僅放寬瞭首套房認定,而且降低瞭首付標準,是對高層“支持改善型需求”的具體政策落實。

同一天,中央國傢機關住房資金管理中心官網發佈通知稱,自本月18日起,繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現4項調整,包括調整賬戶餘額劃定線、15個工作日內完成審批等。

2014年來的房地產救市政策明顯可以分為三輪:第一輪以各地的松綁限購政策為主,第二輪以央行的限貸政策調整及降息為標志,第三輪是各地紛紛發佈的購房補貼及央行的再次降準,第四輪則是兩會前後,開始鼓勵自住及改善需求的政策落實。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體看,2015年房地產市場的政策面明顯在繼續寬松。並有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開,地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

開發商對政策前景也普遍偏樂觀。保利地產高管表示,以總理政府工作報告為代表,各級政府對於房地產行業的態度已從過去的抑制房價上漲,轉向促商品房銷售、促房地產開發投資。其判斷2015年行業政策環境將持續走好,並有望進一步改善。

此外,流動性及信貸也是影響房地產的重要因素。對此,上述高管預期,除一季度的降準降息之外,年內貨幣政策仍將持續走寬,以對沖外匯占款下降,保持合理的流動性。

張大偉預計,3月份及之後,再次降準、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力,預計在3月份將會出現首套房貸款8.5折左右的折扣,對於購房者而言,相當於房價變相出現瞭下調。

金融系統似乎也在加大對房地產的投資力度。年內,恒大地產已獲中行等四傢銀行1000億授信額度,其中中行300億授信創新其對房地產的授信記錄。

一二線的“小陽春”

政策和流動性的寬松預期很快反映到市場中。在經過瞭1、2月份的低迷之後,一二線樓市開始出現復蘇跡象。

中原地產研究中心統計數據顯示:上周54個重點城市成交量快速復蘇,一周簽約套數為4.54萬套,環比上上周上漲瞭20.7%。

各大開發商在主流城市開始進入推盤高峰期。中指院監測數據顯示,上周(3.9-3.15)重點城市共開盤20個項目,累計推出約4366套房源。一線城市北京開盤1個項目,推出房源326套,廣州開盤2個項目,共推出房源316套;二線城市除瞭成都其他城市均有開盤,累計推出房源3724套。武漢、天津和杭州推盤相對積極,其中天津開盤4個項目,共推出房源1631套。

開盤項目平均去化率為45%,與前一周36%相比有所上升。北京、廣州平均去化率為66%,北京領秀慧谷項目當天去化超九成;二線城市的平均去化率為40%,其中,天津正榮潤璟灣去化效果較好,當天去化72%。

公司方面,以保利地產為例,中銀國際分析師田世欣指出,3月開始進入傳統旺季,保利推盤量預計加大至110-140

億,而公司庫存充足,年度最大推貨量可達2200 億元,3-6 月銷售將呈平穩回升態勢。

張大偉說,在春節後一個月,市場已基本恢復到春節前一周的正常水平。但需要指出的是,不同城市在分化,一二線城市的表現明顯強於三四線城市。預計重點城市3月將出現明顯的環比大幅上漲,同比也將有一定程度的上漲。

與此同時,三四線城市庫存仍在增長,導致樓市整體庫存繼續創下新高。國傢統計數據顯示,截至2月底,全國商品房待售面積63922萬平方米,再創歷史新高。

但是一線城市和部分二線城市的庫存在下降。2月底全國主要的9大城市商品房住宅可售庫存繼續減少,9城市合計可售面積為7309萬平米,環比1月的7352萬平米、12月的7468萬平米,均有下調。

以北京為例,目前可售的住宅庫存套數為80657套,已是最近半年最低。

在此情況下,包括保利、萬科在內的公司人士預計,開發商戰線收縮,將集中於一二線城市肉搏,今年能出業績的也大部分要在一二線及其周邊市場實現,比如保利以廣州、佛山為主的廣東公司去年已達400億以上,今年還將繼續加大。

根據保利地產2014年報,截至去年年底,其在建擬建項目可售容積率面積約9240萬平方米,累計已簽約面積約為4024萬平方米,待售面積約為5216萬平方米,其中一、二線城市占比約為77.3%。

保利之外,集中於一二線城市開發的房企還包括萬科、融創、龍湖、方興、遠洋等,在北上廣深等一線城市競爭加劇。

量漲價滯?

成交回暖之後,購房者更關心的是,房價會不會上漲?

以深圳為例,深圳業內近期充斥著一些房價將上漲的聲音。中聯地產二手房研究院總經理肖小平認為,購房需求集中釋放是二套房貸松動、降息降準、兩會吹風等多個因素共振的結果。今年房價會漲,隻是漲多漲少的問題。“就目前來看,從去年12月份至今,價格至少漲瞭5%。”

深圳中原二級市場總經理玉傢雄也表示,其實從一二月份開始,開發商優惠就已逐漸減少,相當於變相漲價。他推測,三月份開發商預計會以“小步快跑”的方式推貨,為後面加推預留提價空間。“年前已制定價格的項目,也可能根據市場實際情況調整。”

“深圳今年有90多個項目入市,大部分還沒有開盤,開發商多處於觀望狀態,加之預計今年還會有2-3次降息降準,所以如果4月份有大盤集中推貨,或將帶來新一波價格上漲。”

美聯物業深圳及徽州區總經理江少傑說。

但是綜合觀察深圳目前市場上的在售新房項目,並未出現明顯的上漲。開發商推盤仍以去化為優先。

全國范圍來看,有一些開發商因為產品結構調整而有調價的動力。旭輝集團董事長林中表示,2015年房地產市場向好發展,且下半年好於上半年,所以樓盤加推全部是五六月份以後,有一大半在第四季度。2015年將提高加推產品品質,因此,銷售均價將提高10%-15%;此外。年初綠城也宣佈今年將漲價10%。

但這些開發商並非主流。保利地產董秘黃海指出,政策刺激下的銷售周期,好像在縮短,現狀是大傢不敢漲,但是也不會降。博弈過程中,觀察政策的效應以及市場的回暖程度,開發商也在觀察窗口期;另一方面,大傢手上貨很多,有機會就想去庫存。兩方面原因導致整個市場還是有一定的壓力,需要時間來解決。

張大偉認為,2015年重點城市的銷量好於2014年是確定的,特別是在2015年這部分城市的供需關系改善明顯,房價很可能上漲,甚至幅度不會小。

但是開發商們的競爭壓力也在加大,這可能降低漲價的動力,削弱他們的利潤空間。碧桂園總裁莫斌坦言,購房需求集中於一二線城市,及部分三四線城市後,開發商將面臨更激烈的競爭。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/09475983775379482267636.shtml

玉山銀行二胎房貸

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