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  在此問題上,之前一些地方政府的行動的確也給外界昭示瞭這樣的動機,如2012年蕪湖、佛山等地意圖退出限購,本質上就是為瞭讓暫時低迷的樓市再次繁榮起來。2013年,很多地方政府仍舊延續著這樣的想法和做法,如當時率先松綁限購的溫州。

  與此同時,今年以來樓市分化現象也在進一步加劇,很多二三線、三四線城市的樓市過剩供應風險突出,甚至有泡沫破滅的跡象。這無疑將對銀行抵押貸款風險、財政風險、地方債務風險的軟著陸產生沖擊。

  前不久,廣西南寧基於北部灣同城化訴求調整瞭樓市政策,盡管與限購政策松動直接相關,但不能完全理解為限購的單方面退出。其實,它是一個很重要的信號,即未來部分城市限購政策的調整不僅要與如何激活市場需求聯系起來,還要與區域經濟一體化、新型城鎮化、戶籍制度改革、區域產業佈局重構密切結合。從某種意義上說,無錫最新實施的購房入戶的政策也有合理性,畢竟它將在無錫有穩定工作、且長期居住的外來人口納入信用卡循環接近滿額申請信用貸款房貸利率最低的銀行信貸年息戶籍管理,符合新型城鎮化的大方向。

分類調控需要綜合考慮 如何調整既有政策

  分類調控需要分析各地樓市的具體情況做綜合考慮。包括供求關系、供應的有效性、有效需求的規模等等。目前各地樓市情況千差萬別,部分城市供應過剩,不是簡單的松綁限購就能解決的。

內容來自sina新聞

  即便如此,我認為分類調控還是需要綜合考慮。首先,房價太高、供求矛盾長期突出的一線和二線重點城市,公共服務的優越性和人口凈流入的態勢長期內存在,住房資源的稀缺性難改,不僅不能退出限購、限貸政策,而且還要長期堅持,以保證住房的居住屬性。

  當然,南寧此次調整的樓市新政在效果上如何,要看其上位政策《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》在產業和社保等方面的政策措施能否落地;無錫購房入戶新政效果如何,也要看其新市民能否在後續享受平等的社會保障和公共服務。如果配套政策落地瞭,這兩個城市也許會成為後續其他城市如何實施分類調控的重要參考。

  目前對如何實施分類調控的政策,業內依舊存在不少誤解。很多人認為,分類調控的目的就是對絕大多數城市放松限購,刺激投資投機性需求入市,給樓市量價上漲添加新動力。

  事實上,近期凡是傳出有意放松限購的城市,如杭州、長沙、無錫和鄭州等,基本都是銷售量下跌三成左右、房價下跌趨勢明顯、庫存消化壓力大、推出和待開發的土地面積大、地方財政對土地出讓金依賴度過高的城市。在房地產信貸和稅收政策不在地方可調整權限之內的情況下,人口和產業積聚問題又非一日之功,短期可用的也就隻有松綁限購瞭。

  今年的樓市調控有兩個特點,一是市場化,即樓市調控弱化行政幹預的成分,要順應市場化運行的脈絡;二是差異化,即"兩會"上提出的分類調控。這意味著,一方面,供需關系長期緊張的城市,限購政策將長期堅持,而庫仁武區二胎代償存消化壓力大且有效需求受到制約的城市,將按照市場化原則探索如何調整既有的政策。

  其次,一些城市嘗試調整限購政策不能將無效的投資投機需求引入市場。目前,主要城市房價水平依舊處於歷史性的高位,平穩和適度回落有利於需求的釋放和消化庫存,而分類調控若引入無效的投資投機需求,隻能造成市場更加不理性。

  再其次,分類調控需要分析各地樓市的具體情況,包括供求關系、供應的有效性、有效需求的規模等。要註意,目前各地樓市情況千差萬別,遠遠超出我們對於分化的理解。部分城市供應過剩,不是簡單的松綁限購就能解決的,不能給市場以錯誤的信號,以為政府要救市瞭,這隻會加劇長期內的供求失衡、無效供應和泡沫問題。

  最後,分類調控還要與新型城鎮化、產業隨人口積聚的目標指向對接。目前,住房供應過剩的城市,或多或少都存在產業基礎不紮實、人口流入對需求支撐不足等問題。因此,要從國傢新型城鎮化、建設和發展城市群的角度出發,以推進戶籍制度改革、中心城市產業升級轉型、外圍城市接受產業轉移,實現區域內產業佈局重構為先導,釋放被行政所抑制的合理性購房需求,這樣才能實現住房、人口和產業的協調發展。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15362720833.shtml
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