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多傢外資機構預測2014年中國樓市增長將放緩



  記建地買賣者最近在國內部分知名網站上看到,很多新聞都在大肆宣傳樓市出現"拐點"、樓市"泡沫"破裂、樓市即將"崩盤"。文章都采用瞭較為醒目的方式,向市民宣講著樓市"危險論"。中國樓市經歷瞭2013年的輝煌,在2014年伊始卻在"量"、"價"上來瞭個大拐彎,是什麼原因引起的這種現象呢?帶著問題記者采訪瞭濟南龍騰國際花園的趙總。

  記者:關於濟南樓市在2014年的走勢,在房價上您有一個怎樣的預測?

  趙總:全國1、2月份的樓市情況有漲有跌,就具體到濟南市場而言,在2014年或許會有銷量上的波動,或許部分樓盤在價格上會有所波動,但是不會出現大面積或者大幅度的房價下降。

  記者:部分業內人士認為2014年的濟南樓市可以看成"先揚後抑":即上半年的熱銷和下半年的"平靜",您是怎麼看待的?

  趙總:上半年的熱銷可以看成是開發企業受銀行信貸的限制而不得不作出的銷售任務上的調整。在2013年年底時,房企從銀行貸款是相當難的,所以今年很多房企在制定銷售任務時都會把時間定在9、10月份,所以很多企業會在上半年的時候加速、加量推盤,為的是能提前完成任務。至於下半年的"平靜"而言是相對於樓盤放量來說的,仔細觀察不難發現,二環以內的樓盤在價格上一直都比較堅挺,市場上並未出現大量的放盤。反倒是西客站片區可能會出現較大的供應量,樓盤之間的競爭會比較激烈,或許該片區會出現降價銷售的情況。

  記者:針對目前國內部分一線城市出現大幅降價和售樓處被打砸的現象,您有什麼認識?濟南會出現大幅降價的現象嗎?

  趙總:樓盤降價首先要看降價背後的原因。就濟南而言,樓盤降價取決於三個要素:地價、稅收和銀行信貸。地價是房價制定的第一步,地價高走也就難以抑制樓價的高走,地價不降,樓盤的售價是不可能下降的。然後就是關於房企繳納的各種稅費,部分稅費不能減免,房價也沒法降低。最後一個也是比較重要的一個就是銀行的信貸發放,銀行信貸發放難導致很多房企走向民間借貸。民間借貸利息高,也就直接增加瞭企業成本,提高瞭房子的價格。

  2014年房地產市場分化或加劇

  從目前的市場表象來看,一線城市和三四線城市呈現出瞭不同的特征,三四線城市較大的供應量已經超出瞭地區的實際需求量,房屋的空置率在逐漸增高,空城的數量也在增加。很多中小房企因為無法盡快的回籠資金,所以出現很多"跑路"、"破產"、"轉行"的情況。就大型房企而言,會逐漸增大市場的占有比例。

  拿2013年來講,一線城市、部分二線城市表現相對較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險,三四線城市相對來講由於市場供應量充裕,市場表現相對平淡,價格上漲動力不是很充足,甚至在2014年年初,韶關、溫州、包頭等城市已經出現房價下降的現象,整體市場已經出現明顯"分化"現象。尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市,市場成交量低迷,房價還處於下跌或停漲的狀態。同策咨詢的張宏偉認為銀行信貸政策差別化的執行,2014年調控政策強化對於不同城市的"分類指導",將導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征,這樣將導致大多數品牌房企的佈局戰略相對應繼續強化一二線核心城市的佈局,甚至放棄經濟增長預期不好的三四線城市。

  部分開發商為瞭快速的回籠資金去開發其他項目,在"非常時期"也會采用降價促銷的形式,畢竟企業的資金鏈良性運轉才是企業生存下去的要素。

  國內1、2月樓市表現差異大

  進入到2月以來,國內陸續有樓盤大幅降價、售樓處遭遇打砸的情況發生,刺激民生的"樓價下跌"事件又重新走進瞭大眾視野。同時還出現瞭部分三四線城市房價遭遇"腰斬"和"鬼城"增多的現象,一二線城市和三四線城市的不同表現所帶來的負面影響是否會落地到濟南呢?濟南融匯愛都的負責人吳總向記者進行瞭解釋。2014年上半年濟南樓市還是以走量為主,價格不會出現較大的波動。市場走勢還要看"兩會"的結果,如果在兩會上出現關於樓市收緊的政策,那麼濟南的樓市在下半年將會出現一個僵持的局面;如果出現樓市利好消息,那樓市將會呈現一個比較好的銷售態勢。

  依據吳總個人經驗來說,濟南不會出現較大面積的價格波動,吳總認為濟南的剛需量大,目前的市場供給和實際需求還是不匹配的,市場還是有較大的需求空間。如果出現不利於樓市的政策,或許會出現銷售上的僵持或漲幅的降低。濟南目前還存在不少價值窪地,如城南融匯愛都和魯能領秀城和西客站周邊的樓盤,這些地區的真實價值並未得到有效釋放,未來一旦市場重新復蘇價格上極有可能會再有提升。

  行業的唱衰、銀行信貸的收緊、企業回籠資金等多重因素都集合在瞭一起,貌似中國的樓市又有回到2008年的趨勢,不論未來怎樣還讓我們拭目以待。本刊記者馬妍

  國土部問計一線基層"新土改"落地進入倒計時

  日前國土部召開全國深化土地管理制度改革地方座談會,並在會上討論瞭《深化土地管理制度改革總體思路框架》(征求意見稿)內容。意見稿提出瞭改革的目標和總體思路,強調瞭改革的原則和底線,確定瞭改革的重點任務,明確瞭改革的保障措施。"土地管理制度尤其是農村土地管理制度改革要接地氣、順民意、尊民願、問民計、維民權,問計基層和一線,廣泛聽取基層意見,認真總結基層開創的鮮活經驗,加快研制總體思路框架,深化土地管理制度改革。"國土部副部長王世元在上述座談會上說,而且這已經是他在不到兩個月時間裡第二次專門談及此項改革。"深化農村土地使用制度改革的方案是我們的總體框架,在這個方案的基礎上,我們要逐步細化安排,比如哪一項工作需要試點,都要單項提出來,報中央政府批後積極穩妥地推進。"王世元說。據他透露,集體經營性建設用地流轉入市,國土部正在研究細化思路和任務。

  目前可以肯定的是,新土改方案正在加緊設計,農地流轉已進入"倒計時"。而記者從權威渠道和近期透露出的最新信息來看,"存量農地"和"新增農地"均有先期進入試點的可能性,隻是針對"不同的地",要制定"不同的改革方案"。這也給瞭各地不同試點的猜想空間。記者註意到,其中,"存量農地"即為過去由鄉鎮企業使用的存量集體經營性建設用地,而"新增農地"為新增農村經營性集體建設用地。

  對此,權威人士分析指出,雖都為農地,但兩者所涉及的法律規定也並不相同。其中過去由鄉鎮企業使用的存量集體經營性建設用地。其出讓、轉讓出租的依據是土地管理法六十三條的規定。這方面改革探索涉及的問題包括如果仍然使用原地塊,但改變瞭企業的合資方或產業屬性,需要履行哪些法定程序;由於規劃調整或者因環保、基礎設施配套等原因不再使用原地塊,需要經過何種方式和什麼程序才能實現原土地使用權的轉讓。據《上海證券報》





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08092624961.shtml

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