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內容來自sina新聞

京寫字樓空置率創3年來新低 99%甲級寫字樓爆滿

  在全市逾670萬平方米的甲級寫字樓裡,每100平方米面積中,近99平方米都是有"主兒"的--入駐企業把它當作辦公場所,每天都在此創造自己的財富。

  DTZ戴德梁行今年二季度寫字樓市場報告顯示,由於市場需求相對強勁,北京寫字樓空置率進一步下降至1.25%,環比一季度降低0.72個百分點,空置率創近三年來新低。

  "如果說用電量是制造業的衡量指數,這種寫字樓指數,可以稱得上是總部經濟的風向標。"北京社科院研究員趙弘表示,以總部經濟、現代服務業為基礎的產業結構和企業集聚,已經成為北京寫字樓市場需求的主要支撐力量。

  而來自市發改委的經濟分析數據從某種程度印證瞭這個說法:目前總部經濟占全市經濟的比重已達45%左右,企業總部化特征明顯。

  新興現代服務業"小換大"需求最強

  5月20日,在美國上市的奇虎360公佈瞭一份多少有些讓人"看不懂"的一季度財報。

  財報顯示,一季度公司收入1.1億美元,同比增長58.6%,但凈利潤同比下降近六成。

  360自己將其解讀為"研發投入、人員成本上漲、設備折舊等原因",但明眼人還有另一個解釋:奇虎360年初剛入駐位於中關村電子城的新辦公樓,建築面積近7萬平方米,這筆置業成本必然會攤薄利潤。

  在北京,樓房裡裝滑梯的建築,除瞭幼兒園,恐怕就隻有奇虎360這座新辦公樓瞭。足有二層樓高的超大滑梯就建在員工休息區,不但是訪客參觀時必到的"景點",也成瞭公司員工在工間樂於享受的一項"福利"。

  2005年成立之初,360"蝸居"在四惠橋邊一處千餘平方米的辦公樓裡,那會兒別說裝滑梯,董事長周鴻禕的辦公室還不如現在的員工休息區大。經過7年發展,隨著公司實力提升,360相繼在京新增瞭多個辦公區,員工總數突破3000人。如今,360瀏覽器月度活躍用戶數創紀錄的達到3.32億,繼續坐在國內廠商瀏覽器市場占有率的頭把交椅。由於過去一年業績增長,奇虎360股票已從2012年8月初的每股14美元上漲到目前的50美元左右,公司市值達到60億美元。

  "奇虎360是一個既有科技概念又有文化創民間2胎缺錢急用哪裡借錢意理念的公司,在我們的客戶群中,這種'由小變大'的新興現代服務業企業占據很大比例。"DTZ戴德梁行華北區企業服務主管王剛說,"360們"在寫字樓市場中表現的最大特點,是根據企業發展"小換大",這類企業的辦公面積恰恰與企業規模、業績成正比。

  總部辦公需求青睞"一步到位"

  對比一些新興行業和企業在創業過程中"小換大"的寫字樓需求,一些實力派的企業更青睞一步到位。

  東三環國貿橋西南角,是北京高端寫字樓的地標之一--銀泰中心。這裡,在過去三個月中,接連迎來瞭幾撥重量級租客,特別是新加坡航空和菜鳥網絡這樣的大公司相繼飛來"築巢",讓北京銀泰中心總經理朱曉東增強瞭對市場的信心,也將穩定出租率的主動權,牢牢掌握在自己手中。

  "北京銀泰中心寫字樓建築面積超過26萬平方米,出租率長期保持在94%以上,這一數字在新建寫字樓裡屬於一流。"朱曉東說,入駐的外資與內資企業之比約為6:4,以大型總部企業為主,主要涉及金融、科技、投資、房地產等行業。所謂總部企業,就是企業將研發、設計、銷售等"高盈利點"留在北京總部,而將加工制造等低附加值工作"外包"。

  銀泰中心一層大廳,銀燦燦的入駐企業名錄牌正印證瞭這一點。

  世界500強之一的思科公司,全球四大證交所之一的東京證券交易所,以及著名投資銀行美林集團、加拿大龐巴迪等跨國企業,都在銀泰中心"紮根"--3年起租。同時,經歷瞭前兩年全球寫字樓新一輪價格上漲的洗禮,一些精打細算的企業另擇新居,這才讓新加坡航空、菜鳥網絡等實力派企業獲得進駐機會。由於吸納量有限,CBD高端寫字樓多數都經歷瞭一輪"騰籠換鳥"的調整。

  在6月1日第二屆京交會"北京主題日"上,CBD獲得北京市總部經濟集聚區和商務服務業集聚區兩項認定。目前,CBD聚集瞭殼牌、豐田、三星等跨國公司地區總部77傢,是全國世界500強企業和跨國公司地區總部集中度最高的區域之一。

  "CBD已經形成瞭以總部經濟為特征,以國際金融業為龍頭,現代服務業為主導、文化傳媒聚集發展的產業格局。"趙弘說,總部數量增加,帶動瞭一大批為總部服務的金融、保險、會計、法律、會展、信息等現代服務業企業崛起,使得北京現代服務業增加值占本市GDP的比重已經達到76.4%,促進瞭北京民間2胎 民間2胎是不是地下錢莊產業結構的優化和升級。

  寫字樓供應為經濟發展潛力擴容

  7月19日下午2時,在DTZ戴德梁行市場報告發佈的前一刻,華北區企業服務主管王剛"踩著點兒"走進會場,險些遲到。在解釋原因時,他說:"中午一直和一位寫字樓客戶'糾纏',盡管目前CBD及其東擴區的優質寫字樓寸土寸金。作為咨詢機構,我們在為即將上市的寫字樓項目做規劃時,還是希望盡力提高使用效率。"

  王剛的辦公室東窗外,是赫赫有名的東三環中服地塊,那裡正在建設北京未來最高寫字樓。雖然他坐在辦公室看不到最為關註的另一個區域,但他沒少"跑腿"去考察,那就是西二環金融街西擴工程。這些可都是北京未來寫字樓的"潛力股"。王剛解釋,不論是CBD東擴,還是金融街西擴,都可以在未來兩到三年內有效緩解區域內寫字樓供不應求的局面。

  CBD、金融街,同屬於北京高端產業功能區,目前卻同樣面臨著存量租賃面積有限的制約。而這"低空置",恰能從一個角度說明北京當前的經濟形勢。

  今年1至5月,CBD收入增長19.8%,金融街收入增長15.7%。拿到瞭"真金白銀"的數據,趙弘認為,北京對經濟的主動調控,對產業結構升級的引導,會更多依托全市產業功能區企業的總部化、集聚化來實現,並帶動現代服務業的發展。"在這些區域,新增寫字樓商業項目的供應規模和進度,相當於是對區域經濟發展潛力的一次擴容。"他說,正所謂"兵馬未動,糧草先行",全市合理、科學地規劃建設寫字樓項目,穩定租金水平,將會對城市經濟發展起到保駕護航的作用。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/09002323685.shtml
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