201607080125一胎房貸利率 一胎房貸利率 北京部分現房項目入市價格跳漲 最高漲幅破萬元

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手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

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一胎:11.2億(14億(假設)8成)
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台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞

北京部分現房項目入市價格跳漲 最高漲幅破萬元



華僑城近期開盤推出的3號樓現房樓王產品,銷售單價比今年3月開盤時上漲瞭逾萬元。 實習生 栗世民 攝



  相對於住宅市場期房項目的"價格蓋"壓頂,突破價格管制的現房項目,日子要好過得多。不僅僅是因為定價權牢牢掌握在開發商手中,還因為在供應受限的市場環境中搶占先機,面對基數龐大的購房需求更顯得"近水樓臺"。因此,新京報記者在走訪中發現,北京市場中近期入市的現房項目,價格均出現瞭不同程度的上漲,最高單價漲幅突破萬元。

  相關新聞:

  各地房價上漲壓力不減 各方預期房價仍可能上漲

  國傢統計局:6月70城房價69城同比上漲 北京居首

  京城熱點區域房價漲幅調查 朝陽區5年上漲317%

  現象

  老盤新入市"漲"字當頭

  位於北京東四環的華僑城,近期開盤推出3號樓現房樓王產品,銷售價格從今年3月份開盤時的37000元/平米一舉提高至48500元/平米。據北京市住建委官方記錄顯示,該項目最後一個期房證是2010年9月21日取得的(2010)211號,今年入市的兩個樓座均為現房,前後差價達到11500元/平米。"盡管這期價格相比前期有瞭較大幅度的提升,但是放在整個東四環區域,我們仍然在平均線以下。"華僑城項目相關負責人表示,2002年開始華僑城紮根東四環,十多年的建設已將區域配套成熟化,目前的現房即買即住。據悉,該項目樓王共推出55套房源,目前已去化六成以上。

  無獨有偶,亞奧板塊的招商嘉銘瓏原項目,今年6月轉現房後,目前正在銷售,售價為45000元/平米。相比去年4月份開盤的33000/平米,平均單價漲幅超三成。"綜合來看,新推出的房源有些漲瞭,有些沒漲。"該項目負責人告訴記者,當前所剩房源都是一些大戶型,和前期違約客戶退出的房源,不足30套。相比2010年取證的毛坯期房,不到三年的時間裡,對目前精裝修產品的價格做出調整無可厚非。

  事實上,現房項目正在蜂擁而入。根據北京市住建委官方數據顯示,今年5月以來,現房取證的項目包括華業東方玫瑰 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等在內的五六個項目,占據當月取證項目近半數。另記者瞭解,包括北京新天地 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、廣渠金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)樓王等多個項目在蓄勢待發。

  探因

  現房價格目前管控力度小

  大量現房項目入市,且價格漲勢兇猛,源於哪些因素?

  "現房是已經完成竣工驗收合格,取得房地產權證的商品房。與期房不同的是,開發商擁有現房的所屬權和定價權,不受目前期房價格監管政策限制。因此一些項目選擇轉為現房銷售,可以抬高價格獲取更高的利潤。"思源集團執行總裁張鵬表示。

  亞豪機構市場總監郭毅認為,在政策調控下,目前北京很多項目的價值與價格是相背離的。尤其對於市中心的稀缺項目,更傾向於借助現房銷售規避期房價格審批的限制,實現項目增值。

  同時,多位業內人士認為,在期房價格管控情況下,采取現房入市其實是多數項目的無奈之舉。北京一位開發商表示,現在市場需求火熱,項目也想把產品盡快推出去,但是礙於政策限制,如果不想低開,就隻能拖著,或選擇轉為現房銷售。

  張鵬認為,現房雖然能在現階段規避管控,但也並不是所有項目都能照搬的模式。尤其對於純新盤來說,在項目前期投入大量資金後,辦理現房資質仍要等待一段時間,這對企業資金鏈來說是不小的壓力。

  "現在轉為現房銷售的大多為中高端產品,並且多是期房轉現房銷售。這些項目在前期通過期房銷售很好地收回瞭成本,樹立口碑,因此在後期希望能夠通過現房銷售實現更高價值。而剛需產品由於轉現房後並不會實現大量附加值,因此多選擇期房銷售。"郭毅表示,是否選擇現房銷售也和企業的運營模式相關,像萬科等高周轉的房企通常不會采取現房銷售這一模式。

  針對開發商通過期轉現鉆價格審批空子的現象,近期一直有傳聞將會出臺現房價格監管。更有業內人士指出,其實目前已經開始監管瞭,隻是力度小。

  對此,包括張鵬、郭毅在內的業內人士均表示,如果說期房是"炒作預期"需要監管,那麼現房是實實在在呈現在消費者面前的商品,對於其定價,最好還是交由市場去決定。

  開發商說

  成本在前 期轉現調價有理由

  一位不願透露姓名的房企負責人向記者透露,受制於項目的資金成本壓力,期房、現房之間的價差在10%以上,都很正常,在目前的管控中,期房從一開始的價格就被固定瞭,而1-2年轉現房的過程中,價格被壓抑,轉成現房之後"追漲"是當前市場中的普遍現象,至於具體漲幅則因項目而不同。

  多位接受記者采訪的房企人士均表示,現房較之期房而言的優勢明顯,為購房人規避買房風險的同時,也加大瞭企業運營成本的壓力。因此,現房價格大幅度超出期房價格,具備充分理由。"目前從市級到各區級建委並未對現房的價格有明確限制,隻要不是太過離譜,拿下大證後轉現房都能過。"某央企開發商告訴記者。

  盡管在當前特殊的市場環境下,現房的優勢略顯,但並不是所有的期房都有足夠的資本"熬"成現房。"對於開發商來說,實現現房銷售以前的投入是非常大的,資金鏈是很重要的一環;此外後期的銷售也需要有一定的承壓能力。"去年就已轉現房銷售的紅璽臺 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目負責人如是說。

  延伸

  現房漲價對區域均價拉升有限

  面對期轉現項目的價格跳漲,某業內資深人士指出:"隻要購房者能接受,就說明這個價格是合理的,這才是市場經濟。"據記者瞭解,目前現房不受政府嚴格的管制,所以開發商報價主要參考市場接受度。

  而現房價格對於區域均價的拉升作用,亞豪機構市場總監郭毅指出,是會拉升,但是一方面,現房的市場占比僅為20%左右,另外一方面,現房項目主要位於五環以內的核心城區,高定價意味著購房客群的基數有限,因此雖然會在一定程度上拉高整體成交均價,但尚在可控范圍內。

  業內人士預計未來形成現房集中入市的項目也不會紮堆入市。根據北京五環以內土地供應的情況可以看出,拿到這些地塊的開發商中,資金實力強、融資途徑廣的屈指可數,因此從當前來看,現房高端盤不會成為市場主流。

  "剛需盤還是會走高周轉快銷路線,現房對價值提升作用沒那麼明顯。中高端項目才能實現現房與高價值畫等號。"郭毅指出,而且不是所有中高端項目的開發商都會拖到現房才加快銷售。

  本版采寫/新京報記者 李捷 方王洋

  點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  北京樓市現房價格漲勢兇猛 最高上漲逾萬元







項目名稱





價格





主力戶型





最新動態







北京華僑城



均價48500元/平米



120-500平米二至四居及躍層





5號樓登記排號3萬抵10萬





華業東方玫瑰





均價20000元/平米





90-176平米二三居





7月底加推90-176平二三居





北京新天地





待定





61-180平米一至四居





預計7月推61平起1-4居現房





金茂府



待定



主推381-389平米





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紅璽臺





均價82000元/平米





主推85-310平米





電商優惠,8萬抵20萬





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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/07302302346.shtml

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