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內容來自sina新聞第二順位

15個在建超高層建築 11個在非一線城市

  專傢稱,租戶多為提升形象,部分大樓租金甚至不及市場水平

  ■新快報記者 陳齊

  近年來,中國的超高層建築猶如春筍一般紛紛破土而出,盡管在學術層面存在關於地標性超高層項目的不同意見,大多數地方政府仍然在規劃、土地供應以及招商政策上不斷鼓勵超高層項目的建設,從而導致全國各地的超高層項目在高度上的互相競爭。根據昨日仲量聯行發佈的一份報告表示,目前大中華區已建的超高層項目一共有8個,而在中國已批的在建超高層項目有15個,並且多數分佈在非一線城市。該機構專傢認為,廣州的超高層寫字樓租戶多為公司形象需要,部分超高層寫字樓由於品質不佳,其租金甚至低於市場水平。

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  根據仲量聯行定義,超高層項目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產項目。目前,在大中華區已建的超高層項目一共有8個。

  另外,在中國已批的在建超高層項目有15個,其中隻有4個分別在北上廣深一線城市,其他11個分佈在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽、南京這些非一線城市。一線城市當初規劃的中央商務區基本建設完畢,超高樓建設將在五年內進入一個階段的尾聲。而大多數處於非一線城市的新興中央商務區建設方興未艾,這些中央商務區往往配備超高層項目。

  仲量聯行華南區戰略顧問部總監招錫詳表示,由於國內經濟增速放緩,加上大體量的新增供應進入市場,當這些超高層項目落成後,中短期內,這些城市的寫字樓市場可能會出現供過於求。為應對這些挑戰,超高層項目的開發商可能會適度調整其市場策略,例如根據供求情況調整項目進入市場的時間,或者調整租賃策略與租金水平以提高進駐率,或者推出一部分可銷售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報率。

  部分超高層辦公樓租金甚至低於市場

  超高層項目往往由於其地標效益,吸引瞭眾多需要維持或提升品牌形象的企業入駐,加上超高樓配備商場、頂級酒店、頂級公寓的綜合功能,以及其他優質的交通配套帶來的商務便利,超高層項目對周邊大廈現有租戶產生"磁石效應"。

  據介紹,在廣州,超高層項目租戶的主要行業來源包括有上市需要的企業、需提升企業形象的國內大型企業、金融企業總部或私人理財中心、房地產開發商、專業服務業企業以及民營企業總部等。

  仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖認為,由於超高層辦公樓自身體量大,成功的招商管理規劃成為租金長期溢價的最重要因素。地標性超高層項目雖然具有較高的影響力,但並不是溢價的必要因素。超高層辦公樓租金溢價的前提條件包括區位、品質與物業管理三大因素。項目所在位置的商務氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價的可能。此外,品質是決定辦公樓租金水平的基礎。盡管有些大廈是超高層項目,也位於核心商務區內,但因品質一般,因此租金僅能與市場平均水平持平,或者甚至低於市場甲級辦公樓租金。

  ■專傢觀點

  當甲級寫字樓維護管理普通化可能影響租金水平致物業貶值

  由於超高層項目自身高度高、體量大的特殊性,其復雜的落成使用與多元化業態,以及優質租戶的高要求,往往為物業管理帶來挑戰。

  仲量聯行華南區物業及資產管理部總監李燦興表示,把超高層當甲級寫字樓維護、管理普通化存在重大風險,可能導致物業管理水平無法達到國際性租戶的期望、無法吸引潛在租戶甚至現有租戶遷出、影響大廈租金水平、從而物業資產貶值的惡性循環。

  李燦興認為,盲目追求超高樓的高度是不可取的,因為高度沒有永遠的第一,但卻可以為項目提供最優質的服務,以保持甚至提高超高樓的資產價值。李燦興說:"我們不應該僅僅追求超高樓的高度,而更應該以市場的需求為導向,從定位、規劃和管理等各方面提高超高層項目的資產價值,使之成為高品質、高回報、可持續發展的地標性建築。"

  大中華區已建超高層項目(截至 2013 年 8 月)

  大樓名稱 所在城市 樓高 樓層數 建成時間 用途

  1 臺北101 大廈 臺北 508 101 2004 寫字樓

  2 上海環球金融中心 上海 492 101 2008 寫字樓/酒店

  3 環球貿易廣場 香港 484 108 2010 寫字樓/酒店

  4 紫峰大廈 南京 450 66 2010 寫字樓/酒店

  5 京基一百大廈 深圳 442 100 2011 寫字樓/酒店

  6 廣州國際金融中心 廣州 439 103 2010 寫字樓/酒店

  7 金茂大廈 上海 421 88 1999 寫字樓/酒店

  8 國際金融中心二期 香港 412 88 2003 寫字樓

  來源:世界高層都市建築學會(CTBUH)

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/09273481255.shtml
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