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內容來自sina新聞

商業地產專傢網劉明商業應做到貨叫人不語自來



中國商業地產專傢網專傢委員會主任劉明

  新浪樂居訊(編輯 肖彥春) 近幾年國內商業地產的發展速度越來越快,購物中心遍地開花,甚至一些城市已經出現瞭嚴重的同質化和泡沫化,商業地產亟待更多的創新和活力。由中國商業地產專傢網專傢委員會主辦的2014首屆中國體驗式商業地產創新峰會擬定於2014年10月17日在北京朝陽悠唐皇冠假日酒店舉行,屆時將討論商業地產的創新和變革。新浪樂居特邀中國商業地產專傢網專傢委員會主任劉明先生接受采訪。

  "商業地產跟任何形式的地產都是有天壤之別的,因為商業地產應該是商業經營為主,商業做好才能形成成功的地產行為。概念隻是一種前景的目標,它裡面應該存在著很多實質性的東西,做商業有句老話,人叫人,千聲不語,貨叫人,不語自來。" 中國商業地產專傢網專傢委員會主任劉明在新浪樂居嘉聊室接受專訪時多次強調。

  為瞭避免同質化,很多購物中心已經逐漸認識到瞭差異化的重要性,開始積極發力打造特色體驗,但很多也隻是單純的復制別人的"特色"。劉明認為:"現在我們研究體驗式商業應該從根本上改變的是體驗的區域化的差異,體驗功能上的差異,還有最重要的就是體驗的經營上的能力。"

  以下為此次專訪實錄:

  主持人:新浪樂居網友大傢下午好,今天中國商業地產專傢網專傢委員會主任劉明先生做客新浪樂居接受采訪。

  小額借款基隆二胎年息劉主任,首先請您簡單介紹一下中國商業地產專傢網專傢委員會。

  劉明:商業地產專傢網是我們根據我國商業地產發展趨勢和形勢的大前提下成立的專傢網站,主要目的是利用專傢網站的形式來闡述和幫助大傢理解商業地產的運作、商業地產的發展和商業地產的實操。

  商業地產專傢網主要的功能就是提供商業地產的專業知識,因為現在有很多做商業地產的開發商,是做住宅的,做投資的等等,但是商業和商業地產的融合必須要有專業的技術,所以我們成立瞭專傢網站,為商業地產的發展提供技術服務、專業知識服務。商業地產專傢網專傢委員會是以國內、國外的商業經驗比較十足的專傢成立的專傢委員會,裡面有新加坡設計公司的高手,也有英國的商業運營管理的高手,還有日本的就是我們現在提倡的體驗式創新的專傢,還有臺灣的專傢,我們國內也有一些有十足經驗的專傢,包括三位院士也是我們專傢網專傢委員會的成員。再有一個就是,我們這個專傢委員會吸納瞭既有經驗,又有實操,而且還具有現代創意性的商業人才,就是年輕的一代,也有這些人。

  我們通過十年的努力,我們可以自豪的說,我們專傢網專傢委員會在商業地產裡面的各個環節的專業技術知識、專業人員都已經具備瞭。今天也是通過你們的采訪,向大傢說一下我們專傢網站十年的積累,完全可以為我們中國商業地產的發展做出專業性的服務,這是我們基本能做到的。

  主持人:我們知道中國商業地產專傢網專傢委員會正在努力推進體驗式商業地產的革新與發展,而目前國內的大型購物中心、專業市場、商業綜合體等都在積極謀求模式轉型,目光都集中在瞭主題、特色、餐飲、兒童娛樂等角度,很多新進的項目也都在打造體驗式的項目,那麼從發展的角度來說,您怎樣看待目前商業地產的體驗熱這一現狀呢?

  劉明:商業地產近年來提出體驗式的商業地產,而且最近這一兩年出現的體驗熱,這是商業發展的趨勢,是由人民生活水平的提高,人民購物的需求的豐富而決定的。所以進行商業業態的變革也好,新的業態的出現和多種業態的融合也好,都開始傾向於大傢所提倡的所謂的體驗式商業。

  作為體驗式商業,這一兩年非常火熱,大傢談論的體驗式商業就是把購物中心裡面加上電影院,加上餐飲,加上兒童娛樂,加上遊戲,等等這些東西,讓大傢在購物的同時來體驗,來娛樂,形成一種多種業態、多種服務的融合式的一種新的狀態。現在體驗式商業這種業態,它包括滿足顧客幾個方面的需求:第一個是滿足顧客一種感官的需求,還有一種是時尚的需求,還有一種是體驗樂趣的需求,還有一種是體驗餐飲的味道的需求。

  從現在的購物習慣來看,真真正正的改變,實際上是購物的原則體制上的改變,也就是休閑購物,並不是主題類的,從想要買什麼東西來購物,逐步的轉換成休閑購物。但是體驗式現在從全國的發展來看,從我們專傢委員會研究的結果來看,現在隻是有主題,有目標,有方向,但是沒有實質。我們前幾年中國的商業存在一個大的問題,就是千店一面,同類化、同質化、同性化非常嚴重,所以造成瞭沒有特色,大傢都一樣。這次體驗式商業提出來以後,我們也用瞭一年多的時間做瞭國內的商業調研,也發現可能又逐步走向體驗式的同質化,你擴大餐飲我也擴大餐飲,你增加兒童娛樂,我也增加兒童娛樂,你增加服務設施,我也增加服務設施,又出現瞭同質化。大傢都講體驗式商業,體驗式商業,如果說還是同質化的話,這個體驗式的商業也不會有太長期的發展。

  現在我們研究體驗式商業應該從根本上改變的是體驗的區域化的差異,體驗功能上的差異,還有最重要的就是體驗的經營能力上的差異。因為現在倡導的體驗式商業,全是奔著休閑娛樂來的,大傢沒有認真考慮到效益。大傢知道餐飲也好,遊戲也好,影院也好,它的評效是非常低的,隻能帶來人流。但是如果帶來人流,沒有好的消費在裡面,沒有好的商品在裡面,這個效益從哪兒體現。整體的一個購物中心的效益,評效低的沒有帶動評效高的業態的銷售,可能發展也是短期。

  主持人:近幾年,曾出現瞭諸多以文化、旅遊、休閑為概念的主題商業地產項目,而經過一段時期業內開始認為,整合主題所需各類社會資源,切實為消費者提供主題消費體驗,將成為決定一個項目競爭力的關鍵因素。那麼在您看來,體驗式商業地產如何才能真正做到"去概念化",從而真正迎合廣大消費者需求呢?最好舉實例說明。

  劉明:去概念化也有人提出很多,我們也在研究關於概念的問題。商業跟任何的形式是有天壤之別的,因為商業地產應該是商業為主,因為商業做好瞭以後,才能形成成功經營的地產行為。概念隻是一種前景的目標,它裡面應該存在著很多實質性的東西,我們現在做這個購物中心也好,做商業街也好,有一句老話,人叫人,千聲不語,貨叫人,不語自來。你有很多好的概念,最終實現的是顧客在你這裡的消費,不管是體驗消費還是購物消費還是需求消費還是娛樂消費,等等這些消費加在一起,最終實現的是什麼?是一個效益。

  現在說去概念化,說對也對,說不對也不對。為什麼?要有一個嶄新的概念,我們要把這個概念如何形成實際,如何形成一個創新,如何形成一個專屬或者如何形成一個獨享,就是唯我獨佳,如果做到這樣,可能就是創造出一個新的概念,就沒必要去概念化。

  我給你舉個例子。我們現在有很多體驗式,就是把餐飲引進來瞭,把兒童的也引進來瞭,把遊戲引進來瞭,把影院也引進來瞭。我們最近看到瞭什麼最火?大型的購物中心裡的溜冰場最火,投入真溜冰場是非常大的,而且後期每個月的運營成本,一般小中型規模的冰場,維護費都在幾十萬。你建瞭這個冰場以後,你隻是在這個冰場上做一些其他的主題營銷,不會再有其他變化。如果說一旦冰場的量多瞭,大傢都在做這個,或者你的消費群體沒有那麼多的話,那可能冰場就會是虧損的。

  做體驗式,我們建議大傢,在研究體驗式的時候,一定要研究一種體驗的替代性,因為什麼東西都有一段時間的疲勞度,打遊戲也是,今天老打這一個,我打幾次肯定就不打瞭。我們專傢網專傢委員會也在研究,我們在10月份的峰會上要推出幾個新的業態,既是大投入,也能夠更新換代,我們能夠掌握到,當它達到一定的疲勞度的時候,購物疲勞度,欣賞疲勞度,遊玩疲勞度的時候,我們能馬上調整,在不再進行大的調整和大的投入基礎上,我們軟件上調整,就讓它永遠是更新的。就像影院似的,這周放這個大片,下周放另一個大片,我們把遊客在商場裡的體驗越來越多,讓他永遠有新鮮感,這不是一個概念能解決的問題。通過這個概念來打造自己的創造技術、更新技術、研發技術。

  現在讓我們看到心理覺得最不暢的是,大傢提概念,沒有人提創新,大傢提創新,沒有人提研究,大傢提研究,沒有人提落實。這是什麼?是整個定位結構中間有防火墻在裡面,沒有打通。實際上我們做商業,商業講的是結構和比例,剛才談到的體驗式商業就說到,都做體驗,你的比例是多大,你的商品結構是多大。剛才我提到人叫人千聲不語,貨叫人,不語自來。說的是你隻要有好的商品,顧客就會自然到你店裡來,你有好的娛樂體驗,顧客就會來,如果都千城一面,沒有特色,就會出現大傢的惡性競爭,或者會出現大傢疲勞的競爭,那是很危險的。第二波的體驗式商業,概念化也好,去概念化也好,是把概念化的體系化擴展化也好,我們應該研究結構和比例,也就是說研究的是運營管理。不管是體驗也好,體驗化也好,去概念化也好,做好商業的基礎運營,是唯一創造新業態、維護新業態、發展新業態的一個保障,沒有經營一切都無可談。

  主持人:根據財富品質研究院日前發佈的2013《中國免稅報告》,預計到2015年,我國免稅市場的規模將超過300億元人民幣,或將成為全球第二大免稅消費國,市場前景喜人。咱們專傢委員會這次推出的香港免稅購物中心也是國內的首次嘗試,在您看來,香港免稅購物中心在內地的落地,對於我國商業地產的發展有著怎樣的意義呢?

  劉明:我們這次不是算第一次做,我們這次算重新做起香港面購物中心,因為我們在2004年的時候,就是十年前已經在某一個店上做過香港購物中心,當時隻是香港的概念,沒有提出免稅的概念。這次我們提出的香港免稅購物中心,主要解決三個問題。

  第一個問題就是商品的自由化,香港的免稅產品進入我們內地,在我們的購物中心裡就能夠買到在香港免費的商品,這是個商品的問題。

  第二個是服務的問題,現在提到體驗化、體驗式商業,都是講的是休閑、娛樂、餐飲,沒有提到怎麼在商品上做概念,我們這次提出的免稅店,概念上是香港免稅購物中心或者香港免稅店,但是裡面涉及到的內容,到時候我們會在峰會上公佈出來。我們裡面涉及的內容並不是說就是商品,我們的香港免稅購物中心采取的是以香港購物文化、以國際品牌文化、以各種文化體驗式的結合形成的一種新的文化融合在裡面,實際上我們是在做香港免稅購物的文化。當然瞭,做文化的基礎我們要有商品,所以我們這次把香港的免稅產品、澳門的免稅產品,還有國際上的免稅產品,一起組合一個叫香港免稅購物中心,這種文化的體現之一就是商品的融合。

  當然你說對商業地產也好,對商業也好,有什麼帶動作用?我可以這麼說,它隻能做到一點,就是人無我有,人有我全,我們最終體現的是文化、娛樂、商品和大傢的休閑體驗。我們現在在全國幾個城市,像揚州等等都有免稅店,我們打的口號是,讓你足不出市,享受到香港的購物樂趣,並不是享受到香港的產品,既有產品,又有樂趣。所以文化和商品融合,才能達到一種購物的樂趣。

 主持人:香港的免稅購物中心是咱們開發運營的嗎?還是咱們隻提供概念或指導?

  劉明:香港免稅購物中心,是我們專傢網協同北京鑫海智橋商業管理集團共同打造的,我們在全國現在有四到五個店都在籌備,它的運營模式有兩種,一種運營模式是跟香港免稅購物中心進行聯營合作,這是一種。第二種是以香港免稅購物中心對內地、對各個商業地產商來提供這種加盟服務。現在我們隻研究的就是這兩種,我們首期推出來的,為瞭維護免稅購物中心在內地的文化體驗和商品的暢銷,我們前期推出來的還都是以聯營為主,有可能我們在這個會上要推出來或者加盟或者聯營,但是現在還是以聯營為主。這種模式我覺得不重要,重要的是我們要有新意,要有創新。

  現在體驗式商業都是休閑、娛樂,沒有真正在商品上下文章的,我覺得香港免稅購物中心的入駐,可能對真真正正老百姓購買商品的需求是一個很好的補充。

  主持人:咱們怎麼保證這種創新是不可以復制的呢?因為中國人的復制能力是非常強的。

  劉明:復制有很多都是贗品,我們做的,大傢都認為說有可能有人復制,但是我們做的免稅店首先一點是要有國傢政策才能做的。大傢都知道香港的CEPA自由貿易的免關稅2003年就已經有瞭,前年臺灣的ECFA協議也是有瞭。最近大傢看到新聞聯播裡播的中國跟瑞士形成自由貿易交易,瑞士手表進入中國,現在要進來就便宜18%,每年便宜5%,五年之內,你想它的價格就便宜瞭40%多。我們現在做的是叫香港國際免稅購物中心,既享受CEPA的政策又享受ECFA的政策,而且我們搭瞭個便車,是中國和世界貿易的融合,我們正好搭上。

  所以我想這種復制,他們隻能復制這種概念,實質他們是做不到的。而且這次我們專傢網也是獨傢授權與鑫海智橋商業管理集團合作。我們跟香港免稅購物中心簽訂的也是獨傢。其實我們並不是想做壟斷,我們的做法是想真真正正把一個好的東西、把一個新的業態做好,通過我們的能力,通過我們的各個專傢的支持,通過鑫海商業管理集團的積極配合,我們是想把一個真正新的業態做好、做長、做穩固瞭以後,我想我們在全國再推廣,或者是加盟,或者是戰略合作。如果我們一旦加盟啟動以後,我覺得這種復制、贗品就不會出現瞭。

  主持人:國外一些海外代購等等也很盛行,但是很多國人還是無法信賴這種國內的所謂海外的產品,更希望自己到海外購物。那麼對香港免稅購物中心在內地的發展、推廣以及運營,咱們委員會會作為發起人,您有哪些想法和建議呢?

  劉明:關於代購,這是現在網絡消費模式,我們沒必要擔心,當商業發展到一定程度,線上線下的融合,線上的優勢,線下的優勢,都會各顯神通。代購這個東西確確實實全程信息化以後,代購可能是一個方向。但是我們這個免稅購物中心能夠做到線上線下是同價的。我們最近分析來看,如果香港免稅購物中心裡的產品,真的是代購的話,有可能不見得比我便宜。所以我們既考慮到現在新業態的創新,也考慮到今後線上線下的融合,還考慮到今後網絡購物中心也好,網絡直銷中心也好,這種新業態的創新,我們已經研究出來一套線上線下同價型的商業業態出現,我們也要在峰會上推出。現在透露一下,可以叫網絡直銷中心,但是我們前面還有一個主題,今天就不必講瞭。到那時候我們推出來這個,大傢就會有一種感覺,我們能夠做到線上線下的同價。那麼能做到線上線下同價的基礎上,我們再增加體驗式這種符合老百姓需求,又動感性強,吸引力強,趣味性強,休閑體驗性強的體驗式的東西再放在裡面,我相信這種新的業態推出來,並不是對抗線上,而是一種合作和融合,是他中有我,我中有他。我們現在專傢網專傢委員會的重要目的其實就是在研究新型業態。

  主持人:對於本次中國商業地產專傢網主辦的2014年首屆體驗式商業地產創新峰會,您認為或者您期待會對商業地產今後的發展起到什麼樣的推動作用呢?

  劉明:這次是首屆,按說中國商業地產專傢網有十年的歷史,我們從來沒有推介過、開過這種會議,但是我們到下面各省市開的專業會非常多,我現在也快成空中飛人瞭,全國各地的跑。這次為什麼要推出這次峰會,是因為現在中國商業地產的發展的一個過程當中存在一個瓶頸,過程當中存在著一個缺陷,這是一個。第二,因為我們中國商業地產專傢委員會經常是到全國各地幫人傢開發商們來評審各個策劃公司、代理行做的這種方案,尤其我參加的比較多,參加的有大型的總部基地,還有現在的購物中心,還有商業街,還有城市綜合體等等,都參加過。當我們作為一個人傢聘請的專傢來對他所做的項目的方案進行評判的時候,我們發現好看不中用,而且做的這些方案沒有按真正的商業角度來分析這種商業的可行性和商業的發展性。隻是做到瞭版面非常漂亮,PPT做得非常漂亮,各種預測也非常好,但是真真正正的沒有商業經營核算數據在裡面。

  既然說到這兒,我可以多講一些。現在我們做商業地產,要不就是拍腦門,要不就是拍胸脯,最後就是拍大腿。做方案,我們現在發現很多策劃公司、營銷公司、代理行做的方案非常漂亮,但是至今為止沒有看到一個方案按我們專傢委員會評論的標準,還沒有達到。首先第一點就出現一個問題,做商業,商業是經營類型,現在又轉入到商業地產,商業地產又是經營加融資加地產開發,是以多行業復合型的體系。那麼既然是商業地產,第一個應該是商業的大數據分析,這兩年我們提倡大數據的概念,當你做到大數據分析以後,你根據你的需求、根據你的供給、根據你的發展、根據你的前瞻性的預測,這些東西不是文字表現,應該都是用數字來表現。

  我們專傢委員會跟鑫海集團他們合作過幾個項目,他們拿出幾個方案,我們要求全是數字化,因為商業講究數字,商業是買賣交易,最終錢的交易就是數字的量化。商業更需要的是大數據的支持,大數據的分析,供需平衡的分析,這些一定要有數字測算來形成,也就是說我一平米產生多大效益,幹什麼能產生這個效益。像現在做體驗式,我看都是餐飲兩千平米,影院幾千平米,什麼幾百平米,都劃出來瞭,沒有詳細的分析。為什麼我說沒有詳細的分析呢?如果它有詳細的分析的話,我們看到經營的比例分類就不應該是這樣,是完全不合理的,所以造成瞭開業就調整,調整完瞭再調整,就是永遠在調整當中,所以這些就造成瞭經營不穩定。

  關於商業運營管理這一塊,如果說我們還是用地產商業來考慮商業的話,不會有好的前景。現在提到的是商業地產,既然提到商業地產,一定要以商業為主來做。我參加商業工作快30年瞭,我記得我在剛剛參加商業工作的時候,那時候有叫買手的,買手是什麼?就是采購,采購好的產品。現在看看我們的購物中心,哪還有說這個商場是他的,但是商業不是他的,為什麼?他全是出租出去,不進入運營管理,隻是物業化管理。這種是非常危險的,尤其是在當今這種商業地產大面積的開發,競爭非常激烈。當你遇到競爭對手的時候,或者當你遇到像現在的電商的時候,當你遇到經濟不景氣的時候,你的商場怎麼辦?你就沒有主動權。

  現在做商業的人,尤其是做商業地產的開發商,全都把這種希望和利潤點全都寄托在出租戶上,人傢各個品牌在他這租的店,出租商、品牌商成功瞭,也意味著他才成功瞭。這種做法我覺得是一種拋棄自己思維的做法。

  我記得我剛剛參加工作的一段時間,在北京一個很有名的購物中心裡工作,那時候我們在籌備這個購物中心的時候,是全國各地的跑,到東莞、廣州、深圳去采購商品,采購商品回來以後自己經營,找出自己的亮點,找出自己的經營特色。實際上這就是找到經營自主權,這也是一種差異,與同類商業的差異化,我有,你沒有。但是現在的商業都沒有瞭,不能說一點沒有,很少瞭。所以要改變這種商業地產,一定要增加自主經營的概念,自己的生意自己作主,自己的利潤的指標自己來能夠平衡掌握,這才是真真正正的商業地產。

  我們專傢委員會就是想通過這次峰會真正告訴他們商業地產應該怎麼做,商業地產和商業地產的模式應該怎麼搭建,商業裡面的比例和結構應該是什麼樣的比例結構。最重要最重要的我們這次推出四種新業態,是幹嗎呢?是讓大傢知道不是像大傢說的體驗式商業都是餐飲,都是娛樂,我們要在商品銷售的體驗上,做充足的文章,真真正正的商業地產一定要形成商業專傢來運營,這樣才能真正形成"人叫人,千聲不語,貨叫人,不語自來"。

  埔心二胎主持人:此次采訪到此結束,歡迎大傢關註由中國商業地產專傢網專傢委員會主辦的2014年首屆體驗式商業地產創新峰會。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-26/16592883204.shtml

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