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內容來自sina新聞

土地二胎借貸 網簽價能否接地氣?

  據媒體報道,住建部在2014年已經不再要求地方政府上報並向社會公佈當年度房價控制目標。房價調控目標不再被強調,而配合房價調控出臺的限售、限簽一旦放松,會有什麼影響?

  在過去的一周內,從網簽數據就可以充分印證這種影響。據網易房產數據中心統計,3月10日至3月16日一周內,廣州市中心六區高價樓盤網簽量再現大升,環比漲74%至321套,受此影響,全市均價大漲43%至15275元/平方米,近幾周受到高價盤是否有網簽的影響,全市周均價出現過山車式的上下大幅波動。

  從數據可見,天河、越秀和海珠三個區上周網簽均價全部超過3萬元每平方米,其中天河、越秀均價為39828元/平方米和39378元/平方米,接近4萬元。天河的僑鑫匯悅臺、珠江頤德公館、峻林、中海花城灣和越秀的富力東山新天地、海景農林華府等上周都錄得網簽記錄,均價都超過4萬/平方米。這使得中心六區上周均價環比飆升瞭65%,至27680元/平方米。

  市中心區一周的網簽松動,即對全市成交均價造成相當影響,政府承受的房價調控壓力之大,由此可見一斑。

  限簽放開加大調控壓力

  執行已滿一年的新"國五條"明確提出,"如果報價過高,有關部門可以給予指導價,如果不接受可以限制預售",當房價漲幅遠超全年房價調控目標時,有關部門將采取限價、限售的措施。在不少有房價調控目標的城市,紛紛要求新建樓盤在申請預售資格時,開發商要報價,報價不能明顯地高於樓盤此前的成交價格,也不能明顯地高於周邊的同類品質的樓盤。在業界看來,限簽的實質仍是限價。

  在廣州,2012年底房價開始出現飆升,漲幅領跑全國5個月之久,政府面臨強大的調控壓力。實際上,廣州從2012年底就開始對高端樓盤進行限售,但沒有規定具體的面積和單價,對於限制網簽,則根據樓市成交動態執行。可以說,限簽在執行一年多來,在一定程度上達到瞭穩定網簽均價,為樓市降火的目標。但另一方面,市場上賣樓雙合同現象也開始出現,部分開發商通過將商品房銷售和裝修拆分為兩份合同進行交易,這造成成交單位的網簽均價達至指導價,而實際售價又遠高出網簽均價的情形。對於買傢而言,實際付出的購房成本並未下降。

  由於目前廣州中心區域在售樓盤項目數量少、售價高,一旦放開網簽限制,必將極大拉高網簽均價,也令全市網簽均價推升。據瞭解,目前市中心區在售樓盤普遍被限簽。保利地產廣東公司董事長餘英就表示,高價的單位半年都不能簽約。而針對住建部今年首度不再提年度房價控制目標,廣州市國土房管局相關負責人日前表示,將嚴格執行落實中央房地產調控政策,目前調控方案並沒有調整計劃。

  業界對政策松綁前景預期不一

  事實上,自從去年十八屆三中全會提出"緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用",即明確瞭未來我國經濟活動中市場化的決定性作用。業界普遍預期在未來房地產制度的長效機制頂層設計中,市場化將是主要的方向。這意味著,此前以行政抑制為導向的政策調控方式將正式全面轉向,以政府與市場明確分工為思路的房地產長效機制已然定型,調控政策將從此前的"嚴堵"轉向"疏導"。對於以限購、限貸、限售、限簽為特征的調控舉措,業界普遍憧憬在未來能有所松動。

  據業界人士分析,在目前,由於房價調控目標的要求,行政手段對市場的幹預,在一定程度上對市場供需造成瞭幹擾,而"雙合同"等現象的出現,就是這種幹預的反應,但其客觀上也埋下瞭風險和隱憂。

  對於未來的政策松綁前景,房地產研究人士也有不同的判斷。保利地產首席研究員吳定金表示,在房價調控目標退出的背景下,廣州的限價、限售政策可望逐步放松,這將增加廣州市中心的一手房供應,供應量的增加對房價也有壓制作用。但是,反映到房價數據上,可能隨著市中心樓市成交增加,房價的數據會有所上漲。

  合富輝煌首席分析師黎文江也表示,限價、限簽、限售這類地方政府的政策有可能放松,但預期是房價相對較低的外圍區域先放松,中心城區則要逐步推進。中原地產項目部總經理黃韜則表示,在房價調控目標未特別強調的情況下,廣州的限價、限售措施將有所松動。

  供不應求緩解有助房價走穩

  而廣東省房地產行業協會新聞發言人、秘書長王韶表示,從政策環境層面來看,房地產調控思路將延續上年的基調,通過推進以人為本的城鎮化解決當前城鎮化發展中存在的人戶分離嚴重、土地利用效率低下、區域發展不平衡的問題。在房地產調控方面也延續瞭區域差異化的策略,調控更註重發揮市場機制的調節作用,但部分城市限購等行政措施短期內仍難以退出,政策環境以保持穩定為主。

  對於房價走向,王韶也指,從市場供求關系來看,由於近兩年新開工面積屢創新高,市場供應將有所增加。雖然當前住房需求群體依然較龐大,但由於當前房價高企,且銀行對住房按揭貸款支持力度減弱,大多數剛需階層的購買能力相對有限;而高端消費群體和改善型需求受到政策限制,市場有效需求將有所縮減,預計年內成交量難以超越去年。

  從房價走勢上來看,由於今年多數開發企業進一步調高銷售任務指標,其銷售策略將以走量為主,價格預計趨於平穩。另一方面,年初成交量的萎縮已對企業的銷售回籠資金造成影響,以銷售回籠資金為主的其他資金來源增速下滑,企業自籌資金占比提高,資金壓力增大。今年央行仍維持中性偏緊的貨幣政策,對影子銀行將加強監管,房地產行業外部融資環境不容樂觀。企業為加速銷售回籠資金,也將保持價格的平穩。

  王韶分析,近年廣東商品房新開工面積屢創新高,市場供應量將有所增加;新莊二胎而市場有效需求呈現縮減態勢,商品房供不應求的局面可能出現緩解。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08304005025.shtml
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