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內容來自sina新聞

易居研究院報告預計2014樓市高位震蕩逐步降溫

  易居研究院年度重磅鉅獻《2013-2014年度全國房地產年市場研究報告》

  在中央房地產調控思路轉向以保障房和住房供應體系為主的新形勢下,在經歷瞭2012年的復蘇和2013年繁榮之後,預計2014年全國房地產市場將是"高位震蕩、逐步降溫"的態勢。其中,2014年上半年將延續2013年下半年的態勢,多數供應指標繼續增長,甚至增幅還將有所擴大,但成交類指標增幅繼續回落;下半年行業整體溫度有所降低,成交量和價格將趨弱。  

  上篇:回顧2013年

  一、宏觀經濟背景

  2013年,全球經濟整體呈現溫和復蘇態勢,復蘇中依舊面臨著諸多風險。全球寬松化帶來流動性大幅增加,主權債務危機反復沖擊市場信心,國際金融危機深層次影響等不斷顯現。發達經濟體中,美國雖面臨著財政緊縮、債務上限等一系列不確定的問題,但經濟表現相對較好;日本經濟在貨幣寬松刺激下雖有起色,但結構性問題難以緩和;歐洲則因自身經濟衰退以及債務問題,基本上沒有太大改善,但整體下滑趨勢有所緩和;新興市場國傢經濟結構調整進展一直不順利,結構性問題非但沒解決,反而還在激化,再加上外部環境影響,新興市場整體經濟增長也有所放緩。

  國內經濟穩中向好。2013 年前三季度國內生產總值38.7 萬億元,同比增長7.7%。從今年前三季度看,國內生產總值增速基本延續瞭2012 年的走勢,國內主流經濟研究機構普遍預計全年增速將達到7.7%左右,基本可以實現決策層年初制定的"GDP 增速7.5%"的預期目標。2013年1-11月,全國固定資產投資39.1 萬億元,同比增長19.9%,這是11 年來全國固定資產投資增幅首次低於20%。其中全國房地產開發投資完成7.7 萬億元,同比增長19.5%。隨著國傢經濟結構的調整,房地產調控的推進,房地產開發投資增速逐步放緩,固定資產投資增速也持續回落。  

  二、調控政策背景

  (一)宏觀經濟政策:穩增長、調結構和促改革

  面對錯綜復雜的國內外經濟形勢,2013年黨中央、國務院在堅持穩中求進的總基調基礎上,統籌考慮穩增長、控通脹、防風險,保持經濟平穩運行;同時深化改革,創新宏觀調控方式,激發市場和經濟內生活力,打造中國經濟升級版。

  一是繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,盤活存量、優化增量、著力提高財政資金使用效益,加大金融支持實體經濟的力度,把錢用在刀刃上。

  二是提出經濟發展的"上限"和"下限"。

  三是積極釋放有效需求,推動居民消費升級。

  四是深化改革,簡政放權,激發市場活力。 

  (二)房地產調控政策:重心轉向保障房和住房供應體系

  總體來看,2013年的房地產調控主要可以分為兩個截然不同的階段:一是第一季度,以"國五條"和各地細則為主,仍延續2011年以來的抑制需求、控制房價的調控思路;二是二季度以來,以加強保障房建設和管理的主,完善住房供應體系的思路。調控的重心由抑制房價、抑制需求為主,轉向加大保障房建設,健全住房供應體系為主上來。 

  三、房地產行業總體態勢:加速上行、持續回暖

  (一) 市場供應

  1.房地產開發企業土地購置面積:低谷反彈,實現同比正增長

  2013年1-11月份,房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米,同比增長9.9%,這是自2012年以來首次實現同比正增長。2012年初以來,市場供應冷清,企業拿地意願冷淡,土地購置面積同比開始步入下跌區間,下半年隨著優質地塊入市,供地增加。2013年以來,土地市場伴隨樓市回暖日益火爆,龍頭企業集中拿地,土地購置面積同比跌幅呈現逐步收窄態勢。土地市場的火熱將有利於未來商品房市場的供應。

  2.20個典型城市土地成交建面:整體穩步增長,一線城市漲幅超三成

  2013年1-11月,全國20個典型城市經營性土地成交建築面積為50722萬平方米,同比增長2%,與2012年全年增幅基本持平。今年土地市場依舊延續瞭去年下半年以來的回暖態勢,土地成交量基本穩定。從一、二線城市看,2013年1-11月,20個典型城市中,一、二線城市經營性土地成交建築面積分別為9017和41705萬平方米,同比增幅分別為31%和-2%。可見,一線城市土地市場成交反彈明顯,二線城市市場則略有回落。分區域看,2013年1-11月,20個典型城市中,東、中、西部城市經營性土地成交建築面積分別為30774、11725和8223萬平方米,同比增幅分別為6%、8%和-14%。可見,除瞭西部城市同比明顯下滑外,東中部城市市場成交基本保持小幅增長。

  3.全國房地產開發投資:增速快速提升

  2013年1-11月份,全國房地產開發投資77412億元,同比增長19.5%,增速比去年全年提高3.3個百分點。其中,住宅投資53112億元,增長19.1%,增速比去年全年提高7.7個百分點。

  4.全國房屋新開工面積:增幅由負轉正,低谷反彈

  2013 年1-11 月份,房地產開發企業房屋新開工面積181055萬平方米,已超去年全年水平,同比增長11.5%,比去年全年提高19.3個百分點。其中,住宅新開工面積131849 萬平方米,同比增長10.0%。2013 年樓市發展整體穩定,房企開工放量。

  5.全國房屋竣工面積:高於去年同期水平

  2013年1-11月份,全國房地產開發企業完成房屋竣工面積69420萬平方米,高於去年同期水平,同比增長4.5%;其中,住宅竣工面積54265萬平方米,同比跌幅0.1%。2013年竣工面積增幅主要受到2011年至2012年前三季度市場相對低迷的影響。

  6.開發企業資金來源:融資環境顯著好轉

  2013年1-11月份,房地產開發企業到位資金109475億元,已高於去年全年水平,同比增長27.6%,相比去年全年提升14.9個百分點。從歷史數據看,房地產開發企業本年資金來源持續高速增長,年均增幅接近30%,多數年份年均增長率均在25%左右。2008年,受金融危機及樓市低迷影響,房地產開發企業本年資金來源曾大幅下降至5.7%。2011年及2012年主要是受調控政策的影響,房地產開發企業融資環境惡化、資金回籠不暢。進入2013年,市場回暖帶動量價齊升,房企資金回籠顯著。

  7.國房景氣指數:平穩回落

  2013 年11月份,國房景氣指數為96.38,比去年同期高0.67 個百分點。

  (二) 市場成交

  1.全國商品房成交面積:再創新高,增幅擴大

  2013年1-11月份,商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%,已接近去年全年水平,2013年全年銷售面積將超2012年;其中,住宅銷售面積增長21.3%,辦公樓銷售面積增長26.6%,商業營業用房銷售面積增長12.1%;商品房銷售額69946億元,增長30.7%,已高於去年全年水平;其中,住宅銷售額增長31.1%,辦公樓銷售額增長39.5%,商業營業用房銷售額增長22.4%。從歷史數據上看,2013年商品房市場明顯回暖,銷售面積同比增幅快速回升,已高於近十年平均水平。

  2.25個典型城市商品住宅成交面積:大幅回升29%

  2013年1-11月,25個典型城市新建商品住宅成交面積為18467萬平方米,較2012年1-11月同比增長29%,市場行情總體不錯。2013年樓市繼續升溫。新"國五條"政策下,3月份市場行情達到歷史新高。而"金九銀十"行情,凸顯瞭供需雙方積極入市的心態。目前前11個月市場成交量就已超過2012年全年。 

  (三) 市場價格

  1.全國房地產開發企業土地平均購置價格:創歷史新高

  2013年1-11月份,全國房地產開發企業土地購置均價2493元/平方米,已高於去年全年水平,同比增長19.6%,增速比去年全年提升16.1個百分點。

  2.20個典型城市土地成交樓板價:同比大幅上漲超七成

  從全國20個典型城市經營性土地成交的樓板價來看,2013年1-11月為2330元/平方米,與2012年同期相比增長72%,而2012年價格同比為下降15%。20個典型城市樓板價同比增幅在連續兩年大幅回落後,2013年呈現快速回升態勢。

  3.全國商品房成交均價:創歷史新高,增長8.2%

  2013年1-11月份,全國商品房成交均價6312元/平方米,已高於2012年全年均價水平,同比增長8.2%,比2012年全年提升0.5個百分點。

  4.70個大中城市房價指數:同比加速上行,環比創新高

  房價同比指數方面,2013 年11月份,70個大中城市新建商品住宅價格比去年同期上漲瞭9.6%。

  5.25個典型城市商品住宅成交均價:同土地貸款南投名間土地貸款比上漲5%

  2013年1 至11 月份,25個典型城市新建商品住宅成交均價為11128元/平方米,較2012 年1至11 月份增長5%。  

  下篇:展望2014年

  一、經濟走勢預判

  全球經濟持續復蘇。美國經濟:2014 年經濟仍將保持進一步增長。根據美聯儲的經濟預測,在住房市場復蘇和傢庭財富增加的支持等私人需求持續強勁的驅動下,預計全年經濟增速將上升到2.8%。歐盟經濟:2014 年歐洲經濟有望逐步走出衰退。根據歐盟委員會預計,全年經濟將實現1.4%的增速,但歐盟國傢經濟發展分化依舊嚴重,也意味著歐洲經濟回歸強勁增長將是一個長期漸進的過程。

  我國經濟平穩增長。2013年12月中旬舉行的中央經濟工作會議要求,2014年,我國經濟工作要堅持穩中求進,統籌穩增長、調結構、促改革,保持經濟增速在合理區間平穩運行。國內主流經濟機構普遍預計2014年全年經濟仍將保持平穩增長,增速在7.5%左右。

  二、政策走勢預判

  (一)宏觀經濟政策:2014年穩中有為,適時微調

  無論是實施積極財政政策和穩健貨幣政策,還是其他各項政策,都要同全面深化改革緊密結合,用改革的精神、思路、辦法來改善宏觀調控,寓改革於調控之中。當經濟運行穩定在合理區間時,宏觀調控應強調穩字當頭、穩中有為,但如果出現滑出區間的可能性,就要啟動必要的政策預案。

  1.貨幣政策:穩字當頭,註重風險防控

  2013年我國經濟增速有望達到7.7%左右,而2014年則有望繼續回落至7.5%左右,仍保持在相對合理的增長區間。這意味著明年我國經濟將以追求經濟發展質量和結構轉型為主。

  2.財政政策:調整財政支出結構,加大減稅力度

  12月中央經濟工作會議指出,2014年要繼續實施積極的財政政策。要進一步調整財政支出結構,厲行節約,提高資金使用效率,完善結構性減稅政策,擴大營改增試點行業。國際金融危機沖擊下,我國經濟發展下行壓力加大且面臨種種不確定性,貨幣政策受制於地方債風險和潛在通脹壓力,不可能有較大的寬松餘地。因此,要保持經濟在合理的增長區間,必須要繼續實施積極的財政政策。而實施積極的財政政策,重點有三個方面:優化支出結構、加大減稅力度和保持合理赤字規模。調整完善支出結構的重點領域為民生、經濟結構調整和創新、基礎設施薄弱環節等領域;繼續完善結構性減稅政策,擴大"營改增"的實施范圍,並加以完善,支持服務業的發展,為中小企業減負;保持赤字率基本穩定、優化債務結構,合理控制地方性債務水平,采取多種措施逐步化解地方債務風險。  

  (二)房地產政策:2014年"有形之手"弱化,核心轉向保障房

  新一屆政府在房地產調控上已經出現思路和方法上的重大調整,主要表現在:國傢宏觀經濟調控主要任務是總量平衡、結構協調、生產力佈局優化等,不單獨針對房地產產業調控;凡是由市場形成價格的都交給市場,政府不進行不當幹預;全國統一部署的一刀切政策向由各個地方政府為主導的自主調控逐步過渡;用既壓供給也壓需求的辦法逐步轉向擴大供給,包括加大土地供應和再融資開閘;加快房地產稅立法並適時推進改革;淡化並改變以房價為核心的調控目標,將政府工作重點轉向保障房建設和分配,劃清政府和市場的職能邊界。

  1.總基調:提倡市場化,強化保障房,健全供應體系

  2013年12月中央經濟工作會議提出,要努力解決好住房問題,探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。特大城市要註重調整供地結構,提高住宅用地比例,提高土地容積率。再結合10月29日中央政治局集體學習加快推進住房保障體系和供應體系建設的會議精神以及十八屆三中全會的精神,可以判斷出2014年房地產政策調控的重心有三大轉變:

  一是調控著力點從抑制需求和價格逐步轉向加大住房供應,包括保障房的建設和供給,市場化商品房的建設和供應。

  二是調控方式將從"有形之手"為主逐步轉向"無形之手"為主。三中全會已明確提出發揮市場在資源配臵中決定性作用,既然要更多的發揮市場"無形之手"的作用,也即意味著要減少行政"有形之手"的幹預。這包含兩層意思,一是調控不再是人為打壓,而是市場為主導。第二,轉變政府職能也意味著放權,今後的宏觀調控將是多層次的體系,具體操控將是以地方為主體的差別化的稅收、金融、法律等手段的調控。

  三是由短期政策幹預向房地產長效機制轉變,不排除2014年年內可能出臺相關框架性方案與文件。從2013年年初,住建部和發改委就已經開始就房地產調控長效機制進行會商和協調。作為一項房地產業發展的長效機制,其所涉及的相關政策與現行的房地產調控的手段多有不同,主要是進行制度建設,尤其是以金融、財稅、信貸、法律手段為主,通過市場規律的傳導,達到調整市場結構、促進房地產業健康發展的目標。

  2.財稅政策:2014年房產稅試點城市大范圍推進的可能性較小

  在財稅政策方面主要是房地產稅逐步推進改革,簡稅種、調結構、寬稅基是主基調。盡管上海、重慶兩地推行房產稅試點已近三年,但從試行效果來看尚未能達到預期。雖然三中全會中提出"要加快房地產稅立法並適時推進改革",但新增房地產稅收決定權將從政府上升為人大,在立法之前,不可能全國鋪開,而立法需要好幾年時間,暫也不必過憂;況且房地產稅是房地產長效機制的重要組成部分,在新的一年內依然難以全面推出,不過不排除增加個別城市試點的可能。

  3.住房保障政策:以公租房為主,加快各類棚戶區改造

  中央經濟工作會議明確,2014年將加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。住建部已經表示從2014年起將廉租房並入公租房體系中,足見未來公租房將是主導。棚改房是未來五年內的重點工作,7月份國務院會議已提出未來五年再改造1000萬戶,其後改造量將逐漸減少。

  4.地方政策:重點一、二線城市依舊從嚴,三四線城市有望迎來機遇期

  地方政策方面,在2014年將繼續出現分化。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點二線城市,將延續2013年四季度以來的從嚴態勢。。一是10月以來,已有超16個一線和二線城市出臺地方新政,紛紛收緊限購和二套房貸政策,致使一批人一夜之間喪失瞭購房資格,還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊,雖然國傢層面並未出新政,但商業銀行卻不願打折發放首套貸款,且放貸周期大幅拉長。其中固然有四季度信貸額度緊張的原因,但按當前流動性偏緊的狀態,以及房價漲幅仍大的現實,2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。因此,盡管總基調是強調市場配臵資源,可行政調控與市場調控是一個此消彼長的過程,限購、限價等行政手段將是一個逐步退出的過程,而非一蹴而就。因此,就目前現行的限制性措施而言,尤其是一線和重點二線城市短期內仍會繼續執行。

  新型城鎮化推進,有利於三四線城市房地產市場的長遠發展。全國城鎮化會議提出要推進農業轉移人口市民化,要全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模。這就意味著未來三四線城市將迎來大批量的農業人口進城市民化,這將衍生出大量的新增住房需求,對三四線城市是一個長期利好的機遇期。

  三、2014年房地產市場走勢預判

  (一)市場供應

  1.全國房地產開發企業土地購置面積預計2014年全年增長10%左右

  2014年土地市場將延續2013年的熱度,土地成交量全年增幅預計在10%左右。主要原因有五:一是2013年商品房市場整體發展較好,銷售量大幅回升,銷售回款明顯增加,資金狀況良好;二是新一屆政府對樓市調控的思路明顯轉變,由過去的各種調控政策轉變為鼓勵用市場化手段進行調節,房企對政策的預期相對樂觀,拿地的熱情增加;三是受2013年銷售狀況良好的影響,房企亟需增加土地儲備,為後續發展做好準備;四是近期不少城市在調控政策中都提及增加土地供應,預計2014年土地供應將有所增加;五是三、四線城市土地市場具有一定的滯後性。

  2.20個典型城市土地成交建築面積預計2014年全年增長5%左右

  2014年全國20個典型城市經營性土地成交量將基本延續今年以來的走勢,全年成交建築面積將保持平穩增長,增幅預計為5%左右。主要是一方面全國房地產行業環境穩台中七期豪宅二胎年息6%定,企業資金狀況良好,出於對後市的樂觀預期,企業拿地節奏將繼續推進;另一方面,隨著政府更加強調利用市場化手段調控房地產市場,會進一步加大土地的市場供應,這也會推動土地成交的進一步上升。

  3.房地產開發投資預計2014年全年增長18%左右

  受房地產行業整體向好的影響,2013年房地產開發投資同比增幅明顯擴大, 2014年將略有回落,預計全年同比增幅為18%。主要原因有三:一是經濟低位徘徊,固定資產投資增幅穩中略降,房地產開發投資增速也受到投制約;二是保障房投資對房地產開發投資的增幅擴大貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設完成投資1.3萬億元,2012年城鎮保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元,2013年前11個月完成1.12萬億元;三是2013年房企土地購置面積大量增加,2014年將催生一定量的新開工量,房地產開發投資將相應增加。

  4.全國房屋新開工面積預計2014 年全年增長12%左右

  2014年全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平,預計全年同比增幅12%左右。主要原因有三:一是房企良好的資金狀況將成為開工保障,企業能夠維持一定規模的開工量;二是房企2013年以來大量的土地儲備,也將形成大量的新開工規模;三是2014年600萬套以上的保障房建設目標,開工量仍然較大。

  (二)市場成交

  1.全國商品房成交量預計2014年全年增長9%左右

  自2012年下半年以來,房地產行業內外部環境持續改善,2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位,預計全年增幅9%。主要原因有六:一是隨著樓市調控政策效果減弱,加上新一屆政府調控思路轉變,購房者對樓市的預期明顯變化;二是2012年下半年市場回暖以來的新開工項目將於2014年集中入市,將拉動商品房成交量的增加;三是三、四線城市成交滯後,部分成交會在2014年跟進;四是國傢支持首套臵業和合理自住性需求的政策仍然延續;五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛;六是部分城市被限制的需求有望釋放,如上海市2013年收緊限購政策,納稅期限由滿一年延長至滿兩年,這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

  2.25個典型城市商品住宅成交量預計2014年全年增長15%左右

  2014年市場化因素將增加,三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮化導向下,2014年市場行情有望繼續攀升。當然,預計部分市場供應和需求將轉向保障房領域。綜合判斷,研究認為2014年市場成交面積將保持15%的增長率。預計一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升,但二、三線城市在新型城鎮化等利好因素下幅度將更大。  

  (三)市場價格

  1.房地產開發企業土地平均購置價格預計2014年全年增長11%左右

  2013年前11個月,全國房地產開發企業土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升19.6%,增幅較大,預計2014年將回落,全年增長11% 左右。主要原因有三:一是2014年土地市場整體環境將延續2013 年的態勢,且大量優質土地有望入市,土地成本有望繼續攀升;二是2013年大量地王成交,透支瞭部分2014年的成交量,土地購置均價漲幅將有所回落;三是2013年土地購置價格基數較高,2014 年漲幅會拉低。

  2.20個典型城市土地成交樓板價預計2014年全年增長17%左右

  2014年全國20個典型城市的土地成交價格整體將延續穩步上升態勢,但增幅將有所放緩,預計全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面:一是2012年土地市場慘淡,價格基數較低,因此造成瞭2013年土地價格增幅的快速上升,在2013年價格基數處於高位的情況下,2014年價格增幅必然有所下滑。二是地價持續快速上漲,也可能會觸發中央政府對土地市場出臺相關政策,土地價格上漲勢頭也會得到一定抑制。

  3.商品房成交均價預計2014年全年增長7%左右

  預計2014年全國商品房成交均價將繼續回升,但增幅比2013年有所降低,全年增幅在7%左右。主要原因有二:一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖,一、二線城市房價持續快速上漲,部分城市提前透支瞭明後年的漲幅;二是三、四線城市供應量持續較大,人口導入速度較慢,支撐房價上漲的因素偏少,房價上漲空間不大。

  4.70個大中城市房價指數預計2014 年同比增長4%左右

  2014年70個大中城市的房價指數同比將觸頂下行,預計在2013年12月份將觸頂,之後開始持續下行,到2014年12月,70個大中城市房價指數同比漲幅為4%左右。主要原因有二:一是房價環比漲幅持續下行。截至2013 年11月,70個大中城市的房價指數環比漲幅為0.55%,自4月份增幅由擴大轉為收窄以來, 增幅數據持續下行8個月,預計到2014年1月份,房價環比漲幅將低於2013年1月份的環比漲幅0.57%,屆時,房價同比漲幅將開始下行;二是受整個行業降溫的影響,2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足,且2013年基期值較高,所以房價漲幅持續收窄。

  5.25個典型城市商品住宅成交均價預計2014年全年增長6%

  2014年房價仍將看漲,尤其對於一、二線城市而言更是如此。當然暴漲的可能性不大,這與目前國內外的金融環境變化、國內新型城鎮化進程等有關系。預計2014年25個典型城市商品住宅價格上漲幅度為6%。其中一線城市房價漲幅將收窄,二、三線城市房價上漲空間依然存在。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-15/14442580518.shtml
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