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內容來自sina新聞

博鰲特稿 戴宏亮:產業地產遠比住宅和商業運作復雜

  編者按:走過一路荊棘的半年,中國房地產在2014年迎來新的調整周期。在前景不明的下行通道中,分化與轉型成為行業的全新課題與考驗,期待已久的"市場力量"何時能回歸房地產行業?健康、成熟的房地產行業何時能真正到來?

  8月6-9日,2014博鰲房地產論壇海南再啟,圍繞主題"下行通道中的房地產",觀點地產新媒體遍訪海內外知名經濟學傢、企業領袖、行業精英、金融學者,梳理市場實情,明辯行業未來。

  觀點地產網

  在接受觀點地產新媒體采訪時,天安數碼城集團總裁戴宏亮表示,產業地產蓬勃發展已經獲得社會和行業越來越多的關註,新型城鎮化更是讓越來越多的開發商將眼光投向這片"藍海",現在可謂產業地產的黃金時期。

  尤其是城鎮化規劃的出臺,對發展產業地產更是一個利好的政策,但戴宏亮也直言,事實上產業地產遠比住宅地產和商業地產要求投入更多,運作更復雜,不是單純地蓋一棟樓出售或出租,產業地產需要承擔政府職能中的招商引資、企業培育等作用。

  具體到產業園的運作中,產業園區的復雜之處主要體現在項目的運作能力上。

  例如,由於前期資金沉淀較大,如何有機安排園區的租售比來回籠資金維持項目正常運作,就是產業園開發商必須考慮的關鍵性問題。

  戴宏亮以天安數碼城為例指出,天安數碼城的盈利模式主要是三個方面投資回報的組合。

  首先,銷售必須保持一個重要比例。如果沒有充足的銷售額,就難以支撐規模化的開發建設。住宅產品、部分的商業產品會直接銷售,總部樓、產研大廈等產品,也會部分直接銷售。

  其次,會自己持有部分物業經營,賺取租金,並在未來物業升值之後取得收益。

  第三,就是用各種方式將持有的物業資本化。據悉,天安數碼城有戰略合作的創投公司,並新成立全資下屬的創新基金,針對園區企業,以物業租金和現金的形式,聯合政府和其他基金,進行股權投資。

  此外,天安數碼城還在進行一些多元化的發展模式探索,其中,新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團探索的第一步。

  除擁有具體項目的運作能力外,戴宏亮還指出,作為園區開發及管理者,還應該具備制定針對園區的清晰的產業定位、籌建高成長性的企業服務體系、構建園區的數字化等得能力。

  以下為觀點地產新媒體對天安數碼城集團總裁戴宏亮先生的的2014博鰲房地產論壇采訪實錄:

  觀點地產新媒體:天安數碼城今年整體運營情況怎麼樣?在房地產市場波動較大背景下,天安數碼城的"產業園區"模式有無受到挑戰?從今年的業績目標來看,是否有信心完成全年目標?

  戴宏亮:

  2014年,集團的運營重點在於項目的擴張和園區服務的更新。天安數碼城在2014年擴張更多地體現在產業運營模式的配套服務擴大化,例如正在青島推進的孵化器、創投廣場、政務服務中心,是天安數碼城2014年在各新項目陸續落地的標準化產品和服務的良好開端。此前,這些內容已在東莞、(深圳)龍崗項目進行瞭初步嘗試。在青島項目進行充分的升級完善後,這些承載標準化理念的特色服務將真正走向全國。

  此外,天安數碼城將研究如何深化完善基金公司和酒店管理公司的業務拓展,以對各項目招商和整個集團運作模式做出新探索,實現招商的差異化、特色化以及天安數碼城的核心競爭力;天安數碼城還將加強天安物業、清華天安的服務和配套能力,在保障基礎服務的同時,探討如何增加附加值,從觀念上進行深入改變和創新。

  在房地產市場波動背景下,天安數碼城將加快從"開發商"到"運營商"的角色轉變,迎接更大的挑戰,依靠自身運營經驗和獨特的管理模式,預計今年能順利完成目標。

  觀點地產新媒體:天安數碼城運營城市產業綜合體項目的模式是怎樣的?產業園區的開發及管理需要有哪些特別的能力?相比其他同類主題產業園區開發商,天安數碼城有哪些優勢?

  戴宏亮:

  天安數碼城經過24年產業地產的運營經驗,深刻瞭解產業發展對於區域經濟轉型乃至城市價值提升的重要性。"天安數碼城模式"是指以構築產業經濟聚集平臺為主導,以地產開發為載體的城市綜合運營模式,它來源於天安數碼城多年來園區開發和運營實踐理論的總結和提升。

  開發及管理產業園區,需要制定針對園區的清晰定位,並籌建高成長性的企業服務體系、構建園區的數字化並需要註意與城市的無縫融合,這些都是園區開發管理者該具備的能力。

  天安數碼城模式強調的是平臺作用,希望能成為區域經濟轉型升級進程中的"推動者"和重要載體,著力構建企業創新發展和區域產業轉型升級的理想平臺,為成長型企業提供集產業鏈融合、生產性服務、商務生活設施和創新文化(300336,股吧)為一體的全方位成長環境和氛圍,最大限度地整合土地、金融、產業三大資本,實現城市土地價值最大化和產業集約化,推動區域城市化、工業化和現代化,這是天安數碼城最為獨特的競爭優勢。

  觀點地產新媒體:天安數碼城產業園區為企業定制園區項目的情況多不多?為企業定制項目,會不會在一定程度上降低瞭天安數碼城的開發風險?

  戴宏亮:

  天安數碼城集團的企業願景是:一、成為中國城市產業地產開發和運營的領跑者;二、成為引領區域產業升級和價值提升的重要引擎;三、成為最具創造力的成長性企業最佳合作夥伴。

  其中最重要的是第三點,成為最具創造力的成長性企業最佳合作夥伴。隨著時代的發展,產業地產的競爭越來越激勵,如何更好實現招商並留住企業,而如何把服務的概念不斷擴大,形成精細化、標準化服務體系,是天安數碼城未來的核心競爭力。

  從本質來說,天安數碼城其實是提供物業的服務商,而不是提供服務的開發商。天安數碼城歷來以客戶的需求為中心,最大限度地將概念簡化,將服務精細化。天安數碼城在每一個園區均著力打造五大平臺,即投融資平臺、數字化園區平臺、公共服務平臺、專業配套平臺以及商業配套平臺。

  對於服務成長型企業,提倡和企業共享成長利益,園區不僅有專門針對企業的園區共同基金,還通過物業入股、租金入股等靈活的金融手段,投資高成長性企業和培育創業型企業,具備"準風險投資機構"和"培育機構"的性質,不但能有效緩解科技型中小企業融資難的問題,又能利用信息資源充分對稱的優勢吸引和引導專業風險投資機構、銀行、擔保等金融資本進入,最終實現土地資本、金融資本和產業資本的有機融合。因此,這也在一定程度上降低瞭園區開發後期招商運營的難度和風險。

  在具體企業運營與市場開拓中,天安數碼城不斷引導產業聚集,產品形態從工業園、工貿園、科技產業園發展成為城市產業綜合體。通過整合園區服務,天安數碼城逐步建立起瞭一站式企業服務平臺,實現瞭產業鏈的聚集效應,並形成瞭獨具特色的以構築產業經濟服務聚焦平臺為主導,以地產開發為載體的城市綜合體運營模式。而此模式效應也不斷轉化成為產業競爭力與創新能力,成功促進成長型企業創新升級、區域的產業優化升級和城市價值提升。

  觀點地產新媒體:產業園區開發前期對資金的要求較高,在這一問題上,天安數碼城會采取哪些措施去緩解資金需求?會不會去探索更多細分領域的發展?產業園區回報由哪幾部分組成?

  戴宏亮:

  其實,產業地產遠比住宅地產和商業地產要求投入更多,運作更復雜,不是單純地蓋一棟樓出售或出租,產業地產需要承擔政府職能中的招商引資、企業培育等作用。一個成功的園區,既是新技術、新企業、新產業的發源地,又是思想文化創新、市場機制創新、企業傢價值最大化和市場化的培育地。

  天安數碼城的盈利模式區別於傳統的住宅地產,實際上是三個方面投資回報的組合。首先,銷售必須保持一個重要比例。如果沒有充足的銷售額,就難以支撐規模化的開發建設。住宅產品、部分的商業產品會直接銷售,這與傳統地產區別不大,隻是產品類型更為豐富,並且面對的客戶主要是企業。總部樓、產研大廈等產品,也會部分直接銷售。

  其次,會自己持有部分物業經營,賺取租金,並在未來物業升值之後取得收益。

  第三就是用各種方式將持有的物業資本化。天安數碼城有戰略合作的創投公司,並新成立全資下屬創新基金,針對園區企業,以物業租金和現金的形式,聯合政府和其他基金,進行股權投資。

  可以說,天安數碼城是目前中國產業地產運作的成功案例,全國集聚瞭超過6000傢成長型企業,成功培育50傢上市企業,每年合計為城市貢獻超過1000億元的產值和80億元的稅收,構建產業集群,推動自主創新。

  我認為天安數碼城的社會責任是與天安數碼城的商業模式相融合的,集中發展新興產業,聚合成長型企業,支持創新創業者夢想實現,這也是我們最大的社會責任體現。未來,天安數碼城會繼續探索更為多元化的發展模式,新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團探索的第一步。

  觀點地產新媒體:借著國傢對產業地產政策扶持力度的加大,越來越多企業加入產業地產的開發,天安數碼城怎麼看產業地產未來面臨的機遇與挑戰?

  戴宏亮:

  國際經濟的下滑,國內嚴格的調控措施,讓很多住宅地產開發商將眼光投向商業地產或是產業地產,這是企業自發應對市場變化的響應,我在很多公開場合也說過類似的觀點。城鎮化規劃出臺後,對發展產業地產更是一個利好的政策,城鎮化的可持續發展需要建立多層次的產業體系,這是產業地產運營商本身承擔的使命。天安數碼城在園區建設中,註重為企業打造上下遊全方位的產業鏈,形成產業集群,促進區域的產業轉型和城鎮化水平。

  在目前倡導發展新型城鎮化背景下,必然會帶動地產市場的大發展,產業空心化現象已日益為社會關註,要求有產業支撐的新型城鎮化發展呼聲越來越高。近幾年來,產業地產蓬勃發展已經獲得社會和行業越來越多的關註,新型城鎮化更是讓越來越多的開發商將眼光投向這片"藍海",現在可謂產業地產的黃金時期。我們相信,天安數碼城憑借多年來的行業領先經驗,完善的產品結構-如東莞天安數碼城作為東莞"三重"項目之一,致力發展新興產業和高新技術,番禺節能科技園將生態低碳等理念融入園區建設中,天安數碼城有著極大的信心把握住新型城鎮化的機遇。

  當然,機遇和挑戰是並存的。行業的美好前景吸引瞭更多參與者,這對天安數碼城的運營能力、管理團隊、服務配套有更進一步的要求,這也是天安數碼城一直能得以不斷進步和創新的原因。

  觀點地產新媒體:就產業園區的發展,市場流行"北聯東南天安"這一說法,意思是在華南產業園區開發商中天安數碼城是個標桿,對此您怎麼看?

  戴宏亮:

  首先感謝大傢對天安數碼城的肯定。經過二十多年的不懈努力,天安數碼城已經成為中國領先的城市產業地產綜合運營商,專助成長型企業,並為之打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業態於一體的企業生態環二胎房貸 台新二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢境。作為產業發展與城市價值提升的重要引擎之一,與100多傢行業優秀企業、知名商業機構和服務機構結為戰略合作夥伴,孵化上市企業近40傢,擬上市企業達50餘傢,是中國成長型企業的最佳合作夥伴。

  經過24年的發展,天安數碼城已經擁有龐大的客戶企業資源和戰略聯盟、具有市場競爭力的運營機制和服務體系、商業資源整合能力。符合產業發展和企業需求的園區規劃和產品開發能力。專業的團隊和各產業鏈環節優秀的合作夥伴。

  與其他運營商相比,天安數碼城有有三個不同之處。第一,天安數碼城是產業加商務加生活的搭配模式,以產業為主,商務和生活作為配套。產業的比重在園區業態之中大概占70%,其他隻占30%,這和其他的運營商是有明顯區別的。

  第二,天安數碼的目標客戶群體是中小型成長性創新企業,並在產品設計上進行貼近,這一點也有別於其他運營商。

  第三,配套服務平臺很獨特,包括投融資服務平臺、數字化服務平臺、公共服務平臺、專業配套平臺和商業配套平臺,並與眾多平臺服務商建立瞭夥伴關系,園區走到哪兒,服務平臺夥伴就會跟到哪裡,這一點其他運營商很難復制。

  觀點地產新媒體:今年中國經濟增長壓力很大,房地產下行也是其中的重要因素,您怎麼看中國經濟與房地產之間的相互影響?隨著城鎮化進程的推進,天安數碼城怎麼看與城鎮化發展間的關系?

  戴宏亮:

  改革開放三十年以來,中國經濟與房地產始終有著剪不斷理還亂的關系,由80年代分配住房到90年代房改引發的購房熱潮,再到二十一世紀隨著中國經濟的崛起,不斷湧現出的房價上漲。各種需求矛盾加上投機資金的不斷刺激,房地產已經成為瞭中國經濟的支柱產業,其上下遊有60多個關聯產業,而房地產關系到的貸款已經占到銀行業的20%多。

  近兩年,新城鎮化一直是討論的熱點。新城鎮化不是單純擴大城市土地規模和配套設施;而應結合當地經濟特色,讓產業經濟融入城市發展,以支撐新城鎮化發展帶來的人口和就業。天安數碼城一直致力於推動城市、產業與企業三者融合發展,通過產業鏈聚集效應提升城市價值,助力園區成長型企業不斷發展壯大,從而讓天安數碼城本身也能共享成長的成果。

  我們堅信,隻有社會效益與經濟效益二者相結合,企業才能可持續發展,才是負責任的。中國的產業地產經過改革開放三十年的洗禮,已經有瞭長足的發展,從簡單的工業園、科技園,再到商務花園(總部經濟),未來的大趨勢將更多追求產業集群的經濟效應,融合研發設計、商務辦公、高端制造與綜合配套等復合功能,重點是配合當地政府實現經濟結構升級,擴大城鎮化發展。未來,天安數碼城集團將繼續以企業需求為核心,強化天安數碼城模式和體制機制創新,推動城市土地價值最大化和產業集約化。

  (發稿:陳業 審校:劉2順位滿桃)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/12134332815.shtml
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