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廣州限價令出臺 一線城市住宅管制時代或來臨

  4月20日,位於廣州花都的新鴻基旗下住宅禦華園莫奈金巒二期開盤,當天售出300套房源。莫奈金巒走在瞭前面。兩天之後,形勢大變。

  4月22日,廣州國土房管局發佈通知,從4月24日起,全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度,開發企業必須接受國土房管部門的價格指導。

  北京、深圳、廣州的限價令,顯示房地產調控的思路轉變:一線城市從限需求到限制開發利潤,參與房價上漲的溢價分配,從而抑制投資投機需求,將內生性消費需求更多地釋放到二三線城市。

  開發商放量備戰五月

  此次新政推出的背景是廣州房價上漲壓力巨大。

  本報記者從廣州多位開發商及業內人士處獲悉,廣州一季度的新房成交均價已經超標,如果房價繼續上漲,廣州市政府今年可能難以完成房價控制目標。2013年廣州的房價控制目標要低於廣州人均可支配收入凈增幅。

  據廣州業內人士估算,預計廣州今年的房價調控目標為上漲8%左右。而據國傢統計局數據顯示,3月份,廣州房價同比漲幅已達11.2%,與北京並列第一,調控房價壓力巨大。因此,廣州業內傳言,接下來廣州房價必須停漲,否則難以實現房價控制目標。

  廣州市常務副市長陳如桂此前亦表示,廣州要調房價,比其他城市的壓力都要大得多。主要因為廣州中心城區高端住宅不斷推出,價高量大,要整體調控比較困難。

  對於此次出臺的限價令,廣州開發商選擇瞭加快推盤。保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)有關人士認為,今年上半年是重要的銷售窗口期,公司將備足貨源搶市場。

  根據搜房網數據統計,"五一"期間,廣州全市在售貨量約6萬套,中小戶型超過六成,新推貨量預期約為1.7萬套;5月廣州十區兩市預計有74盤推出新貨,環比4月上漲51.02%。新鴻基地產代理有限公司執行董事周國賢認為,盡管這幾年地產調控措施頻出,公司對內地市場依然有信心,內地已經習慣瞭政府主導下的市場經濟,買傢的適應能力比香港好很多。

  逆市場化措施效果有限

  中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,以北京、深圳、廣州為代表的一線樓市執行限價政策,將影響成交價格停漲。從執行限價的效果來看,目前北京新建住宅已經停漲。未來,如果沒有限價房入市稀釋房價,北京預售證監管的力度不會降低。

  21世紀不動產分析師張磊說,北京將自住、改善型需求的普通商品房,納入限價房管理的行政限價措施,有

  助於從平均數據上控制房價漲幅。"新限價房"概念會進一步提高遠郊新建商品房的優勢,促使二手房賣方對出售房源價格作出一定讓步,從而延緩二手房價格的上漲趨勢。

  在深圳,國土委從3月份就開始佈控限價,本報記者獲悉,深圳房企已分批接受瞭國土委的培訓和指導,對每個項目而言,後一月的漲幅將不得高於前月。

  深圳中原地產副總經理賀曉麗指出,限價疊加限購後的影響很大。2011年開始,受限購限價政策的持續影響,深圳新房價格處於負增長和零增長的狀態,一批大型開發商調低瞭旗下項目的價格。不排除今年還會出現這種現象。

  對廣州限價令的影響,中原地產項目部總經理黃韜表示,可以預見未來廣州對樓盤銷售價的管理將更加嚴格,特別是對於高價樓盤的影響將會較大。

  美聯物業全國研究中銀行軍公教貸款二胎年息心總監徐楓認為,京深穗等一線城市對房價的強硬控制,意味著商品住宅的黃金十年已經結束;一線城市的去投資化已經啟動。

  張大偉則認為,樓市調控思路已經出現瞭改變。限房價、競地價,提高二手房交易稅費,都明顯體現瞭調控的新思路:政府參與房價上漲的利潤再分配。限價房購買者自住的話,可以低價獲得;如果再轉讓必須與政府分享溢價。

  在蘭德咨詢總裁宋延慶看來,這種行政管制的手段隻能是短期執行,並不能長久堅持,否則對於穩定市場供需不力。

  "限價體現瞭行政化的特點,短期內能起到一定作用,但以行政手段幹預市場是逆市場化的行為,是計劃經濟思維的一種回歸。"中國房地產學會副會長陳國強說,此前已有城市采取類似做法,但並沒有取得預期效果,反而為未來房價的上漲再次埋下隱患,未來仍需考慮出臺市場化的長效機制。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-25/09372137833.shtml
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