201607081701鄉村區乙種建築用地建蔽率 鄉村區乙種建築用地建蔽率 內地房企盈利能力2014年大幅倒退

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞

內地房企盈利能力2014年大幅倒退

  施永青自從改革開放以來,中國的經濟增長,隻有升得很快與升得沒有這麼快的區別,從未出現掉頭回落的情況,連帶房地產市場也有類似的表現。在這段時間內,內地的樓價亦是升完又升,有時升得過分瞭,亦隻是稍微調整一下,然後在高位橫行一段時間,等經濟增長追上來,把過高的樓價逐步合理化,然後又展開新一輪的上升浪。

  持續多年的大好形勢,令內地的房地產開發商對市場的周期性失去瞭警惕,以為困難隻是暫時的,很快就會雨過天晴,所以他們大都沒有為冬天的到來做好準備。

  由於對前景充滿樂觀,他們的借貸比例都很高。香港的地產商一般隻借三成左右,但內地的房企,借七成已算是正常瞭,借超過百分之一百的也不少。

  當資產價格上升的時候,他們的借貸比例會自動下降,他們不覺得風險很大;但當資產價格回落的時候,他們的借貸比例就會自動上升,足以導致銀行不願把債務續期,或者要求收更高的利息,因而令他們的資金鏈出現問題。

  再者,由於這個行業長期好景,加入競爭的人很多。一些原先不是從事這個行業的企業,亦陸續加入這個行業。競爭激烈令這個行業的利潤率愈來愈低,百分之十多一點已有人肯做。所以,市場上經常會出現"面粉貴過面包"的地王。

  這樣的經營情況,是經不起樓價回落的。因為如果隻有百分之十的利潤的話,樓價一跌就會蝕入肉。至於較近期投得的地王,更可能血本無歸。

  現時,二三線城市供過於求的情況已明顯暴露。除瞭剛需的錢還會入市外,投資者一定避而遠之。但單憑剛需是沒法消化現時這麼龐大的供應量的。這種形勢,一些龍頭地產商自己也已覺察,之前萬科的副總裁毛大慶,就對此表示憂慮。

  萬科是內房的龍頭大哥。之前為瞭保持領導者的地位,連二三線城市的業務也不放過。其他欲與萬科逐鹿的開發商,亦先後一一落水。因此,如果二三線城市的形勢逆轉,大部分大地產商都難幸免。屆時,一手市場的氣氛亦可能受拖累。

  現時,頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近,已開始部署戰略退卻。他們知道,在二線城市應盡快減價清貨,即使蒙受一定的虧損,也要及早離場。否則,資金就可能被套死,以後得長期背著這個包袱。

  因此,即使一線城市的市況仍企得住,地產公司的業績亦會受到二三線城市的拖累,令他們的資金鏈處於緊張狀態。我預期內地房企的盈利能力,會在2014年大幅倒退。一些實力不夠的公司,可能連生存也受到威脅。

  施永青 中原集團創始人



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/09134176138.shtml

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