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內容來自sina新聞

以房養老試點方案或明年一季推出 產權門檻難解

  紀睿坤

  隨著國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》的發佈,"以房養老" 再次成為熱門話題。

  民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付介紹,"以房養老"的試點方案,將由保監會牽頭,會同民政部等部門,計劃於2014年1季度出臺具體操作辦法和實施細則。

  中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇認為,當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不重劃區 台南任何問題免費諮詢長,我國住宅用地70年年限將成為"以房養老"的障礙。

  國傢老齡委的一位人士介紹,"以房養老"試點方案應該不會突破70年土地使用權的框架,而更多的是對產權限制和房價下跌的風險進行調整完善。

  在70年產權年限的背景下,本報記者獲悉,北京將通過推進"租房置換"的方式來進行,在產權不變更的背景下,通過出租房屋獲取租金,最終通過租金收入來入住養老院的"以房養老"模式。

  產權門檻難解

  "以房養老"曾在南京、上海、北京等城市的個別金融機構自發興起嘗試,例如上海公積金管理中心曾試推過以房自助養老,中信銀行也推出瞭倒按揭業務,南京亦下發文件,鼓勵住房反向抵押貸款,但貸款公司均效果甚微。

  就試行效果甚微的原因,周天勇認為,我國住宅用地70年年限將成為"以房養老"最大障礙。

  與此同時,北京大嶽咨詢有限公司總經理金永祥表示,目前房價屬於上升通道,"以房養老"模式會隨著房價下行而面臨風險,再加上老年人的退休成本,人均壽命評估亦問題重重,風險無法評估。

  作為"以房養老"重要的參與部門,銀監會也曾就該模式進行過調研,對此銀監會的相關負責人曾表示,不少國傢都采取瞭"以房養老"措施,應對人口老齡化。但由於我國現有的制度--房屋產權70年,"以房養老"難以推行;其次,由於房屋質量越來越差,對金融機構來說也是風險。三是由於未來房價變化存在不確定性,有下跌風險,所以,金融保險業對"以房養老"業務一直很謹慎。

  中信銀行的一位人士在電話中告訴本報記者,中信自2011年就開始試點"以房養老"模式,但截止到現在,目前該項總體業務量不太大。

  金永祥認為,從金融、社保、房地產、土地等角度來說,要實現"以房養老",真正將住房資產有效地轉化為老年人的養老保障,尚需在資產評估、土地制度、運作監管等方面著力。

  從試點的另一方--老人--來說,金永祥表示,除瞭觀念以外,目前並無成熟的機構和模式,不少老人對 "以房養老"機構不信任,不敢輕易把房產抵押出去,部分地方推出的以房養老模式也很難真正提起老人的興趣。

  北京力推租房置換養老

  在金永祥看來,在公共財政無力兜底所有養老問題的情形下,'以房養老'不失為解決養老難題的積極補充,也是未來一個大方向。

  而解決"以房養老"試點的關鍵在於找到一個符合各方利益的商業模式。

  國傢老齡辦的一位人士也向記者介紹,試點方案不會突破現有的法律框架,比如突破70年產權限制等,預計會在監管、風險防范方面做些規定。

  值得一提的是,北京市民政局副局長、新聞發言人李紅兵表示,北京"加快推進養老服務業發展的意見"有可能在月內出臺。

  其中北京的意見也將包括"以房養老"模式,李紅兵表示,對於"以房養老"的相關政策,將通過推進"租房置換"的方式來進行。

  所謂的"租房置換"是指不涉及產權變更,通過出租房屋獲取租金,最終通過租金收入來支持老人入住養老院。據悉,早在2007年某房地產經紀公司與北京某養老服務中心就已推出"養老房屋銀行"業務。

  北京市老齡辦的相關人士表示,2011年剛開始啟動時,對"以房養老"進行論證研究,針對企業的相關鼓勵措施也在研究中。

  "但截止到現在,由於產權等問題的限制,老人的信任度不高,所以業務規模的擴大十分有限,"上述北京市老齡辦的人士介紹,參與租房置換的模式,在風險方面更難掌控。

  金永祥表示,租金收入不涉及到產權變更,而且可以有效的規避70年產權和房價下行風險,提高各方參與的積極性,是操作性比較強的方案。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/07412419509.shtml
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