201607080556乙種工業用地容積率建蔽率 乙種工業用地容積率建蔽率 內房企借殼頻觸反向收購底線

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內容來自sina新聞

內房企借殼頻觸反向收購底線

  去年成功借殼港股東力實業控股有限公司(以下簡稱"東力實業")的招商地產,其在今年的註資行動卻頗費周折。在歷經第一次註資失敗後,時隔6個多月,10月29日晚間,招商局地產宣佈,公司控股子公司瑞嘉投資和東力實業的資產重組交易最終完成,東力實業完成瞭反向收購,實現瞭新上市。

  此事件引發業內關註的焦點在於,招商地產在借殼東力實業後不足24個月,即宣佈大手筆註資,也由此觸動瞭香港聯交所的反向收購條例,東力實業需按新上市標準申請港交所審批。

  於是,在今年4月份第一次宣佈收購母公司資產之後,東力實業隨即提交新上市申請,而後很快通過瞭港交所的原則性審批。不過,7月3日東力實業還是發佈瞭終止收購的公告,概因在擬收購的地產項目中"南京雍華府項目的G54地塊整塊土地的國有土地使用證無法在收購完成日(2013年7月11日或之前)之前獲得"。

  觸動反向收購條例的內地房企並不止招商地產一傢。近期,中糧地產也因對殼公司僑福企業的過量註資(141.67億元),而被認為是反向並購,並作新上市處理。

  為何內房企在成功借殼港股後,又因為註資問題而重新走新上市申請?對此,業內觀點不一。

  而招商地產董秘辦人士在接受中國房地產報記者采訪時則這樣解釋:借殼港股是無奈之舉,而在24個月內即宣佈大量註資,一方面是為瞭盡快實現再融資,另一方面,也是基於公司發展戰略的考慮。

  招商地產註資東力實業落定

  據招商地產人士稱,前述G54土地國有土地使用證已取得。再加上東力實業公司股東特別大會對並購事項的通過,為招商地產註資東力實業徹底掃清瞭障礙。

  據公告,東力實業向招商地產全資子公司瑞嘉投資實業有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司發行代價股份28.97億股,瑞嘉投資對東力實業的持股比例由70.18%增加至74.35%,同時獲得現金對價7.49億港元。東力實業配售股份總數9.4億股,配售所得款項總額為19.27億港元。每股發行價格2.05港元,配售價較該股10月28日收市價每股2.64港元折讓約22.3%。

  "大量資產註入肯定是要增發的(即折價配股)。大量增發後,原有中小股東的股權比率就會大幅下降,當然股票的資產和預期收益有可能是上升的。聯交所出於保護中小股東、規避風險的目的,肯定要對東力實業進行重新審理。但隻要是中小股東意見不大,就不會有太大問題。"易居中國研究總監薛建雄在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  公告顯示,東力實業此前修訂瞭向招商地產收購資產的交易,將擬收購的物業項目由原來的8項增加至11項,涉及收購代價66.88億元。新加的3個項目分別為位於佛山的順德1872和金達廣場,以及位於重慶的依雲江灣。3個項目的總建築面積合共91.43萬平方米,可銷售面積76.51萬平方米。截至2013年7月31日,瑞嘉於3個項目的應占資本值總額約14.5156億元。

  對此,身兼招商地產董事總經理及東力實業主席的賀建亞公開表示:"之前公佈的8個目標項目均為相對成熟,且可提供顯著的現金回報。3個新加入的收購項目為持有作未來發展。一個均衡的項目組合可使我們保持穩定的收入,並支持公司的持續增長。"

  為避免同業競爭,東力實業執行董事兼副總經理劉卓根稱,招商地產及東力的發展,主要以城市區分,母公司日後基本上不會再涉足這四個城市,不過若未來上述城市出現規模較大的項目,不排除母公司亦會參與共同發展,惟必須由東力控股。"今年年底前務必完成此次註資,不排除未來繼續註資。"

  頻涉反向收購或因經驗不足

  招商地產的註資行動已告一段落,但留給業界的疑問卻依舊沒有消除。

  據業內專傢表示,一般買殼的企業都是通過新上市不太可能的公司,或者是上市申請已經原則上獲批,但由於股票沒有人要,賣不出去,才會采用新上市處理。而買殼後又按新上市處理來申請,顯然是浪費錢且不聰明的行為。因為新上市處理能夠成功的前提條件是擬註入的資產已經能滿足上市要求,那既然這樣為何還要花錢就去買一個負債累累的殼?

  據瞭解,去年5月,招商地產以1.99億港元收購東力實業7.498億股股份,占東力實業全部已發行股本的70.18%。該公司2012年業績虧損,凈資產為-8.61萬元。

  對此,盛富資本和協縱國際總裁黃立沖在接受本報記者采訪時分析稱,"比較合理的解析是擬註入的資產如果獨立申請上市可能賣不掉。不過,對於招商地產這樣一傢有品牌的房企而言,想獲得發行的支持並不難。那就隻剩下一種可能性:上市計劃做瞭一半,並未獲得聯交所審批,由於招商地產急不可耐,所以最終選擇借殼。然後通過大手筆資產註入並作新上市處理"。

  也正是這樣,東力實業的新上市申請很快得以批準。"如果他們沒有走一半,隻是臨時組合資產申請上市,就比較難成功。"黃立沖進一步分析道。

  薛建雄則這樣解釋招商地產這一看似"無用功"的做法,"可能是因為去年市場不好,直接IPO不劃算,給的PE肯定很低。而今年內地房地產市場火爆,所以招商地產急於啟動再融資準備工作。"

  不論何種解釋,招商地產"買殼還珠"的做法,頗顯得不夠明智。而這種不明智的做法,中糧地產也正在遭遇。

  去年7月17日,中糧集團旗下的中糧香港以每股0.92港元的代價,收購僑福企業73.5%的股份,涉及金額3.622億港元。

  同樣是不足24個月。今年9月24日,僑福公告,將以141.67億港元(約合112億元人民幣)的總代價,收購中糧香港旗下全資子公司中糧置地控股有限公司所持12個商用物業的股權。

  按公告所述,此次收購完成後,僑福將轉型為中糧集團的綜合體平臺。

  9月26日,僑福企業公告稱已向香港聯交所提交新上市申請。

  顯然,對於急於套現或實現再融資的開發商而言,香港聯交所關於"買殼方在成為擁有超過殼公司30%普通股的股東後的24個月內,累計註入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%,須以IPO申請標準來審批"的監管條例,並未構成障礙。

  "一種猜測是,招商地產與中糧集團兩個案子都是買殼時缺乏專業性,想當然的期待沒有實現,隻有走一條早知如此何必當初的路。"黃立沖總結稱。

  如果僑福企業的新上市申請也能獲得通過,無疑,中糧集團白白浪費瞭買殼的3.622億港元。

  "買殼過程中由於缺乏專業顧問,走彎路、白花錢的企業還真不少,是大多數。"黃立沖稱。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/10352479585.shtml

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