201607081406一、二、三胎轉貸或代償民間二胎 一、二、三胎轉貸或代償民間二胎 房地產開發商自融成風 P2P陷 危險關系

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限公司法人

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建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

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每月應繳:747萬(0.67%)

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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內容來自sina新聞

房地產開發商自融成風 P2P陷 危險關系

??P2P行業的多事之秋仍未結束。日前,由於巨額資金投入房地產項目,P2P平臺裡外貸爆發一起被稱為“行業有史以來最大”的兌付危機,涉及金額逾9億元。目前,該平臺已經無法維持正常的提現業務,且投資者的到期兌付已被暫緩處理。

??業內人士透露,裡外貸或涉嫌開發商“自融”。在“自融”操作手法下,P2P平臺其實已經淪為“幌子”,借款人則可以借助平臺“拆東墻補西墻”。雖然“自融”目前尚難界定是否違規,但中小開發商自身的資金風險成為引爆類似兌付危機的“導火索”。

??“這種手法現在在房地產行業和P2P之間太普遍瞭,但這說到底是一種危險關系。”有業內人士表示,在投資人對房地產風險認識不足的情況下,如何控制此類危機的蔓延,仍是一個難題。

??大量資金疑流向同一地產公司

??一則落款日期為1月26日的“公告”,透露出P2P平臺裡外貸這次遭遇的危機不同尋常。裡外貸在這則公告中稱,由於借款人目前已被警方控制,平臺已無法維持正常的提現業務,且投資者的到期兌付也被暫緩處理。裡外貸的員工目前已被通知在傢辦公,並隨時準備配合調查。

??裡外貸是“北京眾望易達網絡科技有限公司”運營的P2P平臺。網貸之傢研究院數據顯示,截至2015年1月21日,裡外貸總成交量22.48億元,待收本息共計9.34億元;平均借款期限5.56個月,綜合收益率高達39.77%。

??數據顯示,該平臺待收的投資人數為1830人,但待還的借款人數僅為8人,待還金額最高的借款人(即尚未還清款項的借款人)待還金額高達3.2億元,而上述8名借款人的人均待還金額達1.17億元。

??據悉,該平臺大量資金流向一傢房地產公司,而由於該公司的控制人目前被調查,導致借款無法按期兌付本息。

??由於涉及金額超過9億元,上述事件被稱作是P2P行業有史以來最大的一次兌付危機。“一個平臺的借款人永遠是那麼幾個人,而且投資收益高得離譜,隻要稍加思考就能明白其中的風險有多高。”一位P2P平臺創始人說。

??此前已有機構對其作出預警。在裡外貸停業之前,大公國際將該平臺列入預警名單,理由是受評主體信息披露不充分、償債能力存在隱患、可持續能力較

差。據大公國際統計,截至2014年11月21日,該平臺一共存在150個標的,其中同一借款人發佈60個房地產相關標的,總計金額約759萬元,且平臺

在60個不同債項中反復披露同一份協議。

??據瞭解,該平臺大筆資金流入的房地產公司在線下也是負債累累。

??自裡外貸危機爆發之後,關於其涉嫌“自融”的議論就未曾停止。有知情人士稱,裡外貸和資金密集流向的房地產公司控制人實為同一人。裡外貸作為該公司“自融”平臺的嫌疑頗大,中國證券報記者試圖通過電話向裡外貸求證,但公司電話一直無人接聽。

??“自融”成中小開發商“救命稻草”

??據中國證券報記者瞭解,這種“自融”手法早已在圈內風行。

??“開發商手上有地有房,雖然很多不能做抵押登記,但許多平臺不需要抵押登記手續就可以借款。這樣開發商為瞭給自己找個吸收資金的通道,就想自己

控制一傢P2P平臺,然後自己包裝一個項目,而且很多開發商跟擔保公司是有合作的。因此,利用偽裝好的P2P平臺來融資是非常簡單的。”前述創始人透露,

“自融”的關鍵在於自己控制一傢平臺,“想要多少額度,就發多少項目,資金源源不斷的進來,何樂而不為”。

??這種做法如果被投資者識破,則要面臨極大的風險,但開發商們也有應對之道。該創始人透露,“上次就有一傢小開發商來找我們,想收購我們的平臺,但同時要求我們是獨立運營,這樣誰都看不出來是他在做自融,但本質是一樣的。”

??“自融”目前在房地產行業與P2P平臺之間已頗為普遍,尤以資金鏈緊張的小開發商為甚。如上述人士所透露,開發商或者自己運營一個P2P平臺,或是控制一傢平臺,利用其作為“幌子”來進行融資,補充流動資金,更多的則是用來償還之前所借的欠款。

??但在一些業內人士看來,這種做法目前還難以界定是否違規。

??“比如說我是開發商,我有1000套房子,每次抵押100套給P2P平臺,平臺拿5000萬元給我。第一期到期瞭,我就再拿100套抵押給

P2P平臺。就這樣循環,但是每次都是有真實的抵押物,你能說這是欺騙嗎?”P2P平臺網投網CEO汪瑤表示,開發商每次自融都有真實的抵押物,所以不能

以“騙局”來界定自融。在他看來,重要的還是P2P平臺自身對於抵押物的風險評估。

??在他看來,無論裡外貸是否涉嫌“自融”,但其對標的的風險評估顯然是認識不足的,一旦借款人的項目出現問題,到時候P2P平臺自身也是“有理說不清”。

??“危險關系”亟待規范

??自融資渠道收緊之後,開發商與P2P的關系就一直“剪不斷理還亂”。汪瑤認為,開發商找銀行,銀行不貸,信托業也在疏遠房地產,民間融資利息更是高得離譜,但開發商可以找P2P,“對於開發商來說,P2P融資年化15%-20%的資金成本,短期內還是可以接受的”。

??畢竟,在市場不景氣、銷售遇冷的情況下,開發商的“口袋”已變得越來越緊張。中國指數研究院數據顯示,2014年,在開發企業的各類資金來源

中,購房者的定金及預付款占比24.8%,較2013年下降3.5個百分點;個人按揭貸款及其他占比15.9%,較2013年下降0.4個百分點。與此同

時,開發企業自籌資金占比41.3%,較2013年提高2.5個百分點;國內貸款占比17.4%,較2013年提高1.3個百分點。中國指數研究院認

為,2014年以來,開發商資金承壓已是共識。

??在此情況下,開發商借款與P2P高息吸金形成一種“危險關系”:對於資金承壓的開發商來說,P2P是一種更為高效且成本更低的融資渠道;對於P2P平臺來說,相比之下,開發商動輒數億元的融資需求,其誘惑力實在難以抗拒。

??“周瑜打黃蓋,一個願打一個願挨。”汪瑤認為,在這種形勢下,最令人擔憂的問題是,投資者完全意識不到這種“危險關系”的潛在風險。“畢竟與其他標的相比,房地產項目或者土地還是更為具體,且大多數人較為認可其價值,從而忽略瞭房地產自身的風險所在。”

??分析人士認為,盡管開發商的抵押物有其價值所在,但對於小開發商來說,資金鏈斷裂壓力越來越大。一旦借款人出現問題,與裡外貸類似的兌付危機將不僅僅是孤例。

??“這也是我們堅決不碰房地產的原因。”汪瑤稱,小開發商自身的潛在風險猶如暗礁,如何讓P2P平臺和投資者增強風控意識並“安全著陸”,仍是一個頗為嚴峻的問題。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-01/06455966854375191407641.shtml

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