201607080349台新2胎車貸 台新2胎車貸 二三線城市購房投資需更理性

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內容來自sina新聞

二三線城市購房投資需更理性



  2013年對中國房地產市場影響最大的無疑是黨的十八屆三中全會, 公報中雖針對房地產的條文並不多,但有觀點認為其中暗藏樓市未來十年的走向。在三中全會公報的5500字中,59次提到改革,44次提到制度,22次提到市場,全文隻字不提調控和房價。但公報指出,經濟體制改革是全面深化改革的重點,核心問題是處理好政府和市場的關系,使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。另外,"市場化"、"土地改革"、"財政稅收改革",這些公報中的重要字眼與樓市息息相關,其背後所釋放出來的樓市風向標,值得深度解讀。為此,記者特邀數位知名地產專傢,解讀十八屆三中全會的政策走向及其對房地產市場的影響。

  知名地產專傢韓世同:中國將開啟"第四次土改"

  十八屆三中全會閉幕後,業內紛紛出現對樓市走向的判斷推測。對此韓世同表示,三中全會所提出的相關制度改革方向是宏觀的,"是從根源性因素給現在的房地產市場困局解決問題,公報中涉及到的土地、財稅以及金融這三大改革制度是一項長效機制,是不斷地改革和深化,將會對樓市產生深遠的影響,而且其影響短期內無法預見。樓市以後會怎麼樣,要綜合很多因素一起來分析。"

  韓世同指出:"十八屆三中全會公報將改變或完善城鄉土地二元化結構,打破國有土地壟斷市場的格局。因此,公報的出臺可以稱之為第四次土改,亦可稱之為土地新政。"他認為,三中全會公報中所提到的"建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍,規范征地程序,完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。""賦予農民更多財產權利。"等內容改變瞭此前土改中以犧牲土地和中國農民收益支持工業化和城市建設的狀況,回歸到"工業應當回報農業,城市應當回報農村"階段。

  財稅制度的改革方面,韓世同認為,讓中央和地方的財權和事權相匹配,從根源上消除瞭土地財政的問題,"三中全會公報對財稅改革涉及較多,我預計,未來財稅改革有望在事權與支出改革、稅制改革以及預算制度管理方面有進一步突破。"

  另外,韓世同認為,公報雖然對金融改革用墨均有限,但這並非意味著金融改革不重要,"實際上,可以看到過去十年,金融改革在所有改革中進展最為迅速。我認為,決策層此次更多強調市場的決定性作用,而資金改革理順也是要素價格改革的重要環節,鑒於金改措施央行早前已經出臺金十條,肯定市場的決定性作用意味著金融改革有望繼續推進。"

  合富輝煌集團首席市場分析師龍斌:從行政幹預到市場化還需過渡期

  龍斌認為,三中全會公報中提到的"由市場配置資源",是政府調控樓市思路的轉變。目前政府調控手段是"限購、限貸、限外、限價",行政措施較多,未來將是市場配置起決定作用。"做到市場配置資源,需要很多條件,包括建立保障體系、土地城鄉一體化,以及房地產稅的立法等。這一系列制度性的東西先確立起來,才能夠保證市場配置資源。因此,實現這一轉變需要一個漫長的過渡期。"

  政府在住房供應上實行"雙軌制"

  另外,公報明確提出,要健全符合國情的住房保障和供應體系。龍斌認為,這表明政府在住房供應上實行"雙軌制",一個是商品房體系,另外一個是保障房體系,這兩個體系組成瞭未來大的住房供應系統。"十二五規劃確定下來的保障房是3600萬套,占到商品房供應的20%,五年之內,保障房的供應會占相當大的比重,從而均衡整個市場的供應體系。"

  同時,龍斌也坦言,雖然現在政府調控的方向很明確,是由"市場配置資源",但看不到具體的目標,"政府也是摸著石頭過河的探索階段,將來必定會出臺相關的具體細則。"

  小產權房入市被排除在外

  十八屆三中全會公報提出要建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。對此龍斌表示,允許農村集體用地、宅基地入市,省去瞭經過地方政府這一道手,農民的利益得到瞭更大保障;"可以明確地說,農村集體用地、宅基地將來有機會進入市場。不過需要先試點,不可能一步到位。而小產權房現在是被排除在外,因為它本身就是不合法的概念。"

  至於財政稅收制度改革涉及到的房地產稅,龍斌直言,雖然現在上海、重慶都已試點房產稅,但房地產稅大面積推廣很不現實。"因為它影響老百姓的利益太大。從一個城市來看,100個傢庭裡面,有20到30個傢庭在這個城市裡面是擁有兩套房。在這種情況下,你派生一個稅,征收稅率還比較高,覆蓋人群這麼廣,我認為基本上是不可行,或者會遭到劇烈的反對。而且征房產稅需要立法,立法需先征求民意。"

  廣州市博量萬天房地產信息咨詢有限公司董事長劉文偉:2015年將是房地產市場的重要拐點

  "根據行業發展周期、美國加息、人民幣貶值等綜合原因,2015年將是房地產市場的關鍵時間段,屆時相關政策也將會更加明朗。"劉文偉表示,房地產行業不是純粹的市場經濟,而是一個資源型、政策性的特殊市場;目前政府決策的主觀趨向是趨控型,政府在房地產上的政策手段也將轉型為對資源市場的重組和疏導。

  按聯合國數據推測,我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年後進入下降通道,以及2020年60歲以上人口將達到2.5億,這個時間段也將是中國房地產供需結構出現拐點的重要時間窗口。

  過去10年,一線城市的房價普遍上漲5~8倍,二線城市也有4~5倍,如今類似的情況已不可重復。劉文偉認為,一線城市人口擁擠、資源集中,而土地又是不可再生資源,所以,大城市中心地區房價在平穩中有所上升也是必然的。一線城市如要引導人民居住走向,不集中在大城市中心而去周邊發展,首先需要搞好周邊的配套。

  "二三線城市的購房投資需理性,應根據具體產品的個性化和價格來考量。我和房地產商聊天的時候也提到,應盡量把現有的樓盤售空,2015年將是一個拐點,等到2015年看具體情況再做下步計劃。"劉文偉表示,很多人還是以房地產作為主要的投資方式,因為這麼多年下來,房地產的升值最穩定;而國傢這十年來總是把房地產變成解決經濟難題的一個重要手段(盡管不是唯一手段)--每次經濟下滑,都是通過政策與銀行促進房地產業,而經濟過熱就打壓。十八屆三中全會之後,這樣的情況有望得到改善。

  廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文:未來縣域房產發展將更加多元化

  對於縣域房地產的發展方向,趙卓文預測,在三中全會政策的指引下,未來必然呈現多元化發展趨勢。除瞭常規的商品住宅開發,還將出現農民住宅小區的開發,縣鎮商業核心區的發展;當然還有"新土改"帶來的新機會,大力發展"產業地產"、"旅遊休閑地產"和"泛鄉村地產"等。"擁有獨特文化底蘊和保存有古建築的村落,還將有文化旅遊地產的開發。"

  城鎮化將為房地產業帶來新機遇

  隨著今年12月我國30年來首個中央級的城鎮化工作會議的舉行,我國的城市結構將發生重大的改變。據新華社報道,國傢開發銀行預計,未來3年我國城鎮化投融資資金需求量將達25萬億元。對此趙卓文表示,雖然短期內未必有這麼高投入,但在城鎮化推進中,必然引發新一輪的投資高潮,帶來房地產業新的發展機遇。中國房地產業過去10年的黃金期,基本上圍繞大城市和中心城市的商品住宅建設發展。未來幾年,中國房地產業發展的空間將被拓寬。"

  趙卓文稱,縣鎮級的房地產發展處於廣東房地產業發展的末端,但其區域遼闊、人口眾多,原來大量建築需要更新換代,發展空間很大;"未來幾年縣域房地產的發展,很大程度上決定瞭未來廣東縣鎮的面貌。"

  房產稅令人無法淡定

  展望2014年的中國房地產市場,可以說最大的不確定因素是房產稅的試點擴大和立法進程。三中全會《決定》中提及:"加快房地產稅立法並適時推進改革,加快資源稅改革,推動環境保護費改稅。"對此趙卓文稱:"這意味著房產稅在2014年的房地產市場有可能唱'主角'。"

  趙卓文分析認為,房產稅的開征方案至今沒有推行,是因為地方政府還有"兩忌":一是地方政府每年還有大量的土地出讓收入和房產交易稅費,房產稅出臺或引發市場劇烈波動,將令政府"因小失大";二是房產稅開征非常復雜,如征收對象、征收稅率、征收標準等一系列指標都很難找到相對公平的方案。

  從現在的情況看來,房產稅最快2014年開征,最晚到2020年。面對目前的形勢,趙卓文提醒:"2014年~2015年,廣州地價將每年有15%以上增幅,房價也將有10%以上增幅。這兩年房價上升,將遠超房產稅的稅率。持有中心區物業的投資者,無論風雨,都應該堅定持有物業。持有'鬼城'物業的投資者是時候出貨瞭。"

 合富輝煌首席分析師黎文江:2016年後"限購"政策才可能退出

  十八屆三中全會閉幕6天後,廣州迅速發佈樓市新政"穗六條"。新政規定,二套房貸首付由原來的六成上調到七成,並將繳納"個稅/社保"時限延長至三年。繼北京、上海和深圳之後,廣州也出臺"穗六條",標志著一線城市調控政策的全面收緊。那未來政府調控是否會進一步加碼?三四線城市政府調控思路又是怎樣?

  黎文江估計,"穗六條"出臺之後,有兩成多的二手買傢入市會受到攔阻。其中,社保/納稅不足三年的外地二手買傢(以經商客戶居多),約占整體二手樓市兩成左右,而受"二套首付七成"政策影響的買傢,占整體二手樓市不足一成。"這可以緩和市場的供求關系,明年廣州樓價的漲幅會慢慢縮小,不會像今年廣州市統計局統計的20%那樣大。"他預測,"穗六條"的幾個措施要到2016年才可以見到效果,也隻有到那時,"限購"才具備退出的可能性,政府可能用交稅這種經濟手段來取代行政幹預。

  至於政府對三四線城市房地產的調控思路,黎文江表示,目前三四線城市首先要考慮的是城鎮化,而不是樓市調控。"現在一些三四線城市房地產超前發展,蓋瞭很多房子,但自身產業規模卻沒跟上,本地也沒有足夠的產業人口來消化這些房子,造成供大於求。現在開發商都不願意去三四線城市,都回流到一二線城市。因此,三四線城市首先要考慮的是城鎮化,發展產業,發展工業以及發展GDP。"

  世聯地產首席技術官黎振偉:政府更重視長效機制建設

  談到十八屆三中全會對房地產行業的影響,世聯地產首席技術官黎振偉表示:"很多人失望,《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》沒有提及房地產調控。但強調市場對資源配置的決定性作用,在建立城鄉統一的建設用地市場、房地產稅立法等方面的提法,是重視長效機制建設的體現。"

  黎振偉認為,現在的問題是地方和中央的角度不一,中央從經濟發展的角度並沒有太大動力去限制房價,因為政績、土地融資、城市配套都需要房地產。在目前這種機制下,尤其是經濟發展的方式、城市發展的方式、投資者沒有新的投資渠道的時候,對房地產業今天打猛一點,明天一放松馬上反彈,這是必然的。

  黎振偉指出,此前的樓市調控政策在執行上確實遇到瓶頸,但新的領導班子在沒有看清楚情況前,不會輕易出臺更加嚴厲的政策。"現在我們還沒有看到新的領導人對房價進行表態。這也屬正常。既要延續舊的內容,同時也要拿出新的東西來承上啟下。如果完全按老的一套政策來肯定不行,新的一套怎麼制定就非常考驗領導人的執政智慧以及能力。客觀而言,也不能簡單判定過去的調控有用或是沒用。如果不調控,完全市場化,房價還會更高。"

  當然,房價上漲是多方面造成的,中國近年來經濟發展迅猛,房價不可能不上升。房地產市場最根本的是要解決經濟的平衡發展,而不是調整價格。"目前,人們談論比較多的是房產稅問題。但網絡問題沒解決,房產登記問題沒落實,房產稅就還是空話。我們也看到政府在推進房產稅,因為如果不開征房產稅,政府就沒有長期收益。但政府如果開征房產稅,一定要是替代性的,就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種,然後把這些綜合起來變成房產稅,使得總稅負不增加。如果在收取土地出讓金後,再讓購買人支付房產稅是不合理的。 "黎振偉表示,中國房地產政策是一環扣一環的,現在很重要的是要解決地方政府落實的問題。反貪是一部分,官員治理也是一個部分,政府不斷放出金融、稅收改革的信息,也是希望逐步從根本上解決這個問題。

  廣州運籌房地產顧問有限公司董事長關永強:明年樓價上漲幅度將減緩

  "我觀察到,十八屆三中全會公報中絕口不提房價問題,但這並不代表不重視,而是因為政策是一項長期性的工作,不能一蹴而就。"關永強認為,雖然現在樓市已經從行政幹預轉為市場主導,但以前行政幹預的餘力不可能一下子消除掉,"覺得沒有成效,是因為我們太心急瞭。中國這麼大的一個經濟體,像經濟發展也有5年計劃,房地產項目從開發到交付起碼也要兩三年,因此,我們需要給多點時間去適應、過渡。"關永強表示,房地產行業高速發展瞭20年,"剎車也需要時間,想要看成效,還要等到2015年後吧。"

  回顧2013年房地產市場發展,關永強透露,無論是大城市還是中小城市,樓市成交量都同比增長,"減少行政幹預後,市場自我調節,讓房地產業能更加健康發展。"談到2014年房產前景預測,他說,"開發投資總額、新開工面積、銷售面積同比2013年高峰都會減少,基於新政策下的平穩發展。"

  那麼,房價是漲還是跌?"中國的房價從來沒有真正跌過,如果按照房地產自身的供求規律來看,因為中國現在可供的土地量越來越少,房價會跌。但是看房價問題不能獨立來看,要結合整個社會環境來綜合考慮,因此,預計未來房價上漲速度會有所減緩。"關永強建議,如有買房剛需,還是盡早買為好。

  房產稅問題一直備受關註,繼上海、重慶試點房產稅之後,有報道稱,廣州、深圳等地方政府制定的房產稅試點方案已經成型。對此關永強表示:"房產稅提瞭很多年,本身作用是用來調節、遏制房價過快上漲,現在上海、重慶試點隻是起到示范作用,還未普及。此前住建局在全國40城市進行房產信息聯網登記,房產稅如果實行則意義不大。"

  廣州、深圳征收房產稅的可能性有多大?像江門這些三四線的城市,可能性又有多大?"具體哪個城市試點,還要看中央部署。"關永強說,如果房產稅真的實行,對現在擁有多套房的業主造成負面影響,"到時可能集中出現拋售,房價下跌等現象。"但關永強也表示,隨著城鎮化建設加快,為抑制炒房投機人數增加,保障剛需型用房,未來中小戶型不會大漲也不會大跌。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/09003844310.shtml

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