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內容來自sina新聞

房企面臨清算土地增值稅



  2013年底,央視報道2005年至2012年間,全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元,消息引發業界嘩然和眾多辯論。就 在消息逐漸消弭之時,記者從廣東省地稅局獲悉,受國傢稅務總局授權,省地稅局制定出臺瞭《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(以下簡稱《規 程》),《規程》就清算省內房企的土地增值稅制定瞭諸多詳細要求,並將於今年7月1日起正式實施。

  就此有專傢和樓市業界人士表示,國內樓市在發展多年後,清算各房企的土地增值稅,將成為今年廣東乃至全國各地稅部門的一項重要工作,而稅率高達30%-60%的土地增值稅,或將使得三成以上房企退市、死掉,開發商近期的降價熱情也或將受到打擊。

  據省地稅局介紹,隨著廣東房地產市場的發展和稅收征管的加強,廣東省土地增值稅已由2006年的30億元,大幅增長至2014年的418億元, 其已成為廣東財產行為稅的第一大稅種,在全省地方財政收入貢獻度中僅次於營業稅。盡管稅收總額不斷增長,但土地增值稅清算卻長期存在程序不清、責任不明, 清算慢、質量差等問題,而《規程》的出臺,正是因此而生。

  記者從稅務部門獲悉,土地增值稅的實際繳納分為"預繳及清算"兩個階段,根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定,納稅人在項目全部竣 工結算前轉讓房地產取得的收入,由於涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清 算,多退少補。

  記者獲悉,土地增值稅目前實行30%、40%、50%和60%等四級超率累進稅率,由於其需要等到項目結束後再進行清算,因此地方稅務部門往往 先行按照銷售金額,對房企按照1%或2%的比例進行預征稅;但在實際執行中,房企為瞭利用資金,往往對該稅目進行拖延繳納,各種問題也因此而生。

  拖延清算?取得最後一份銷售許可滿三年即須清算

  按照《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣 收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國傢繳納的一種稅賦。但按照條例要求,土地增值稅系可先行預繳,後續再進行清算,但何時進行清算卻是個問題。對此有 稅務人士表示,"房子沒賣完就可以不進行清算,房企就可以通過故意剩下幾個房子不賣等方法,來拖延清算繳納土地增值稅。"

  對此問題,《規程》規定,從7月1日起,納稅人隻要符合"房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的;申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的"等四項條件的其中之一,就應進行土地增值稅清算。

  對於房企故意拖延清算等問題,《規程》提出,隻要納稅人"已竣工驗收(備案)的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積 的比例(以下簡稱"銷售比例")在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的",或"取得清算項目最後一份銷售(預售) 許可證滿三年仍未銷售完畢的",或"主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為,可能造成稅款流失,經縣以上地方稅務局局長批準的",三者隻要符合 其中一個條件,主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算,從而解決故意拖延清算問題。

  "累死稅官":企業須自行清算或引入第三方中介

  "累死稅官",是以往房企應對土地增值稅清算的另外一個辦法。稅務人士表示,由於房地產項目跨度往往數年,資金動輒上十億或數十億元,因此以往 僅靠稅務部門有限的人手,根本難以有效、高質地對房企進行清算,"這麼海量的資料和數據交給稅務機關自己審核,稅務人員真是要累死。"

  改變清算主體,是此中的關鍵。《規程》指出,土地增值稅的納稅人,是土地增值稅的清算主體,且其應對清算申報資料的真實性、準確性和完整性負責。讓房企自己清算,或者是委托第三方中介機構進行土地增值稅的清算鑒證,從而避免"累死稅官"。

  "秋後算賬"造假或事後查出問題都將追責新店農地貸款

  省地稅局特地指出,依照《規程》,主管稅務機關已按規定出具土地增值稅清算審核結論後,如果審計、財政等部門檢查發現納稅人仍存在稅收違法行 為,並經主管稅務機關核實的,將由主管稅務機關按照《稅收征收管理法》有關規定,追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金,並追究其法律責任。這就意味著,涉事 房企和第三方中介,無論在事前還是在事後,都必須對其清算報告嚴格負責,否則將面臨被追究法律責任和追繳罰金風險。

  觀點

  暨南大學財稅系主任沈肇章:

  "樓市發展十多年到清算的時候瞭"

  記者瞭解到,根據國傢稅務總局的部署,2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務機關績效考核范圍。包括廣東在內,目前海南、河北、湖南、吉 林、新疆、江西、大連等地也先後公佈瞭20 14年度土地增值稅清算計劃、調整土地增值稅征收政策等文件,如河北省地稅局近日就宣佈,年內至少清算828個房地產項目。要求納稅人應在滿足清算條件之 日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續。

  暨南大學財稅系主任沈肇章說,中國樓市高速發展已有十多年時間,而土地增值稅此前都是預征,目前很多樓盤都已賣完進入大規模清算階段,所以國傢稅務總局要求各地加強對土地增值稅的清算管理,其實也是中國樓市發展到瞭現階段需要做的一件事。

  影響

  房屋二胎代書任何問題免費諮詢房子不允許欠稅三年,或將平抑開發商降價沖動

  若按60%收,將有三成房企倒閉?

  長期關註樓市動態的廣州市社科院高級研究員彭澎表示,土地增值稅號稱反房地產暴利稅,"如果廣東要嚴格清算土地增值稅,對開發商來說,肯定是一個比較大的打擊。"

  房企的壓力會更加大

  廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為,目前房企融資渠道收窄,融資成本上升,市場銷售不暢,稅務部門又來敲門,房企的壓力會更加大。

  中原地產項目總經理黃韜表示,因為以往很多開發商的確長期拖著不交土地增值稅,"至少有1/3存在不及時交"。因為1%- 2%的預繳可以預見,所以很多開發商都按這個做預算,將項目獲得的利潤投到新的項目去瞭,手上壓根沒有那麼多的現金流,如果政府按30%來收的話,一些開 發商可能還可以承受,但若按60%來實交的話,那很多項目就會馬上停工,資金鏈會斷裂,"至少有三成以上的房企會退市,或者會死掉。"

  30%-60%的征收比例太高

  "目前稅局落實新的政策前提是好的,但一定要設一個過渡的方法"。黃韜認為,該新政的實施"威脅的意味更多,隻不過是再次強調而已,應該不會真 正去實施"。黃韜表示,目前對於土地增值稅很多開發商都是拖,慢慢做,很少開發商拿著幾十上百億去交增值稅,而30 %至60%的征收比例也太高瞭,"這是開發商從來沒有遇到過的,其實15%或20%才是合理的。"

  或平抑開發商的降價行為

  傢和地產集團副總裁張建勛認為,目前市場本身遇冷,開發商原來打算降價10%還有5%的利潤可圖,但政府在此時實施新政,相當於把5%的利潤也 拿走瞭,"假如資金鏈不緊張的話,這會降低開發商的降價沖動。當然,不排除在合理利潤的情況下,開發商跑量的也會有,但主要取決於開發商資金鏈,如果資金 充足,開發商肯定會重新調整售價。"

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/08312789230.shtml

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