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內容來自sina新聞

蕪湖庫存壓頂救市風再起放開大學生購房限制

  蕪湖:穩就業還是救樓市

  放開大學生購房限制,停建安置房

  6月16日,安徽省蕪湖市對高校畢業生購房安傢補助政策進行調整,取消之前"就業滿3年"才可獲得購房補助的時間限制。"這意味著,剛畢業的大學生在蕪湖購房就可獲得補助,這個政策肯定能刺激商品房銷售。"合肥學院房地產研究所副所長凌斌表示。

  但上述觀點並未得到蕪湖官方的認同。蕪湖市人社局一位人士表示:"這個文件主要是為瞭穩定就業,限購政策也並沒有變化。"

  事實上,蕪湖針對樓市的刺激政策近3年來非常頻繁,但成效並不顯著,蕪湖新房價格從2011年達到頂峰後就再無建樹,相反蕪湖商品房庫存量卻在近一年快速攀升。

  據《華夏時報》記者獨傢獲悉,由於去年安置房建設過多影響瞭商品房銷售,今年4月蕪湖市政府還曾發出內部文件,表示將嚴格控制政府直接投資建設安置房,以鼓勵拆遷戶購買商品房。

  "救市風"再起

  在2012年因率先出臺救市政策而一炮走紅的蕪湖,盡管官方一再否認"救市"的提法,但現實卻是,隻要是拉動房地產銷售的政策,都被外界視為"救市"。

  而蕪湖的"救市"由來已久。

  2013年8月28日,蕪湖市對外發佈的《關於貫徹執行蕪湖市人民政府關於進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見有關事項》提出,在蕪湖市區就業滿3 年的本科及以上學歷高校畢業生或具有技師及以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才,給予全額契稅補貼和2萬元安傢費;在蕪湖市區就業滿3年的專科學歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才,給予50%契稅補貼和1萬元安傢費。

  今年5月28日,蕪湖市公積金管理中心發佈《通知》,主要內容為二套房可申請貼息貸款,外地人在蕪湖購買首套房可享受與蕪湖戶籍市民同等待遇。夫妻雙方僅一方在蕪湖繳納公積金的,在查實外地無貸和有還款能力後,可比照雙方均在蕪湖繳納公積金的政策計算貸款額度。

  而時隔不到一個月,蕪湖市人社局在其官網上又發佈瞭《關於進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業補充規定的通知》,該通知實際上是對去年8月發佈的《實施意見》的補充,取消瞭之前"就業滿3年"才可獲得購房補助的時間限制,這意味著,剛畢業的大學生在蕪湖購房就可獲得補助,同時購買二手房也納入瞭補貼范圍。

  上述政策發佈都在市場上引發瞭強烈反響,但當地政府在向媒體解釋時,卻一直否認與"救市"有關,也不承認限購政策有所放松。其統一的回復口徑是"滿足剛需住房和改善性住房需求,吸引人才穩定大學生就業"。

  不過外界對蕪湖官方的辯解顯然並不買賬。"現在隻要是刺激房地產銷售的政策,都被市場歸為'救市'或者'放松限購'之列,這個很難界定,畢竟政府真正的意圖隻有他們自己知道,但也沒有法律規定不準'救市'。"當地一傢房產中介總經理對記者表示。

  庫存壓頂

  從2012年以來,蕪湖市在刺激房地產銷售方面可謂不遺餘力,但現實卻是,蕪湖的房價和地價並沒有因此被"救起"。

  從蕪湖市近3年的房價趨勢看,據搜房網下屬的指數研究院跟蹤統計,蕪湖市商品房(含住宅、寫字樓、商鋪)均價從2010年開始啟動,到2011年5月達到6603元/平方米,此後掉頭向下,到2012年6月止跌回升,而直到今年5月也沒能回到2011年的高位,近一年的最高點為2013年6月,達到6317元/平方米,2014年5月又大幅回落至5948元/平方米。

  而與房價回落相伴隨的是,蕪湖近一年房地產去化數量和庫存量呈現反向走勢。

  據蕪湖房地產交易網數據研究中心統計,2013年5月份蕪湖新房去化量為2206套,在此後各月波動較大,但總體呈現下滑態勢,從2014年3月-5月,每月去化均隻有1500多套。

  但是蕪湖新房庫存量近一年來上升迅速。據上述機構統計,去年5月-7月蕪湖新商品住宅庫存均維持在18000多套的水平,此後開始逐月攀升,到今年5月最新數字為24899套,上升瞭接近4成。

  蕪湖住宅與房地產信息網數據顯示,截至6月19日,蕪湖樓市新房可售面積456.11萬平方米,可售套數40298套。其中住宅可售套數為25214套,住宅可售面積290.93萬/平方米。按照2013年全年,蕪湖市區累計銷售商品房面積290.38萬平方米、其中商品住宅銷售面積241.53萬平方米計算,庫存消化需19個月。

  實際上一直以來,在安徽16個地市裡,真正實行限購的隻有合肥市老城區屬於住建部所稱"房價上漲過快城市",其它地市並不在限購之列,所以蕪湖的吸引人才政策跟松綁限購令並無直接關聯。

  新安房產網的總編張俊林告訴《華夏時報》記者,蕪湖人社局政策出臺的時間點剛好處於樓市的拐點之時,也是高校畢業生的就業季,但按照他的經驗來看,政策所涉及到的畢業購房人數,規模是有限的。

  凌斌則並不認為蕪湖樓市出瞭什麼大問題,在他看來政府及時推出這個補充細則,影響的是樓市的信心,也給市場提供瞭一個積極的信號。

 安置房拖累?

  但是與蕪湖形成鮮明對比的是,從2011年到2013年,國內大部分城市的房價都呈現井噴之勢,那麼蕪湖房價為何出現"溫吞水"呢?

  "蕪湖房價這兩年基本上處於滯漲狀態,這和這兩年安置房的大量建設有一定關系。"蕪湖市一位政府人士告訴記者,"這應該是民生工程和經濟效益產生的矛盾。"

  據安徽省住建廳數據顯示,2008年至2013年,蕪湖市保障房總建設面積673萬平方米、13.78萬套,保障房總量居全省之首。

  "一年建13萬多套安置房,這是什麼概念?可以容納40萬人居住,蕪湖主城區人口才不過百萬!"上述政府人士無奈地表示。

  事實上,為瞭建設保障房,蕪湖市的確是下瞭"血本"。

  "與不少城市隻拿邊遠地帶建保障房不同,蕪湖很多優質地段也被蘆洲重劃區房價建地年息8趴拿來建安置房。"上述官員舉例稱,"比如大小官山地塊是蕪湖市的一類地塊,約合431畝地,離步行街、鳳凰美食街也很近,屬於市中心地帶,參照附近的原信息工程學校地塊每畝地800萬元的價格,大小官山地塊若掛牌拍賣至少要賣34億元以上,這塊地全部用於安置房建設,除瞭可以讓大小官山地塊的居民就地回遷外,還可以安置鏡湖區內其他地塊的拆遷戶。"

  而如今不得不面對的是,安置房對商品房銷售形成瞭較大沖擊。記者從相關方面獲悉,為瞭拉動商品房銷售,蕪湖市已經在4月份內部發文停止新建安置房。

  根據記者獲悉的上述內部文件顯示,"今年蕪湖市征收補償方案應明確被征收人可以選擇貨幣補償或產權調換。鼓勵被征收人選擇貨幣補償,采用團購商品房、回購商品房和消化存量安置房作為產權調換的房源。嚴格控制政府直接投資建設安置房,對在建設計劃內但未實際動工的安置房項目暫停建設,個別確需建設的,需重新進行論證並報市政府審批同意後方可實施。"

  上述政府人士稱,"停建安置房也是好事,以前安置房大部分都是政府來建,容易出現腐敗。而貨幣補償明顯高於周邊市場價,讓拆遷戶選擇拿錢走人,他們就可以去買商品房瞭。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/08552810958.shtml
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