201607080919借款二胎年息6趴 借款二胎年息6趴 孫宏斌想在一線城市買房 隻能想辦法多掙錢

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限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

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台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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內容來自sina新聞

孫宏斌想在一線城市買房 隻能想辦法多掙錢

  原創:

  10月-11月免費看房團報名中 歡迎報名

  2013年度新浪樂居"堅強的蘑菇"校園招聘

  2小時4個億PK3小時兩百餘套 掀起沈陽樓市小高潮

  惠戰銀十 沈陽開發商優惠增加搶市場

  銀十迎來土地市場高潮 沈陽四宗地塊4.56億拍出

  沈樓市最高成交價易主 萬科春河裡下榜豪宅漸隱退

  第三季度沈陽購房者信心指數比一線城市高出7.5%

  無論是住宅銷售還是拿地佈局,孫宏斌麾下的融創中國,在今年都走上瞭快速奔馳的跑道。融創今年前9個月拿下13宗地塊,且不足兩個月的時間內,連續拿下3個"地王"項目。面對激進的質疑,昔日狷狂的順馳舊主、現在的融創中國董事會主席孫宏斌表示,他們不知道這些地有多好,所謂的地王其實都不貴,"我們真的不激進"。

  >>談業績

  500億目標肯定過瞭

  2013年10月18日,蘇州。融創中國董事會主席孫宏斌與上海融綠平臺多位高管一同出現在蘇州桃花源(樓盤資料) 項目的全國媒體發佈會上。這個曾被無數次質疑、研磨4年之久、歷經10輪設計的國內頂尖豪宅項目,最終揭開瞭神秘面紗。這是融創今年最重要的產品。

  由於成本就高達6萬元/平方米,按照孫宏斌原定的目標,隻要不賠錢就行。但據融綠內部人士透露,桃花源項目尚未開盤就已經簽約瞭7億元,"很多人沒到現場隻是看瞭圖紙就訂瞭房"。顯然,市場給瞭孫宏斌更大的信心,"現在來看估計會賺些錢"。孫宏斌說得很是輕描淡寫,但業內人士認為,這個項目的利潤絕不會低。

  事實上,在之前的三個季度,融創就已經實現瞭業績飄紅。前三季度364.2億元的合約銷售額,比去年同期增長71%,這樣的高增長讓融創當之無愧成為今年房地產企業中最大的黑馬,也讓其首次躋身房企排行榜前十(2010年其排名還遠在30名之外);土地市場上,融創前9個月拿下13宗地塊,且不足兩個月的時間內,連續拿下3個"地王"。

  "可能有投資者嚇壞瞭,那是因為他們不知道這些地有多好。要允許投資者判斷不當,畢竟我每天泡在這個市場裡,我比他們更熟知,要讓他們聽我的,而不能是他們覺得哪好我就買哪。我會用一次一次的業績來告訴他們。"說到此處,孫宏斌的語氣頗有些得意。

  "真的挺好的",孫宏斌自言自語般地反復強調。甚至在發言時拿著激光筆親自介紹幾個地塊的區位圖,他把北京農展館地塊比喻為"皇冠上的明珠",認為是數十年難遇的好地塊,而7萬元/平方米的地價,隻是包括融創在內很多企業心裡的底價。

  在新老項目的合力推動下,對於今年的銷售業績,孫宏斌坦言"500億目標肯定是過瞭",但對於未來的千億甚至更多,他表示不會有目標,也沒有多大興趣。此刻孫宏斌的淡然,與9年前他放言"三年超越萬科成為行業第一"時的自信,截然相反。

  >>談過去

  不是誰都能跑那麼快

  孫宏斌今年正值50歲,知天命之年。雖然不經常談起過去的自己,但孫宏斌並不刻意避諱。

  1994年,孫宏斌進軍房地產。迫切想證明自己的價值,身處天津一隅的孫宏斌,一心隻想做"全國性大公司",隻想做全國第一。當時孫宏斌掌管下的順馳模式一度所向披靡,成為地產界的黑馬,發展速度令同行咋舌。終於,2007年,由於資金鏈過於緊繃,順馳最終倒下。

  重新踏進快速跑道,不少人會拿今天的融創與過去的順馳對比。當又一次被媒體問到"是否過於激進"的問題時,孫宏斌苦笑、搖頭,低頭扶瞭一下眼鏡,"挺有意思的,激進這個詞永遠也摘不掉"。"本來是個挺好的詞,但現在好像變成一個壞詞,其實我們真的不激進"。

  孫宏斌坦言當時的順馳的確"跑得太快",不過話峰一轉,"並不是誰都能跑得那麼快,順馳現在跑得很好很穩健,但是你們總是隻記得那一跤"。

  在某種程度上,融創確實保留著順馳大步快走的"遺風",不過,跟順馳不同的是,融創在區域管理半徑的擴展上非常謹慎,至今僅在5個大中城市佈局,而融創對現金流和土地毛利率的管控也非常嚴格。孫宏斌說,即使全部付清地價款,融創目前賬面上仍有100億元現金,對於拿地,他規定毛利率的紅線最低不能低於30%。

  在收購綠城上海幾個高端項目之後,由於成本過高,融創上半年整體利潤率被拉低。為瞭讓客戶群更加多元而不隻是集中在金字塔頂,孫宏斌計劃通過項目的平衡拉低均價,"目前上海平均售價在6萬-7萬元/平方米,有點偏高,後面可能會拉低到4萬-5萬元/平方米"。

  >>談合作

  被宋衛平指出多問題

  孫宏斌經常去哈佛聽課,對美國公司治理結構有深透研究。被外界譽為"狼性營銷"的融創,其實是超誘人激勵機制下的產物。據融創內部人士透露,今年前三個季度,融創有銷售人員的傭金收入已經接近千萬。在項目開盤之前,"你給我多大驚喜,我就給你多大驚喜",是集團領導對銷售團隊的承諾。

  "融創營銷沒有秘訣,就是靠努力,靠賣力氣"。孫宏斌說。

  除瞭營銷的保障,在高端精品這條路上,孫宏斌與綠城的結盟,無疑讓其對高端市場占有率的提升更有底氣。

  孫宏斌一向對自己的產品極富信心,"連我的限價房都比別人的豪宅好"、"他們的缺點我就不說瞭"。但在綠城面前,孫宏斌卻甘心俯首。

  早期,綠城集團(綠城陽光公館 綠城百合公寓)掌門人宋衛平探訪北京西山壹號院項目時,這個曾給孫宏斌帶來榮耀的高端項目,卻被宋衛平一連指出十幾個問題。孫宏斌坦言,融創產品比大多數企業好,但確實不如綠城。在跟綠城合作之後,融創在高端產品的打造上進步飛快。而對於綠城,孫宏斌直言,"老宋相當於得到瞭一個兢兢業業的、水平也還不錯的部門經理,幫他對幾個區域的項目進行打理",雙贏的合作,誰也不吃虧。

  除瞭綠城,融創的合作夥伴還有保利、方興、葛洲壩、九龍倉、世茂和天津泰達等。引入合夥人,有助於融創降低開發風險並實現優勢互補。對於與合夥人的關系,孫宏斌表示,目前大傢都很滿意。

  "後面還會有一些項目合作和收購,並不是誰想收就能收,有的人要收購,他們(被收購方)還不幹呢。產品做得好而且厚道,所以願意跟我們合作"。孫宏斌並不掩飾他的驕傲。

  □人物素描

  經歷滄桑後的性情中人

  灰白的頭發,無邊框眼鏡,清晰可見的眼角皺紋,身材並不算高大,有問必答,直言直語。記者眼前的孫宏斌似乎很難與傳說中的那個輕狂少年對接起來,卻更像是一個歷經過滄桑的中年硬漢。

  在采訪過程中,他始終處於思考的狀態,眉頭微皺、一隻手掌始終支撐著下巴,他對問題的反應總是很快,回答言簡意賅。"對我自己來說,沒變的是理想、激情,變瞭的地方就是要講究平衡,不走極端。"孫宏斌這樣評價現在的自己。

  現在的他善於借勢,也懂得揚長避短。在汲取綠城產品精髓的同時,孫宏斌又在謹慎地控制成本。融創杭州的員工告訴記者,比如,一個160平方米的戶型,綠城隻做3居,但融創會多做一個書房來提高房間使用率。

  不管是融創的高管、普通員工還是媒體記者,私下裡,大傢都稱孫宏斌為"老孫"。在外人眼中,老孫是個性情中人。據說,他在飯桌上會跟每一個前來敬酒的人喝酒,喝得滿臉通紅,然後坐下來抽煙,周圍煙霧繚繞;看手機時,他會把眼鏡推到頭頂,不管頭發亂作一團。

  不過,性情中的老孫仍然理想至上。談及融創的未來,談及蘇州桃花源的產品,這個頭發已然灰白的中年人,依然神采飛揚、眼眸生光。他說:"雖然中國人講究成王敗寇,但為瞭夢想和理想而拼搏,即使沒有成功,也值得所有人尊重。因為這個世界就是靠有夢想的人去推動的。"

  □人物對話

  "地王"沒買貴

  問:今年8月以來,融創中國連續拿下3個地王,分別是樓面價近2.8萬元的北京亦莊地塊、樓面價達7.3萬元的北京農展館地塊,以及總價103.2億元的天津南開天拖地塊,依次創區域單價、全國單價、天津總價紀錄。您如何評價這樣的拿地速度和價格?是否過於激進?

  答:這幾塊地其實都不貴,都挺便宜,現在來看,每一個地塊都特別合適。貴不貴

  要看怎麼理解、跟誰比,核心地段的地當然要比普通地塊貴。北京農展館地塊7萬元/平方米以上的地價水平,是當天所有參加拍賣企業的底線。至於激進,這個詞我一直覺得是個好詞,但現在好像變成一個壞詞,我們真的不激進。到這個月底,即便付清所有地價款,我們賬面上的現金還有100億,現在的銷售很好,每個月的回款就有50億-60億,這怎麼算激進呢?

  農展館最高賣30萬/平米

  問:北京亦莊和農展館地塊是如何規劃的?

  答:我們的亦莊項目是在亦莊最核心的區域,融創將成為亦莊的"莊傢"。我一直是看好亦莊區域的,不僅自然環境好,而且有產業基礎,有配套,很多企業總部都在這個區域。而農展館地塊的地位更不用說,從10年前土地8·31大限到現在,這個區域一共隻出讓瞭三宗地,今後10年不可能再有地塊出讓。這塊地與朝陽公園的距離隻有450米,與農展後湖隻有一墻之隔,我們會做成"皇冠上的明珠",一定會全力以赴打造好的東西,售價不止15萬/平方米,靠近湖的兩棟獨樓可能會賣30萬/平方米。

  最大風險是拿不到地

  問:未來政策上的不確定性會給房地產企業帶來哪些風險?

  答:目前的政策思路已經非常清晰,低端市場的保障房是硬性承諾,中端市場限價商品房提供一定的政策支持,而高端市場會逐步放開,房產稅會征收,但稅率不會超過1%,對市場影響並不大。目前的房地產市場並沒有呈現整體過熱,像北京上海確實很熱,但很多城市卻是冰涼的,市場分化很嚴重。目前面臨最大的問題並不是來自政策層面,而是沒有合適的地塊供應。

  想在京買房隻能多賺錢

  問:北京樓市供需的矛盾應該如何解決?您對後市如何評價?

  答:由於一線城市供需緊張的問題難以解決,因此北京、上海的房價還會繼續上漲。北京住宅市場一年至少要賣1000萬平方米的房子,但供應隻有700萬平方米左右,全國人民都到北京買房,想加大供應也加大不瞭,供需之間的剪刀差隻會越來越大,庫存越來越少是很正常的現象,這樣的矛盾沒有辦法解決。想在一線城市買房,隻能是想辦法多掙點錢。

  增持股票隻為掙錢

  問:今年9月19日至10月2日期間,您連續八次增持瞭融創中國共計1975.6萬股,是為瞭增強投資者信心嗎?最近融創股價一直低迷,您對股價怎麼看?

  答:我增持股票用的是分紅的錢,我原來說過分紅的錢不會買股票瞭。但確實是便宜,你看看跟我們規模差不多的公司,現在市值都是我們的四五倍瞭,比我們規模小得多的公司,市值也是我們的兩倍。所以就買瞭,實際上完全是為瞭掙錢,跟信心,跟其他的都沒有關系。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08202468821.shtml

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