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內容來自sina新聞

SOHO中國轉型期資金周轉下降 債務上升

  曾幾何時,在中國商業地產領域,SOHO中國也稱得上是一個舉足重輕的角色,但如今正面臨轉型的挑戰:3月4日,SOHO中國公佈的2013年全年業績顯示,該公司2013年凈利潤為73.88億元,同比下跌30.2%;實現營業額為146.21億元,同比下跌一成。

  事實上,自2012年潘石屹高調宣佈SOHO中國將從散售向持有的商業模式轉型之後,SOHO中國的業績不斷下滑已經是不爭的事實:2011年,SOHO中國銷售額從2010年的238億元下滑至109億元,2012年跌至94.68億元,2013年的銷售額更是隻有上年的一半。

  顯然,潘石屹的模式轉型之路走得並不輕松。就在2月底,SOHO中國剛剛宣佈,以52.3億元的代價將旗下上海SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的全部權益出售給北京金融街控股,拉開瞭其重整旗下商業資產的序幕。

  上海項目易手

  "作為一二胎房貸利率比較缺錢急用哪裡借錢傢來自北京的上市公司,在上海投入瞭大量的資金,最終卻沒能成為上海的主流房企,這隻能說是SOHO中國的遺憾。"

  2月28日,SOHO中國宣佈與北京金融街控股簽訂協議,將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場項目及其所有權益出售給後者,交易總金額為人民幣52.3億元。

  作為SOHO中國在宣佈由"建造-銷售"向"建造-持有"的戰略轉型前收購的項目,分別位於上海虹口區和靜安區的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場項目均由SOHO中國在2011年從第三方手中購入,代價分別為24.7億元和16億元,按總價計算,出售給金融街控股的交易使得SOHO中國在三年的時間裡凈賺瞭11.28億元。

  對於這筆交易的初衷,SOHO中國在公告中解釋為:"回收現金流,以利於公司持續關註市場狀況,以發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇",並認為此次出售符合SOHO中國在北京和上海黃金地段收購更多優質甲級寫字樓的策略。

  然而,在外界看來,這筆看似劃算的買賣跟潘石屹早前預期的價格相去甚遠。早在2013年年底,SOHO中國就已放出消息,擬整體出售包括海倫廣場和靜安廣場在內的三個上海項目,另外一個是虹口SOHO,其中靜安廣場報價為4.2萬元/平方米左右,虹口區兩個項目的對外報價為3.2萬元/平方米左右。按照金融街此番公佈的收購價格計算,靜安項目的均價約為2.85萬元/平方米,而海倫廣場項目的均價約為1.82萬元/平米,明顯低於此前潘石屹心中的價位。

  針對外界一直流傳的關於SOHO中國模式轉型後現金流吃緊、賣項目回籠現金的傳聞,潘石屹在微博 上公開解釋稱,出售項目並非現金流原因,而是為瞭優化投資組合。"我們在上海投資近500億元,占瞭SOHO中國總量的75%。我們同時看好北京、上海未來的市場,正在平衡兩地的投資,開門做生意,買進賣出很正常,大傢千萬別過度解讀。"

  話雖如此,不少行業人士仍堅持認為,SOHO中國在這筆交易中多少夾雜些無奈的意味,"作為一傢來自北京的上市公司,在上海投入瞭大量的資金,最終卻沒能成為上海的主流房企,這隻能說是SOHO中國的遺憾。"上海易居房地產研究院副院長丁祖昱表示。

2順位房貸銀行年息利率多少免費諮詢試算 上海灘的煩惱

  在潘石屹看來,或許負債率的攀升隻是暫時的,因為隨著模式轉型,租金收入的增加,一切問題均可迎刃而解。

  作為近年來SOHO中國重金佈局的城市,潘石屹從2009年進入上海市場至今,已經陸續在上海拿下瞭12個項目,累計耗資287億元,項目遍佈在上海南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、虹橋CBD、四川北路、徐傢匯、浦東等核心商業區。

  然而令人尷尬的是,75%的投資總額卻並沒有帶來相應的業績回報。年報顯示,2013年SOHO中國主要合同銷售均來自於北京地區的望京SOHO (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)一、二期,銀河SOHO (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目,合計銷售金額約為33億元,而在上海地區隻有SOHO中山廣場一個項目在售,合同銷售金額僅為8.4億元。

  與之相反,隨著SOHO中國在上海區域投資的加速,其資產負債率已經連年上升,早已突破瞭其一直堅守的"零負債"底線。截至2013年年末,SOHO中國持有現金106億元人民幣,凈負債率為17%,相比2013年同期2.6%的負債率大幅攀升,而在此之前,SOHO中國的凈負債率一直控制在負數水平, 2009年、2010年及2011年分別為-13%、-57%和-10%。

  "對於一般的地產企業而言,2.6%的資產負債率幾乎可以忽略不計,但對於SOHO中國,這體現瞭SOHO中國轉型期資金周轉下降、債務攀升的趨勢。"一名券商分析師表示。

  財務報表的"變奏"映射瞭其不可同日而語的市場遭遇,早年在北京依靠散售模式起傢的SOHO中國自進入上海市場以來,"水土不服"的狀況接踵而至。

  2011年年底,SOHO中國在上海被爆"欠薪門"。當時,SOHO中國在上海的一名銷售總監和多名業務員自爆公司在上海地區的薪資模式不合理,拖欠員工薪資。雖然事件最終以相關銷售人員離職而平息,但該事件被認為是潘石屹的銷售模式在上海遭遇瓶頸的先兆。

  不少行業人士認為,潘石屹的"散售模式"是其銷售團隊出現內訌、發生分裂的根本原因,"畢竟上海不是北京,客戶群體也不是西北客戶,北京行得通的銷售模式在上海不見得會被接受。"丁祖昱表示。

  事實是,潘石屹的這種商業運作模式不僅沒有受到市場的青睞,連上海當地似乎也有人開始感到不滿。"本來說要給地方經濟添磚加瓦,結果銷售的辦公項目都是中小戶型,引進的也都是來自西北的投資客戶,沒有帶來真正的大牌企業實體經濟。"有地產行業觀察人士分析其中的原因。

  不知是否受此影響,2013年,SOHO中國在與上海復星的一場官司中也沒能勝出:2011年,SOHO中國因收購上海外灘8-1項目相關權益而被上海本地房企復星集團告上法庭,後者聲稱對前述項目有優先購買權,但潘石屹卻並不以為然。在經歷瞭漫長的訴訟之後,作為外來客的SOHO中國最終沒能爭過"地頭蛇"復星。

  接連在上海遭遇的種種困局讓潘石屹不得不重新思考上海商業地產的市場環境。2012年8月,潘石屹在SOHO中國的半年業績會上稱已做出一個重大決定:告別散售,持有北京、上海有價值的物業。"

  從散售到持有的轉型並非潘石屹口頭說的那麼簡單,因為物業持有需要鎖定大量的資金沉淀,當時的SOHO中國顯然還沒有準備好。當年年報顯示,截至2012年年底,SOHO中國總債務約230.04億元,其中銀行貸款147.13億元、優先票據61.89億元、可轉債20.92億元。而同期SOHO中國手持現金222億元,凈負債約8.05億元,凈資產負債率為2.6%。

  在潘石屹看來,或許負債率的攀升隻是暫時的,因為隨著模式轉型,租金收入的增加,一切問題均可迎刃而解。

  剛剛公佈的2013年年報顯示,向"持有"轉型已一年多時間的SOHO中國在租金收入方面仍然少得可憐,全年租金收入僅為1.59億元,這與潘石屹2012年8月宣佈轉型時提出的"3年後,租金將成為公司主要的收入來源,5年後現有物業的租金將超過40億元"的目標差距甚遠。根據標普的預期,2014年SOHO中國的租金收入會有所上升,但也僅會在4.5億~5億元人民幣左右。

  在這樣的大背景下出售海倫廣場和靜安廣場,能夠回籠超過50億元的現金,對於SOHO中國而言意義不言而喻。"上述交易將提高SOHO中國已有的流動性,從而為其現有項目及潛在的新收購交易提供資金。"穆迪分析師曾啟賢認為,盡管SOHO中國該筆交易獲得的資金並非用於償債,但該筆交易將明顯改善SOHO中國的流動性以及財務靈活性,同時,在國內銀行信貸的可預見性收縮的情況下,也將保證SOHO中國在堅持持有模式中的資金支撐。

  收復北京"失地"?

  "北京的黃金地段幾無再推地的可能,目前SOHO中國正在談多個意向收購的項目,不過北京此類項目均為官司纏身、背景復雜,收購難度很大。"

  而對於希望再次回歸北京的潘石屹而言,北京已經不復十年前SOHO中國風生水起之時的北京瞭。

  近年來,北京土地市場地王頻出,但在火熱的土地市場上,SOHO中國幾乎顆粒無收:自2009年9月拿下北京市朝陽區望京商業金融項目用地後,潘石屹已經有整整四年的時間無法在北京通過公開市場獲取土地。(2010年12月30日收購北京中關村"丹棱SOHO"屬從第三方手中購入)一直到瞭2013年9月26日,SOHO中國才與北京國際信托有限公司一起,以19.22億元投得北京麗澤金融商務區核心地塊,折合樓面價每平方米15500元。

  2009年7月,SOHO中國競投廣渠路15號地塊,最終被中化方興以40.6億元的高價橫刀奪愛;2010年,北京中服地塊組團入市,面對嚴苛的招標人要求,SOHO中國直接被排斥在門外,本來打算重金投地的潘石屹無奈隻有炮轟北京土地部門,稱土地出讓有違土地出讓公平、公開、公正的基本原則,雖然最終潘石屹拿下瞭報價權,並且在其中的三宗地塊中報價最高,但最終SOHO中國依然缺席最終的招標結果名單。

  "隨著北京中心區土地越來越稀缺,商業地產的發展空間已經越來越小,尤其像SOHO中國這樣定位在京滬黃金地段的民營商業地產商更是機會渺茫。"一名高端商業地產企業負責人士認為,在央企的強勢競爭下,SOHO中國已經很難在北京的土地市場找到空間。

  這一點潘石屹也不得不承認,"北京的黃金地段幾無再推地的可能,目前SOHO中國正在談多個意向收購的項目,不過北京此類項目均官司纏身、背景復雜,收購難度很大。"潘石屹表示。

  稀缺的土地資源恐怕還不是SOHO中國重返北京的唯一難題,對於已經宣佈從散售轉向持有模式的潘石屹而言,調轉車頭之後目標也隨之改變,其早年依賴的客戶群體--來自西北等地的礦老板等資源優勢將不復存在,在此情況下如何在北京改打"持有牌",潘石屹或將面臨更大的挑戰。

  (中國經營報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-08/08092637512.shtml
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