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2014房地產市場分化加劇 一線城市樓市曲線上升

  近期,甚囂塵上的"樓市崩盤論"讓購房者陷入預期混亂癥,買也不是,不買也不是,預期空前混亂,看來樓市也深陷"霧霾天"之中。

  毫無疑問,"樓市崩盤論"中所表述的樓市風險值得思考,然而"崩盤論"言過其實,2014年樓市有"變數"無"拐點",市場漲幅或將收縮,但是馬年樓市發生斷崖式崩盤的可能性基本為零。2014年房地產市場分化將進一步加劇。而一線城市樓市仍然曲線上升是大概率事件。

  對於深陷預期焦灼癥的購房者們,在樓市霧霾天中,多聽無益,不如一切隨心,該買的還是要趁早買。因為極有可能的是,三月份極可能會是今年廣州樓市的最低點,是今年的至佳的入市時機。

  A

  "假摔誤讀"導致樓市"霧霾"

  是"拐點"?還是"假摔誤讀"?

  幾年來"氣勢洶洶"的房價漲勢,確實正在趨於平緩,這從國傢統計局24日公佈的今年1月線上銀行二胎年息借貸增貸轉貸份全國70城市房價指數統計中也可得到驗證。1月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和48個,比去年12月份減少瞭3個和16個,環比下降的城市個數分別為6個和13個,比去年12月份增加瞭4個和8個。與去年1月相比,同比上漲的城市雖然個數相同,但漲幅出現瞭回落,房價出現溫和下降的城市正在增多。

  單看數據,這種變化似乎並不突出,但最近媒體頻繁報道的各地房地產市場出現的動向,卻給人一種房價下跌的強烈信號。輿論場出現的這種房地產"變天"甚至"崩盤"的炒作實在有點突然。就在前幾天,多傢媒體還在認真地討論去年2月頒行的房地產調控"新國五條"何以成效不大,轉眼之間,房地產市場似乎就進入拐點。

  其實,假如你有心的話,翻開近十年的舊報紙,你能夠在這個季節發現類似的新聞,這說明瞭這樣的話題性炒作其實是一種"回鍋肉"式的舊聞炒作。而部分城市出現的開發商打折售樓,並不是特別的新聞,前幾年多個城市都已出現過,它們大都是在銀根收緊的壓力下,部分開發商資金鏈出現斷裂後的無奈之舉,但都未能改變房價總體上漲的趨勢,也無法在整個房地產市場上產生"多米諾骨牌效應",因此,將其視為房地產市場將要"變天"的信號,未免有些誇大其辭。

  因此,對於糾結焦灼觀望的購房者們來說,2014年,也許股市和地產股或許仍淡定如雞肋,但一線城市樓市註定不會"變天",拐點、暴跌、崩盤你想看也看不到,頂多能看到的是幾次"假摔"、幾片"霧霾"而已。

  "市場指揮棒"大多不認可"崩盤論"

  而對於"崩盤論",你到底把手中的票投到哪一方?是十年如一日說著"狼來瞭"的"空軍司令"陣營?還是以資本說話的地產"領軍大鱷"?對於預期混亂下的購房者們,要拿真金實銀入市,這樣的判斷是至關重要的。

  而近期廣州仍在持續的地王熱潮也很難給樓市降溫。"無法想象,在地王不斷出現、地價不斷走高的情況下,房價會有很好的控制。"時代地產董事長岑釗雄對當前的"崩盤論"實在哭笑不得,他認為,整個房地產業界都覺得"這是一個不大可能的事情"。

  C

  重回"北上廣"的,不僅僅是大學生

  一線城市房價無下跌可能

  最近幾年,與"逃離北上廣"相反的一股潮流在湧動著,"重回北上廣"成為瞭大學生、創業者的選擇。對於一線城市而言,更平等的機會、更豐富的資源,在新型城鎮化下,城市發展收獲瞭更多的機遇與空間。

  而值得註意的是,重回一線城市的,不僅僅是大學生。據克爾瑞的數據顯示,2014年1月1日-2月23日,北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的土地出讓金總收入為1382.4億元,土地市場頻頻爆熱,其中,大批曾在三四線淘金多年的實力房企,火速收縮戰線,將火力重新瞄準一線城市,在一線城市的土地市場中搶奪得熱火朝天。

  無論是就業人口的流入,還是資本的重新註入,都折射出一線城市土地資源在當前分化的房地產趨勢中占據的絕對優勢。對於"北上廣深"等一線城市來說,由於其吸納瞭過多的資源,對就業人口有強大的導入功能,從而為房價提供瞭堅固的承載功能,隻要這種結構不改變,這些城市的房價就不會出現大范圍下跌。而資本的重新回流,正是基於這樣的判斷。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江分析指出,眼下各地樓市分化情況愈發明顯,好比一座冰山,冰山裡面最核心的就是一、二線城市,外面是三、四線城市,冰山熔化是從外到內,若樓市崩盤,最先受到波及的當是三四線城市,最後的泡沫破滅才到一二線城市。因此,眼下房企砸重金回流一線城市拿高價地,無疑是在尋找冰山核心,最安全和穩健的避風港。

  而廣東省房協理事趙卓文則表示,管理層最近出臺瞭"控制特大城市發展規模"的政策,在建設用地指標等方面嚴控,壓縮北上廣深等一線城市的新增建設用地。另一方面,北上廣深等一線城市的人口還在集聚,產業還在膨脹,住房需求還在放大。他表示,未來幾年,北上廣深等一線城市的樓市供求矛盾將進一步加劇,樓價將繼續上升,"這也是大開發商爭先恐後回歸一線城市的最重要的原因"。

  D

  大廣州下的新機遇,大房企密謀大推貨

  買房趁早,三月或是買樓至佳時機

  繼廣東加大粵東西北地區城區擴容提質速度之後,珠三角中心城市廣州的區域整合也在加速。整合之後的廣州市由原來的"十區二市"變為"十一區",市轄面積超越上海,達到7434.4平方公裡,兩縣級市改區後,廣州轄區內從此無縣。新區的並入不僅令增城、從化區域房價看漲,也大力助推廣州城區擴容與軟實力上升。"大廣州"在新型城鎮化道路中,其城市輻射力與吸納能力無疑將進一步增強。

  不僅如此,相對合理的供求結構,也決定瞭廣州市場的價格變動空間不會太大。據合富輝煌的首席分析師龍斌分析說,目前廣州十區庫存有5萬多套,正常的去化速度為8-9個月。"這個庫存量可以說是偏少的"。而從目前的市場氛圍上看,略有促銷則有成交的態勢,讓人預感到當下這樣的促銷態勢恐怕也不會持續太久。

  而從目前市場來看,而大集團正在緊急備戰狀態中,從各大地產集團2014年在廣州推貨的動作中,我們可以發現對前景保持樂觀的開發商,推新的貨量並沒有減少,推貨的速度也並沒有慢下來。

  多傢房企猶如戰馬般"奔騰",都不同程度地上調瞭馬年銷售目標。為瞭能"一馬當先",多傢房企快馬加鞭,加大推貨力度,新盤新貨多不勝數。由此可以預見,淡靜的三月份會很快過去。快速上馬,追趕"五月黃金周"的戰役會在上月中下旬即將拉開。

  曾經高精準預測2013年房價暴漲的廣東保利地產董事長餘英近日稱,2014年樓市將在"3月起飛,5-8月火爆。"他認為,2014上半年是投資買房至佳時機,錯過恐怕再無機會。當然,你可以不信這樣的預測,並將其當做利益既得方的說辭,然而筆者從各大開發商的推貨計劃中瞭解到,這樣的判斷似乎是基於一種不可避免的事實。

  需要特別提醒購房者的是,對於廣州市場而言,今年廣州瞭樓市的供應特點是典型的"前低後高"格局,不少大型房企的將其"重兵器"--更大量的供應量囤積在下半年,不僅如此,今年下半年"地王"項目也會陸續入市,下半年多方著力推高市場的可能性極大。正是如此,業內人士認為,從市場發展態勢來看,當前極可能會成為今年樓市的"谷底",還是要趁成交"馬上好轉"之前"馬上買房"。而如果繼續等待,那麼今年極可能你都沒有任何入場的機會。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-09/08542638001.shtml

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