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內容來自sina新聞

"限購"已到解禁時? 階段性回落不代表全面崩盤

  近日,有媒體報道稱"除北上廣深外,住建部將允許地方對限購政策進行調整",但住建部並未對此報道給出公開回應。

  據瞭解,當前住建部已兵分幾路密集調研地方樓市,實地瞭解房地產市場下滑程度,集中向國務院高層匯報。中國樓市的真實狀況究竟如何?限購政策是否將陸續放開?中國經濟時報記者特約業內專傢進行分析,以期梳理下一步樓市政策的趨勢。

  階段性回落不代表全面崩盤

  全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌在接受中國經濟時報記者采訪時表示,從總體上看,中國房地產市場已進入一個拐點期,過去樓市呈現出的供不應求轉為現在的供大於求,階段性過剩已經出現。

  國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松告訴本報記者,判斷房地產市場的總體情況和變化時,關鍵在於三個指標的衡量:投資、銷量和價格。他認為,通過這三個指標來看,當前的房地產市場確實存在一些與以往不同的特點。

  鄧鬱松說,從投資來看,今年的投資增速確實有所放緩,但今年以來投資增速的適當回落,並沒有超出預期,是到瞭一定發展階段後的正常現象。"我們一直有個測算,從國際經驗來看,我們認為城鎮居民戶均所有房套數在一套左右時,差不多就達到瞭住宅建設的峰值,所以從這個角度來看,現階段投資增速的回落是相對正常的。"他說。

  此外,鄧鬱松認為,從銷售面積來看,今年出現下滑的原因主要有兩個方面:其一,去年一季度受到各種因素的影響,銷售業績相對來說較好,造成同比基數值相對較高;其二,城鎮居民改善性換房需求的成本相對偏高,加上相對收緊的信貸政策,導致銷量有所下降。

  從價格來看,鄧鬱松認為,對於全國樓市來說,用"價格漲幅回落"表述更為恰當。他表示:"確實存在某些樓盤的價格有所下降,但將房地產市房屋二胎銀行利率貸款全省皆可處理場作為一個整體來看的話,還不能得出確定性的'價格下降'這一判斷。比如現在看70個大中型城市樓市的數據,隻能說同比漲幅在減緩,真正意義上的房價出現同比下降的情況還是極少的。"

 限購政策需調整和完善

  在"限購令"是否應當取消的問題上,顧雲昌認為,要根據市場實際情況來決定不同的調控措施。比如北京、上海等城市的房地產市場,尤其是其住宅市場,仍然是供不應求的,在這種情況下,不適宜"一刀切"地取消限購令。"目前國務院沒有發過房貸二胎利率多少年息關於樓市調控的具體政策,都是地方政府的政策,實際上是中央將更多的責任下放到地方政府,這充分體現瞭分類調控這一理念。"他說。

  顧雲昌提出,由於不同城市的樓市情況差異化明顯,不少三四線城市的地方政府開始出臺所謂的"救市政策"。"過去的樓市調控政策在於從'過熱'向'冷'調節,而現在三四線城市的調控方向則相反,需要給樓市加溫。這類'加溫政策'是在地方政府小范圍內實施的,比如在地方稅費上的優惠、降低戶籍政策門檻等"。

  對於限購政策,鄧鬱松表示,居民持續改善居住條件的需求是房地產市場的根本需求之一,從這個目標出發,審慎分析當前樓市政策,"哪些政策需要繼續堅持,哪些政策取向正確,哪些政策需要調整和完善,應該做一個區分,而不應簡單地說,要麼放棄,要麼堅持。"他舉例說,"比如以前一些樓市調控政策的目標在於抑制投機性需求,這個目標的出發點和思路我覺得是對的,但問題在於,如果在抑制投機性需求的同時也對居民改善性需求造成瞭很大的誤傷,那麼就需要做出相應的調整。"

  未來如何發展由市場決定

  對於我國樓市的下一步發展趨勢,顧雲昌表示,影響房地產市場最大的關鍵性因素還是貨幣政策,因為目前從整體來看,信貸政策還是相對收緊的,在這種金融環境下,不可能導致房地產市場過熱。

  鄧鬱松則表示,市場的影響因素是多種多樣、千變萬化的,應當從中長期可持續發展的角度出發,去看待當前的政策,並做出相應的調整和完善。他表示,目前政府應從有利於樓市長期健康發展的角度出發,重新審視當前市場出現變化的原因,哪些因素是市場正常運行的結果,哪些因素和政府政策有關,改變不利於市場長期穩定運行的因素,進一步完善相關政策使市場運行更加穩定。這些應該是政府考慮樓市調控政策調整與否的出發點以及落腳點。同時,他強調,樓市調控政策應當有穩定性和可預期性,這樣對市場的發展來說會更好。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-30/08182755388.shtml

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