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  而今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積,也雙雙創下瞭近9年來的同期最低值。





  張大偉表示,"對於市場來說,除非大幅度降準,或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構,否則目前房地產貸款難的趨勢仍將持續。同 時,部分銀行響應央行的措施,很可能是把房貸從基準利率上浮回歸到基準利潤的水平,或者提高審批放款的效率,但對市場來說,影響微乎其微"。

  上半年北京新房成交量創9年來新低

  5月份二手房跌幅居全國70城市之首

  對此,有業內人士指出,"北京上半年房地產市場陷入谷底,一方面是去年市場太熱,需要一個調整來過渡,另一方面自住房大規模入市讓剛需集體陷入瞭觀望。"

  二手房量價齊跌

  同時,自住型商品房的分佈也導致瞭北京同城市場表現分化,五環外或將呈現量升價跌局面。分區域來看,2013年9月份至今,北京市累計成交的 43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分佈在五環以外,由於未來入市項目較多且價格具有明顯優勢,短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用, 五環外市場或將呈現量升價跌。而對五環內而言,由於區域內土地供應稀缺且自住型商品房項目較少,購房者觀望周期相對較短,成交量或將率先企穩回升。北京市 房地產市場將呈現同城分化局面。

  根據亞豪機構提供的數據顯示,北京樓市供應自3月份以來便大幅增加,月度開盤項目數量已連續5個月超過30個,3月份-7月份這5個月的市場總 開盤量,較去年同期已經上漲近六成。據統計,7月份預計開盤的剛需項目中,有17個項目已給出定價,其中9個項目以平價或低於市場預期價格入市,占比超過 五成。

  據悉,自今年春節後,北京住宅的庫存量便快速上漲,從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。

草屯鎮農地貸款上半年北京新房成交量創9年來新低

  張大偉表示,樓市在信貸收緊影響下,上漲開始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房,價格開始陰跌,成交量持續下滑。2013年,北京二手房價格的漲幅超過瞭受到限價影響的新建住宅,但隨著近期信貸政策的收緊,和自住房導致的觀望情緒。二手房價格已經連續6個月陰跌。

  相比於去年的火熱,今天上半年的北京樓市卻隻能用冷清來形容。根據中原地產研究部的數據顯示,截至6月26日,北京年內新建住宅合計簽約 22782套,較2013年同期的44468套下滑瞭48.77%,環比則下滑40.23%。剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬平方米,總成交額為 722.68億元。預計整個上半年,北京新建住宅的簽約面積和金額分別為275萬平方米和735億元。其中,成交金額較2013年上半年1190億元下調 38%,成交面積的下滑幅度則更大,為48.11%。

  雖然成交量慘淡,但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高,達26687元/平方米,較去年同期上漲18.86%

  同時,截至目前,北京年內期房住宅供應大漲,合計供應住宅套數達到瞭37220套,同比2013年上半年的22006套,上漲瞭70%。

  "目前看,二手房掛牌房源的價格已經出現瞭全面下調。雖然房主心裡的預期價格已經出現明顯下調,但購房者的觀望情緒則繼續加強。預計未來二手房均價下滑的趨勢還將繼續。"張大偉認為。

內容來自sina新聞

  對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,一方面市住建委"限高令"僅是去年年底特殊時期采取的行政手段,屬於短期行為,在如今整體樓市趨冷、信貸政 策持續收緊的背景下,"限高令"的放松對市場影響有限。許多由於"限高令"而推遲入市的高價盤得以入市,是近幾個月高端住宅供應增加的主因。另一方面,下 半年自住房項目的大規模入市,將會在統計數據上進一步拉低平均房價,也為高端項目的入場創造瞭條件。

 自住房紮堆入市

  實際上,隨著今年自住型商品房的紮堆入市,已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生瞭很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開信息統計,從2013 年11月29日第一個自住房項目開始申購以來,截至目前,自住房項目入市量已達11個,合計供應住宅套數約為1.8萬套,合計供應面約為160萬平方米。

  而對於1.8萬套的供應量,中原地產首席分析師張大偉則表示,這個供應量相當於北京近一個季度的商品房住宅成交量,對市場的影響非常大。

  中指院的報告也認為,由於自住型商品房價格具有明顯優勢,其大量入市短期內必將增強剛性需求的觀望情緒。今年以來,北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯,出清周期達到15個月的歷史高位,短期內全市房價或存下行壓力。

  庫存將進一步增加

  此外,對於近期信貸政策的微調,業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。

  不過,雖然成交量慘淡,但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高,達26687元/平方米,較去年同期上漲18.86%。

  相比於新建住宅,北京二手房市場的表現則更加慘淡,成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國傢統計局日前公佈的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中,北京二手房價格在5月份出現瞭較大幅度的下滑,跌幅位列70個大中城市之首。

  而根據中原地產研究部統計數據顯示,截至6月26日,北京上半年二手房合計簽約43515套,預計上半年簽約總量為4.4萬套,同比環比均明顯下調。而這一成交量也是北京有網簽記錄以來的最低值。

  據悉,北京二手房上半年的平均價格相比2013年4季度已經下調超過5%,疊加稅費、中介費等,2014年上半年購入二手房的業主幾乎全部被套,同時,有業內人士預計,年內北京的二手房還將有10%-15%的價格下調空間。

  此外,今年以來持續萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總信用貸款房貸銀行利率比較量。截至6月20日,北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和 34727套,合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點後,該數據再次達到8萬套以上,並創下近18個月的 新高。

  有數據也顯示,北京二手房成交均價正在加速下調,6月份的成交均價為2.92萬元/平方米,相比5月的均價3.02萬元/平方米,下調幅度達到瞭3.3%。

  而7月份,北京還將有36個項目入市,而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由於上述項目供應的住宅數量超過瞭一萬套,預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。

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  而隨著市住建委對"限高令"的放松,近期入市的高端項目也開始增多,在7月入市的36個項目中,中高端項目達到瞭三成。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/08162797290.shtml

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