201703250012高雄住宿85大樓房屋二胎 高雄住宿85大樓房屋二胎 內地房企出海 馬來西亞市場或難成下一座金礦_0

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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內容來自sina新聞

內地房企出海 馬來西亞市場或難成下一座金礦

  精彩推薦:

  沈上周銷冠回歸住宅華潤置地橡樹灣 五聯商業廣場售罄

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  最近,馬來西亞成為瞭內地房企圈中的熱議詞。

  12月2日,富力地產砸下85億元,在馬來西亞柔佛州新山地區買下6幅地塊,用來開發住宅和商業物業。在這之前的9月,碧桂園在馬來西亞的金海灣項目開賣不到兩個月,就實現瞭近100億元的銷售額,成為新山市最大的地產商。

  這不禁讓人浮想聯翩。當碧桂園在馬來西亞大獲成功之時,富力地產能否再創佳績?在當前國內市場趨於飽和、房企大舉進軍海外市場之時,馬來西亞會成為內地房企的下一座金礦嗎?

  風險考驗

  以約合85億元的代價,收購馬來西亞柔佛州新山地區6幅土地,這對長期探索境外投資路徑的富力地產而言,無疑是一個意義重大的決定。然而,富力地產將馬來西亞作為海外投資首站的抉擇,卻被認為頗具風險。

  穆迪的一份研究報告指出,富力地產在馬來西亞的土地收購對其信用狀況具有負面影響。

  "因為會提高該集團的財務及執行風險。"穆迪副總裁及高級分析師曾啟賢分析稱,馬來西亞對於富力地產而言是新市場,富力地產尚未在當地建立品牌和運營記錄,新項目也會使其面對馬來西亞房地產市場在監管方面的不確定因素。

  此外,穆迪報告指出,這次收購的總土地價格龐大,占富力地產截至2013年6月總資產的7.3%。在上述項目可在2014年底進行預售之前,將需要龐大的前期投資,包括建設成本等。在此等資金需要下,富力地產在未來一兩年的調整後,債務對資本比率將維持在60%以上的高水平。

  同時,曾啟賢也提到,富力地產擁有充裕的資金,包括其持有的現金和運營現金流,可支持其土地收購,此外,上述土地成本可在3年內分4期支付,這種安排也可緩解其短期內的資金壓力,這些被視為可緩解部分憂慮的因素。

  除瞭財務風險,經濟周期、匯率及當地住房需求等因素,也被分析人士視為富力地產"初下南洋"時需要面對的問題。

  盛富資本和協縱國際總裁黃立沖向《第一財經日報》分析,馬來西亞人口不多,物產豐富,當地人生活較為安逸,住房需求遠不像國內旺盛,富力地產將來的項目若靠當地人的需求支撐,應該會有難度。與此同時,碧桂園馬來西亞項目的第一批中國業主,是否能夠獲得預期的收益,目前還有待考證,富力地產接下來如何發展國人去馬來西亞購房,營銷難度不小。

  內地房企新金礦?

  不過,富力地產試圖在其公告中說服投資者,這次的收購將增強其收益和盈利能力,因為"馬來西亞擁有龐大的華人社區及吸引國外買傢的有利政府政策"。但實際情況或許並沒有這麼簡單。

  根據馬來西亞統計局2010年的數據,馬來西亞人口數量為2833餘萬,其中馬來人占67.4%,華人占24.6%。克而瑞研究中心研究經理朱一鳴曾對記者表示,馬來西亞的華人對中國開發商的需求是比較旺盛的。碧桂園在馬來西亞的金海灣項目就是一個有力的佐證,這個項目的業主中,40%是本地客戶,其中有95%是華人。

  不僅如此,越來越多的中國居民也開始加入到馬來西亞的購房團中。碧桂園金海灣[最新消息 價格 戶型 點評]項目25%的客戶就來自中國,且大多數是碧桂園的老業主。

  在政策方面,馬來西亞也確實有很多吸引外國投資者的鼓勵措施。

  2004年,馬來西亞政府推出瞭"馬來西亞-我的第二傢園計劃"(下稱"第二傢園計劃"),鼓勵外國移民在馬來西亞居住投資。這項計劃對外籍人員無年齡限制、無英語要求、無需資產來源證明,外籍人士隻需在馬來西亞銀行存入約合人民幣60萬元的馬幣,即可在保留原國籍的基礎上讓全傢取得馬來西亞身份。參與者可享受免簽待遇,長期居住,購買永久地契的房屋,享受當地的教育、醫療等公共資源,這極大地吸引瞭外國的投資者。

  截至去年8月,該項計劃共吸引瞭120個國傢的1.9萬人到馬來西亞定居,其中中國參與者居首。

  參與第二傢園計劃的人還可以享受超低利率的按揭貸款。以碧桂園的金海灣項目為例,其90%的客戶都使用瞭按揭,利息成本僅為4%左右,本地客戶的首付最低隻有10%。

  不過,馬來西亞出於對本族的保護,也設置瞭一些門檻或條件,這給進入當地的外國開發商帶來一定的麻煩和風險。比如,華資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本族的企業,即便是由具有政府背景的企業供應土地,也必須通過買賣雙方結成合資公司的形式。所有開發商的商品房必須有三分之一的房源售給當地馬來人。

  碧桂園在金海灣項目大獲成功前,就曾交過一大筆"學費"。早在去年年初,碧桂園就與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)組成合營公司,合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地,碧桂園占合營公司55%的股權,但項目至今還未開盤,開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的金海灣。

  "中國未來的房地產市場趨於飽和,馬來西亞是一個機會。但長遠來看,馬來西亞並不是最好的選擇。"中原地產項目部總經理黃韜對記者表示,首先,馬來西亞在過去十多年的房地產市場發展並不理想,房價漲幅很小,凈增值漲幅不大;第二,碧桂園金海灣項目雖然大獲成功,但這並不意味著接下來的內地房企也能獲得相同的成功,"就像比特幣,開礦到一定程度,成本也會相應增加。"

  黃立沖認為,相對而言,在美國、歐洲、澳大利亞等地投資開發項目的回報與國內差不多,但風險較低,因為那些地方的市場處於相對低位,在復蘇狀態,價格向上的趨勢明確,移民因素也不同程度地吸引著國內投資者。但馬來西亞似乎不具備這些優勢,"整個東南亞市場受全球經濟周期影響較大,市場波動及匯率變化,對中國開發商的抗風險能力提出瞭更高要求。"黃立沖表示。

  克而瑞研究中心的分析師楊晶晶表示,長期來看,房企的海外市場最終還是會瞄向經濟較為發達的國傢。一個很典型的例子是,國內房企龍頭萬科[簡介 最新動態]一開始就選擇瞭美國。今年2月,萬科宣佈與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司,合作開發舊金山富升街201地塊。此後不久,萬科又先後落子新加坡、中國香港特區。綠地、萬達、SOHO中國也瞄準瞭美國、英國、韓國等國傢。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-08/09272528499.shtml

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