201607081329民間二胎利息算法 民間二胎利息算法 李嘉誠公司低價囤地 地方政府不敢得罪

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內容來自sina新聞

李嘉誠公司低價囤地 地方政府不敢得罪

  過去十多年的樓市黃金期,讓很多開發商靠著囤地就能賺取暴利。這在李嘉誠旗下的和記黃埔(00013.HK)身上表現得尤為明顯。

  通過延長土地開發周期,和記黃埔曾讓旗下的項目的房價或地價在六七年間暴漲幾倍,一個極端的例子是上海禦翠豪庭項目,最後一期的房價已是當初樓面地價的20多倍。

 低價囤地

  "從過去十年的記錄來看,土地價格每年都在攀升,這就意味著越早拿到土地就越有利,囤地時間越長,土地增值的空間就越大,這是開發商囤地最主要的原因。"盈石集團研究中心總經理張平對《第一財經(微博)日報》記者表示。

  根據和記黃埔2013年年報,該公司在2013年結束時應占土地儲備約為8300萬平方英尺(1平方米≈9平方英尺),其中97%位於內地,內地的地價約240元/平方英尺。

  同年,和記黃埔確認銷售住宅物業的均價為1636港元/平方英尺,已訂約銷售的均價為1861港元/平方英尺。

  由於一二線城市房價較為堅挺,按照2013年已確認銷售的均價保守估算,和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房價已經是原有地價的5倍多。

  梳理和記黃埔的年報可發現,該企業在內地的項目要完成1%開發大多需要4年以上時間,有的項目開發周期甚至接近30年。

  和記黃埔位於東莞厚街鎮的海逸豪庭項目,占地3600萬平方米,但自上世紀90年代開發至2007年,落成面積還不到1%。

  在2007年,東莞國土資源局以"海逸豪庭項目閑置土地最多,時間達到95個月"為由,對東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司開出高達7915萬元的土地閑置費罰單。

  但是,根據和記黃埔2006年年報,該項目計劃完工時間為2017年。此後和記黃埔又多次將該項目的計劃完工時間推後,在和記黃埔2012年年報中,計劃完工時間定為2021年。算下來,這個項目的開發周期已經接近30年。

  和記黃埔在北京十三陵附近計劃打造"皇傢別墅"北新嘉園項目,距合同約定的"2004年11月"開工時間已過去近10年,依然未見開盤動靜。

  在和記黃埔2012年的計劃中,該項目在2015年預計能完成開發。不過,僅一年之後,和記黃埔就將該項目的完工時間推後至2019年。

  這樣的例子在和記黃埔的項目中比比皆是:珠海淇澳島的柏濤灣項目,其合同簽訂時間為2005年9月26日,但時至今日,僅完成瞭1%的開發,預計完工時間也一直推後至2017年。惠州大亞灣澳頭住宅項目、中山翠湖住宅項目等,目前都僅完成瞭1%,預計完工時間同樣被不斷推後。

  囤地等待地價和房價升值或許是重要的原因。

  以和記黃埔在北京姚傢園新村的逸翠園為例,逸翠園一期獲得銷售許可證在2005年11月,當時的成交均價約9000元/平方米;到2011年,該項目的二期才獲得銷售許可證,成交均價已經上漲到2.8萬元/平方米。

  政府監管不力?

  同策咨詢研究部總監張宏偉對《第一財經日報》記者分析,港資企業有一個很重要的特征就是所拿地塊一般開發周期比較長,通過比較長的市場周期博弈市場培育期,屆時地塊本身升值,房價上漲,從中獲得比較大的升值收益;而且拿地選擇目標僅僅局限於一二線城市市中心優質地塊。

  "由於港資企業擅長利用資本市場力量開發和經營商業性物業,尤其是大型綜合體的開發,從地方政府來講,出於這些港資企業的成功經驗、地方政府稅收、就業等諸多方面考慮,地方政府會優先考慮這些企業過來進行投資,甚至短期內會給予稅費、地價上的優惠,以此博取中長期的稅收與就業的效益。"張宏偉表示。

  不過,開發商囤地也有很大風險。

  根據我國《閑置土地處置辦法》,開發商閑置土地,如果屬於政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的,不做相應處罰,擬訂閑置土地處置方案;但如果是企業原因而導致未動工開發滿一年的,需按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,將會無償收回國有建設用地使用權,並且土地閑置費不得列入生產成本。

  和記黃埔就曾因此上過國土部閑置土地的"黑名單",也被地方政府開出過土地閑置費罰單。

  但是,張平對記者表示,雖然國傢有閑置土地的處置辦法,但往往各地執行力度不一。她說,開發商在開發過程中往往會遇到很多問題,比如市場不好或者資金不夠,這些問題都會對土地開發的進程和決策有影響。隻要在政府要求的時限內,象征性開發一點,就可以規避政策風險。

  而對於和記黃埔來說,由於其業務廣泛,不僅有房地產,還有港口、零售、能源等業務,在這樣的背景之下,地方政府往往不敢輕易"得罪"。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/07294337230.shtml

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