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內容來自sina新聞

墊首付警惕開發商轉嫁風險

  在房地產降價潮蔓延的時候,"墊首付"再一次出現在人們的視野中。其實,"墊首付"這個詞對於長期關註房地產行業的人來說並不陌生。2011年,由於市場環境欠佳,就有樓盤推出瞭三種優惠措施:若一次性付款可享受8.5折優惠;若首付三成,享受8.7折優惠;若選擇"一成首付",則享受開發商墊付兩成,其中一成免費優惠,而另一成則需購房者在年內分三次無息還清,整體上看相當於享受8.8折優惠。

  中金公司的研究報告稱,3月份前三周周均成交量比二月份全月周均均值上升20%,中值上升12%;比去年同期均值下降38%,中值下降38%。年初至今累計成交量均值和中值分別下降25%和23%。

  為瞭應對市場成交量下滑的局面,刺激購房者入市,包括廣州在內的多個城市的部分開發如何查2胎房子企業推出"墊首付"的營銷政策。但是,在今年特殊的房地產行情下,專傢指出要謹慎看待"墊首付",避免掉進房地產開發商的陷阱中。

  "墊首付"或是房價普降的前兆

  一份來自搜房二手房數據監控中心的數據顯示,在3月份的第二周26個城市二手住宅掛牌價格環比上周有13個城市升、13個降,共有20個城市環比漲跌幅在1%以內,雖然整體價格仍保持在高位徘徊,但漲幅趨緩。其中常州環比上周下跌2.54%、寧波環比下跌1.75%、太原環比下跌1.28%、廈門環比下跌1.24%。北京、上海等11個城市的二手住宅掛牌價格環比上周的漲幅均在1%以內,漲幅不大。

  "現在全國包括一、二線城市在內的房市可以說是風聲鶴唳,很多地方都傳出瞭房價回潮的聲音,房價不跌的預期可能就要到此終止瞭。"武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在接受本報記者采訪時說,"開發商在這時候這麼做其實是給缺錢或者籌不足首付的人提供一個刺激,吸引投資者購房,以達促銷目的。"

  董登新表示,在整個房地產泡沫很嚴重的情況下,房地產開發商推行墊首付的做法其實就相當於火中取栗,開發商也在冒險。"房地產開發商的主要目的其實還是促銷。這也說明中國的房地產確實到瞭一個房價要回潮或者賣不動的時候,這個時候也是房地產開發商最緊張的時候,聰明的開發商希望盡早把自己手中的存量房促銷出去,所以他們敢於采用墊首付的方法。"

  "房地產開發商是最能夠感應到房價走勢的群體,他們能夠感應到房價究竟還能不能持續上漲。開發商之所以敢於冒險,推出墊首付,就是因為開發商預測到房價要下跌。"董登新對本報記者說,如果房價還有上漲的空間,開發商隻會坐高抬價,根本不會降低買房人的條件。如果開發商主動降價,還願意替購房者墊付首付的話,那隻能說明房地產市場的狼真的來瞭。房價一旦掉頭,就會打破房價不跌的市場預期,一旦打破,房價下跌的速度會是非常可怕的。

  慎做決定,避免跳進陷阱

  "這可能是一個陷阱,這裡面博弈的就是房價的走勢。墊首付的做法中存在一個債務關系,開發商和購房者有一個合同關系在裡面。"董登新表示,"開發商幫購房者墊付首付,之後購房者當然應該將首付還給開發商。但是一旦房價下跌的話,那麼購房者就有風險瞭。房價下跌,最後的買單者隻能是貪便宜的買房人,這對於買房者來說就是一個陷阱。"

  他表示,開發商給購房者以便利,其實是想讓購房者盡快簽下合同,盡快把自己手上的存量房賣出去,這樣的話,一旦房價大幅回潮,購房者肯定要根據合同將首付還彰化芬園建地貸款給開發商,這樣一來,購買者就要承擔房價下跌的風險。

  "現在房市的觀望情緒非常濃厚,房地產商面臨著相當沉重的銷售壓力。如果所有的開發商都這樣做的話,那就會更危險。房子會跌得更快,也說明現在的房市已經到瞭非常危險的邊緣,墊首付對於購房者來說沒有任何油水。所以這個時候建議投資者不要接最後一棒。"董登新對本報記者表示。

  此外,有業內人士分析稱,現在樓市調控處於調控常態化的市場階段,個案樓盤的房價由於推盤策略會動態調整,不一定一直處於上漲的通道,如果開發商在購房者首付一成之後降價,那麼,購房者的首付一成或首付款項相對是否變多瞭呢?這些都是值得思考的問題。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08262662866.shtml
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