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內容來自sina新聞

融創 深挖戰略助推

  在樓市調整期,融創堅持的區域聚焦和高端精品戰略發揮作用,半年業績逆市上漲。

  8月26日,融創中國在香港發佈2014年中期業績。報告顯示,2014年上半年融創合約銷售額達298.02億元,較去年同期增長26%;收入達90.67億元,同比增長6%;毛利潤達20.34億元,同比增長14%。

  在上半年房地產市場整體低迷的情況下,融創交出瞭一份超預期答卷。對於全年650億元目標,融創管理層表示下半年可售資源達802億元,有信心完成全年目標。

  "融創下半年將堅持謹慎拿地的策略,不獲取一塊糾結的土地。"融創中國董事長孫宏斌現場表示,將繼續深耕核心城市,堅持高周轉戰略,繼續尋求並購機會。

 "深挖"戰略的成果

  與其他龍頭企業全國撒網不同,融創到目前為止隻進入瞭7個城市。截至2014年6月30日,融創開發或待開發68個項目。這意味著融創主要通過深挖少數幾個城市獲得高額銷售業績。

  "我們核心就五個城市,在哪個城市都要做第一。要不然銷售上不去,這是個戰略的問題。"孫宏斌的這本賬算得很明白,進的城市少,單個城市項目多才能保證持續穩定的增長。

  從區域銷售情況來看,聚焦讓融創在所去城市具備瞭相應的競爭優勢,銷售均能位居前列。

  2014年上半年,融創在上海(樓盤)、天津(樓盤)、無錫(樓盤)三城成為當地銷冠;在北京(樓盤)、重慶(樓盤)、蘇州(樓盤)三城獲得房企銷售金額排名第二位;即便在2012年末才進入的杭州(樓盤),銷售金額排名從2013年的第32名,大幅躍升至第五名。

  銷售業績增長的同時,盈利能力也在同步提高,這令融創的造血能力大大增強。

  中報顯示,2014年上半年,融創中國取得毛利潤20.34億元,較去年上半年的17.79億元增加14%;賬面毛利率增至22.4%;公司擁有人應占核心凈利則由去年上半年的8.45億元增至10.23億元,同比增長達21%。

  高聚焦高周轉邏輯

  幾年下來,融創一直堅持聚焦核心區域、高周轉,支撐這個模式的邏輯是什麼?

  "市場的分化在下半年還將繼續,房貸第2順位銀行年息部分城市供大於求的現實無法改善,融創更看好供應關系健康、具有人口匯聚能力的一、二線核心城市。這部分城市市場的恢復會更快,長期看也更健康。"孫宏斌有自己的對樓市下半場的判斷方式。

  孫宏斌表示將堅持高端產品定位。在產品結構上,通過戶型大小的不同產品線搭配,以及總價的差異來實現對多種購買力群體的全面覆蓋,也保證瞭一個項目有更大的客群能夠消化。

  對於一個定位做高端產品的企業來說,選擇什麼市場很關鍵。一位接近融創的房企高管表示,一二線城市購買力強、高端需求旺盛,足以消化更多的高端盤。到三四線城市,可能幾十套幾百套高端房就將當地塔尖人群覆蓋瞭,沒有持續的發力空間。

  同時,聚焦少數幾個城市,很好地解決瞭業績規模迅速上漲,人才儲備跟不上的矛盾。

  在孫宏斌看來,許多房地產企業在規模擴張中折戟三四線城市,正是因為對城市和當地市場瞭解不夠深入。

  "在拿地上,我們不可能出錯,比如說在北京、上海、杭州、天津隨便一塊地,我都知道它值多少錢。在一個城市呆瞭十年或者二十年,做瞭幾十個項目後,你想犯錯是不可能的,故意犯錯都不太可能。"這就是孫宏斌眼裡聚焦在一個城市的好處。

  是"狼性營銷"



  還是現金流導向?

  高端產品是慢工出細活,融創如何做到高端產品快周轉,這是很多業內人士關心的問題。不少人將此歸結為融創的狼性營銷。

  "再好的營銷也隻占到30%左右,70%還得靠前期的市場和產品定位。"一位豪宅開發商認為。

  對於融創本身來看,與其說融創是銷售導向,不如說融創是市場導向--根本上是現金流導向模式。這與一些認為融創很激進財務狀況很差的觀點恰好相左。

  在多次見到孫宏斌時,他都表達過同樣的觀點"負債率不是問題,高周轉就行,現金流穩定就行。"

  融創中國執行總裁汪孟德表示,融創財務結構在持續改善,目前手握現金230億元,負債率持續走低,而這是支持融創高周轉很關鍵的一點。

  "下半年,公司在密切關註公開土地市場的同時,也會繼續把握行業調整的契機,尋求收並購的機會,但依然會保持謹慎,如果沒有特別合適的機會,寧可持有現金,也不獲取一塊糾結的土地。"融創管理層表示。

 "綠城所在的城市就不去瞭"

  據介紹,目前融創總的土地儲備有2298萬平方米,68個項目主要集中在5個區域。其中北京10個項目,天津18個,重慶11個,杭州8個,上海區域(包括上海、無錫、蘇州、常州(樓盤))共21個項目。而這些土地儲備不包括擬收購綠城中國後融創應占的土地儲備。

  孫宏斌說,收購綠城後,融創和綠城的佈局將有優化,華南以綠城為主,融創也會參與。對於融創來說,則意味著佈局更簡單。"頂多一年一個或是半個城市的速度去拓展,綠城所在的城市就不去瞭。"

新聞來源http://q轉貸房貸利率最低的銀行二胎年息d.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/07592889835.shtml
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