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內容來自sina新聞

樓市 後限購時代 考驗才剛開始

  近來,樓市松綁限購"蔚然成風"。有機構統計,目前全國已有23個城市不同程度地松動限購,占所有46個實施限購城市的一半。從樓市調控角度看,"去行政化"無疑是較科學的決策,但在供需關系逆轉的大背景下,解除"限購令"不能一勞永逸地解決問題。在市場形態發生劇變的"後限購時代",如何穩定房地產市場、消除土地財政依賴將是各級政府面臨的更大考驗。

  過去幾年,"限購令"一直被視為樓市調控的標志性政策。2011年以來,樓市從"短缺時代"過渡到"過剩時代",一定程度上得益於限購政策的"以時間換空間"。時至今日,對於北、上、廣、深等供需關系仍緊張、投機和投資欲望強烈的城市來說,"限購令"仍有存在的價值。

  對於廣大二、三線城市來說,"限購令"似乎顯得多餘。在土地財政的驅動下,眾多城市的房地產投資連續多年維持高增速,導致樓市供需關系逆轉。今年以來,樓市成交持續低迷正是這一大背景的產物,這也是多個城市松綁限購、刺激需求的誘因。

  那麼,松綁限購果真能刺激樓市嗎?

  需要註意的是,與一線城市相比,二、三線城市的限購政策原本就普遍存在范圍小、門檻低的情況,實際效果有限。同時,由於執行層面存在松動情況,很多城市的"限購令"實際上已處於名存實亡的狀態。也就是說,"限購令"松綁至多會影響樓市預期,不能真正刺激質押借款二胎年息借貸增貸轉貸樓市。指望松綁"限購令"一勞永逸地解決問題,顯然並不現實。

  可以說,在供需關系逆轉的大背景下,"限購令"的作用正在弱化。房地產市場已告別爆發式增長階段,呈現出一些新的特征。例如,房地產投資高增速終結,房價告別大起大落,房地產業在國民經濟中的比重下降。在"後限購時代",這些特征將逐漸凸顯,給房地產市場帶來真正考驗。

  首先,如何彌補政策缺口?行政化調控手段退出後,必然需要市場化手段來頂替。但與"限購令"的迅速退出相比,長效機制的構建速度不盡如人意。未來一段時間內,如何盡快實現個人住房信息系統聯網、完善不動產登記制度、構建房地產市場調控長效機制等等,將給政府部門帶來考驗。

  其次,如何消化過剩庫存?很多城市房地產庫存已嚴重積壓。既然取消"限購令"的作用有限,如何進一步刺激需求、消化庫存、防止區域樓市"崩盤"風險,是地方政府面臨的課題。

  再次,如何破除"土地財政"依賴?房地產市場告別爆發式增長意味著"土地財政"將逐漸終結。對於習慣瞭以土地出讓金作為重要收入來源的地方政府來說,不啻經歷"斷奶"的陣痛。在市場的倒逼下,如何度過陣痛期將給地方政府帶來考驗。

  最後,如何維持經濟增速?在國民經濟結構中,房地產業曾享有"支柱產業"的地位,但過去12個月,房地產投資增速一直低於全社會固定資產投資增速,說明該地位已名不副實。房地產業"退潮"後,上下遊的數十個產業可能面臨收縮,進而影響經濟增長。地方政府如何扶持其他產業、培育新的經濟增長點,同樣是一項重大課題。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-2新莊塭仔圳重劃區地圖建地年息8/15204326649.shtml

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