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內容來自sina新聞

北京限價房政策被批失敗轉手可套利超百萬

  在第一批限價房即將"滿房貸2胎增貸任何問題免費諮詢五年"入市交易的時候,北京市卻宣佈限價房政策將退出歷史舞臺,這不得不說是一種"意味深長"的巧合。

  7月24日,北京市第十四屆人大常委會第十二次會議審議《北京市城鎮基本住房保障條例(草案)》,以下稱《條例(草案)》,在解決現有的約10萬戶輪候傢庭後,本市將不再建設經適房和限價房,由"配售型保障房"取代。如有購房問題可咨詢400-606-6969

  "這一政策公佈後,預計會對限價房的入市交易產生一定的影響,從此前在我們這裡咨詢準備入市的限價房報價來看,已經跟周圍商品房的價格相差無幾。"北京中原地產西三旗區域一位門店經理如是說。

  而據《華夏時報》記者調查發現,目前已經有"心急"的限價房業主開始將自己的房源掛牌銷售,由於從2007年以來,北京房價連番上漲,這些限價房一旦成交,業主將從中套利上百萬。

  套利上百萬

  由於購房門檻低於經濟適用房,而房價又低於周邊普通商品房的30%,因此2007年限價房剛一推出,就成為購房人眼中的"香餑餑"。如今,北京首批10個限價房項目、共計近3萬套限價房將在今明兩年達到"滿五年"的上市條件。

  "現在限價房確實已經有房源出售瞭,"石景山區深信地產一中介工作人員對記者表示,"石景山金頂陽光小區就有兩套,一套是90.23平米,售價240萬元,一套90平米總價260萬元。"

  金頂陽光小區是2007年北京首批推出的限價房項目之一,2008年搖號配售時,這一項目每平米僅售6250元,也就是說,上述該小區90平米的限價房,在當年配售時僅為56.25萬元。

  按照上述較低掛牌價格的240萬元來計算,如果按照這一價格成交,這套限價房的成交差價為183.65萬元,是2008年銷售價格的3倍。

  "按照此前住建委出臺的限價房上市交易準則,限價房上市交易要上繳35%的土地收益款。"北京鏈傢地產[微博]一位中介門店工作人員告訴記者,"此前規定的是以這一區域普通商品房的過戶指導價與當年限價房售價之間的差價來計算,但現在也有說法是按照實際成交價與當年售價的差價計算。"

  這位工作人員告訴記者,石景山金頂街附近的普通商品房過戶指導價約為1.9萬元/平米,如果按照過戶指導價與原售價的差價計算,這套房源應該補交的地價款近40萬元,換句話說,房主則可獲利超過140萬元。

  即使是按照實際成交價格計算,這套限價房售出後,房主獲得的收益仍然接近120萬元,扣去其他交易所需稅費,這一限價房售出後仍可套利超過100萬元。

  "緊鄰這一小區南側的金頂街項目在售的二手房掛牌價格跟這兩套房源價格都差不多,有些滿五年且唯一房源的掛牌價格比這兩套房源甚至還要低一些。"上述工作人員告訴記者,"因為這兩套限價房要補交地價款,這部分款項都轉嫁到購房者身上瞭。"

  除瞭金頂陽光小區之外,據媒體報道,西三旗區域內的旗勝傢園裡部分房源也已經登上瞭大型中介公司的房源系統。記者在搜房網站上看到,已經掛牌的房源套型面積基本為90平米的兩居和三居,售價在240萬元到330萬元之間。而這一項目2008年的購買價格為6350元/平米。

  "當年的一些限價房,基本都在當時五環外的一些位置較偏遠地區,但隨著北京近郊樓盤不斷增多,當年的偏遠位置,現在基本都出現瞭密集的住宅居住區,交通、配套都比較便利,比如西三旗、天通苑,因此二手房的價格也都水漲船高。"中原地產首席分析師張大偉告訴記者。

  此外,還有一些限價房的業主則選擇暗中出租的方式,在豐臺區的鴻業興園2區,附近一二手房中介工作人員告訴記者,他們受委托出租瞭10~20套該小區的房子,其中兩居的房租在4000元/月左右。

  "失敗"的政策

  盡管如此,限價房的上市交易政策如今仍然面臨著諸多不確定性。

  7月23日,記者以購房者名義向北京市住建委咨詢相關交易政策,但住建委回復稱,"現在對限價房的交易政策並不明朗,需要等滿五年之後再說。"

  "如果確定購買這套房源,總房款240萬元,您則可以先付180萬房款,等滿五年可以過戶後再交剩餘資金。"上述深信地產中介工作人員表示。

  不過,他也告訴記者,"現在金頂陽光小區還有一段時間才滿五年,但由於相關政策不確定,我們不承擔交易後產生的糾紛問題,而滿五年後業主也可能還會漲價出售給他人。"

  此外,雖然此前政策規定按35%繳納土地收益金,但中介工作人員在咨詢住建委時,住建委也並未給予肯定回復,此外相關稅費如綜合地價款的征收比例也不確定。

  "目前限價房在補交地價款方面的政策就並不確定。此前經適房的綜合地價款就發生瞭變化,2008年4月以前的按照10%征收,2008年4月以後的按照70%征收。之所以提高這麼多,就是想避免經適房成為獲利工具,改變保障房性質",上述工作人員表示,有此先例,所以二手房中介在政策不明朗前都不推薦限價房。

  而據媒體報道,作為首個推出限價房的城市,今年廣州(樓盤)幾個陸續"滿五"的限價房小區甚至發生瞭上千業主聯名要求修改限價房上市政策的情況。因為業主們認為限價房上市時需要"繳納70%差價作為土地收益給政府"的規定不合理,賣房後難以置換同等地段的普通商品房。

  "目前限價房、經適房等政策保障房在分配上以及二次入市後的管理上,政府還沒有一個有力的措施或手段進行管控,使得很多限價房最終變成權力尋租的渠道。"中國房地產學會副會長陳國強曾對記者表示。

  在這樣的市場環境下,限價房、經適房等保障房的退出似乎正當其時。

  在7月24日北京審議上述《條例(草案)》時,北京市住建委主任楊斌明確表示,現有的經適房、限價房等保障性住房備案已經關閉。今後本市城鎮基本住房保障將主要通過條例規定的配租型、配售型保障房和租賃補貼三種形式來解決。

  對此,《條例(草案)》也明確規定,配售型保障房實行封閉管理,房屋隻能用於自住,不得上市出售,不得出租、出借、贈與、擅自調換或改變住房用途;確需轉讓的,政府予以回購或再配售。"這意味著以往通過限價房、經適房套利的通道被卡死瞭。"業內分析人士陳劍波認為,"事實證明,經適房、限價房政策是一項失敗的政策,早該退出,這種產品並沒有發揮穩定市場價格

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-27/09162837020.shtml

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