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地方政府讓國企高價拿地托市 廈門鄭州再現地王購屋貸款利率

  在8月7日廈門舉行的一場土地拍賣會上,近年來廈門出讓的最小地塊--翔安區2014XP04商住地塊,被廈門海晟房地產開發公司(下稱"海晟地產")以5.18億元競得,樓面價12634.15元/平方米,溢價率高達57.93%,晉升翔安區新地王。【鄭州兩月連出兩地王:地方政府炒作意圖托市】

  該地塊占地面積1.7萬平方米,總建築面積僅4.1萬平方米,拍賣起價3.28億元,起拍樓面價8000元/平方米,共吸引瞭招商、建發等9傢房企參與競拍,現場競拍激烈,最終由海晟地產奪得。值得註意的是,該地塊所在區域已經誕生瞭4幅地王,最高樓面價紀錄一路刷新。

  而在其後拍賣的另一幅地塊中,今年來擬出讓的最大地塊--位於同安新城的2014 TP02商住地塊,總建築面積達到33.43萬平方米,起拍叫價達到26.41億元,但隻有兩傢企業領牌入場。在拍賣開始後,房企紋絲不動,尷尬場面持續瞭近5分鐘,最終因無人應價而流拍。

  這也是自2010年11月以來,時隔近4年,廈門首度出現住宅土地流拍。廈門均和房地產評估董事長王崎對記者說,此次兩個地塊競拍"冰火兩重天",說明雖然大傢仍看好廈門這樣的熱點城市,但在資金運轉壓力下,企業更願意拿小面積的、位置比較好的地塊,而位置不是特別好的、面積很大、需要資金量很多的地塊,則不被開發企業看好。

  "流拍凸顯瞭開發企業資金的壓力。所有的開發商融資平均成本都在15%以上。沒有錢就幹不瞭大事。"王崎說,小地塊雖然單價高,但大傢都喜歡,因為資金壓力小,可以慢慢做出一些精品。他認為,在目前土地市場轉冷的情況下,政府應該轉變思路,將大地塊"化整為零",體量小總價低,這樣更利於企業的項目規劃和規避資金風險。

  中原地產首席市場分析師張大偉對記者分析,目前樓市下行的情況下,房企拿地愈加謹慎,分化已經不僅在城市之間瞭,城市內部不同區域、不同屬性的土地也在分化,根源還是市場漲幅放緩,各種風險在不斷增加。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者,很多房企現在擔憂土地價格過高,影響後續開發。但對於優質地段的小幅地塊,還是比較熱衷去"搶"。此類地塊的優勢是總價相對低,未來開發潛力大。目前房企資金面比較緊張,但依然需要獲取優質地塊以求擴張,此類地塊的獲取,並不會構成太大的壓力。而且此類產品,未來也容易打造成小而精的企業標桿項目。

 地方國企托市

  在土地市場下行的情況下,一些地方政府迫於稅收和土地財政的壓力,往往會采取讓地方國企"托市"的措施,比如推出優質地塊、降低起拍價格,炒熱土地市場,刺激樓市回暖。

  8月6日,鄭州一塊城鎮住宅用地在網上進行拍賣,編號為50759529的企業最終以52430萬元競得,溢價率128.65%,折合每畝1614萬元,樓面價達16143.46元/平方米,成為鄭州新的雙料"地王"。

  拿下"地王"項目的開發商並不是品牌實力房企,而是當地一傢國有房企--鄭州國投置業有限公司。該公司成立於2007年12月17日,投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準成立,於2005年10月在鄭州市工商局登記註冊的國有獨資公司。

  無獨有偶,在廈門,今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王,也都出現瞭當地國企的身影。此次奪得翔安新地王的海晟地產也是福建當地一傢國企。而在此前5月14日舉行的一場土地拍賣會上,所拍賣的兩塊地塊都以不低的溢價率成交。當地房企廈門國貿天地房地產有限公司在數百輪激烈競爭中,最終以總價319600萬元競得集美區J2014P01地塊,樓面價為13135.5元/平方米,溢價率64.4%。該價格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066.37元/平方米的樓面價,成為集美區新地王。

  此前4月23日上午,廈門迎來馬年首場土地拍賣會,其中位於翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿控股有限公司以總價5.8億元奪得,樓面價12000元/平方米,溢價率達50%。

  王崎對本報分析,今年以來,廈門出讓的地塊中,除瞭世貿和保利是來自全國品牌房企,其他拿地企業都是當地實力雄厚的國企。廈門本土的國有地產企業十分強大,占當地房產市場的一半以上,這在全國都是少有的。在土地市場下行的情況下,本土國企可以出來托市,可以有效保證出讓地價的平穩。

  "國企的領導都是政府任命的,叫他托市能不托嗎?"王崎說,通過地方國企托市,理論上市場不會大滑坡,價格也就降不下來,即使虧也虧不到哪裡去,可能過兩年地價上升之後又可以賺回來。

  嚴躍進說,一些地方政府在土地出讓過程中,確實可以暗示此類國企積極拿地,從而借國企力量來為樓市註入一針強心劑。張大偉則稱,其他企業可能資金壓力都不小,但當地國企資金實力雄厚,這也是它們能出來拿地的一個原因。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08274355267.shtml

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