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內容來自sina新聞

京二手房市場進入倒春寒

  3月30日,北京落實"國五條"的細則"京十九條"出臺。諸如繼續嚴格執行住房限購、本市戶籍單身限購1套、嚴格差別化住房信貸政策、充分2胎房子發揮稅收調節作用等規定,將北京細則的嚴厲程度推向"全國之最"。

  在經歷瞭細則落地前的瘋狂窗口期後,北京街面上的不少中介門店,已經是看得見的"門前冷落"。按照新政,能查到原值的房源需按差額征收20%個稅,受此影響,二手房買傢轉買新房的情況也不在少數。

  與此同時,新房市場將朝著哪個方向變化,房地產市場能否實現總體平衡,也都是各方關註的焦點。從目前的情況來看,剛需、改善型市場在新政落地後的反應有所差異,前者目前仍是風平浪靜,而後者現在已經波濤暗湧。特別是一些需要"先賣後買"的改善型需求,很可能會受到新政的影響。

  管中窺豹,可見一斑。日前,針對"國五條"細則可能產生的影響,新京報記者進行瞭分頭走訪,當然,動態的市場最終還需要時間來說話。

  ■ 鏈接

  北京"國五條"細則要點

  1、限購

  本市戶籍成年單身人士在本市未青年安心成家貸款條件擁有住房的,限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。

  2、信貸

  繼續暫停第三套及以上住房貸款發放;根據本市房價控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

  3、個稅

  對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅;對個人轉讓自用5年以上,並且是傢庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。

  ■ 二手房市場

 盛宴散場 買傢觀望成交冷清

  由於3月需求提前透支,再加上北京網簽系統升級,暫停8天資格審核和網簽,北京新政細則落地後,北京二手房市場迅速陷入冰凍期。

  看房人成"香餑餑"

  據瞭解,3月北京二手房網簽量超過4萬套,也造成交稅、過戶爆棚的現象。而市場轉入4月,買賣雙方陷入觀望,看房人也成為中介競相爭搶的"香餑餑"。

  4月2日下午,記者來到惠新裡一傢中介門店,發現門店裡隻有經紀人,沒有客戶。這傢門店的一位經紀人告訴記者,"新政落地後,店裡偶爾有咨詢的人,但聽說個稅要交差額的20%,好多買房人都選擇觀望,繼續看房的買房人太少瞭"。

  朝青板塊一位經紀人小趙也直觀地感受到瞭市場的劇烈變化。"3月初店裡每天能成交一套房,市場十分火熱。該買的都趕在新政細則落地前完成交易,到瞭現在,一天都約不上一個看房人,店裡已經連續好幾天沒有能談的單子瞭,偶爾有一個在談的單子,也是幾傢中介在爭取這一個客戶"。

  中介主推免稅房源

  新政落地後,二手房中有個稅的房源成為"燙手山芋",而為瞭招攬客戶,中介也將手中的房源進行分類,免稅房作為主力房源被放在瞭重要的展示位置。

  記者走訪惠新裡、崇文門等多個區域中介門店發現,中介均將滿五年唯一住房的房源放在顯著位置。"這類房源受新政影響小,交易成本低,也最容易促成成交",一位經紀人告訴記者。

  此外,年代較新的房源,由於過戶指導價這兩年沒怎麼變化,即使有個稅,其差額也不大,也成為中介推薦的重點。

  二手房買傢轉買新房

  由於有個稅房源,能查到原值的首先按差額征收20%,這也嚇跑瞭不少想買二手房的買房人。

  李女士一直在亞奧板塊看房,當初是想買新一點的二手房,但關於個稅的新政出臺後,她便打消瞭這個念頭,轉買新房。她給記者算瞭一筆賬,之前一套房子,所有稅費加起來才9.5個點,如果以300萬計算,也就是28.5萬,但如果個稅按照差額20%來征收,可能光稅費就要四五十萬,而買新房,最大稅費就是契稅,最多也就3個點,不到10萬元。這麼算下來,還是買新房劃算。

  ■ 新房市場

  1 剛需盤 波瀾不驚

  距離北京細則出臺已近一周,記者采訪發現,受到年輕人尤其是單身人士"青睞"的中小戶型剛需市場,目前仍沒有出現明顯的波動。

  需求保持平穩

  "我們的項目主推60-80平米的一居和兩居,總價低首付少,選擇在這裡看房、購房的客戶基本上都是首置剛需性人群,新政細則公佈後,蓄客和看房的人數基本上沒有受到影響。"通州一主打中小戶型項目的負責人介紹。

  記者從通州、大興、亦莊等區域瞭解到的情況顯示,目前北京主推中小戶型的剛需樓盤,基本上沒有受到北京新政細則的影響。

  大興天宮院地區金融街·融匯的銷售人員介紹,項目計劃推出600套房源,目前蓄客排號已達3000餘號。目前排號的客戶主要是剛需人群,投資性的顧客數量少,即使由於新政限制不能購房,對項目銷售的影響也不大。

  業內稱影響不大

  "這次新政細則限制單身人士購買二套房,主要目的是抑制投機需求,以防部分人利用假離婚等手段投機購房。對整個以中小戶型為主的剛需市場不會產生過多影響。"亞豪機構市場總監郭毅表示。

  同時,多位業內人士認為,對單身人士購買二套房的限制政策也有可能對商住項目產生一定利好,部分購房需求將會轉入商住市場。

  2 中高端盤 新政影響初現

  根據3月30日出臺的細則,北京將從嚴執行限購,包括北京戶籍單身限購1套房,進一步提高第二套住房貸款的首付比例等條款,都將影響到樓市的改善型需求。然而,針對改善型客群的中高端樓盤,究竟將受到多大影響,業內人士認為尚需一段時間才能看清。

  "先賣後買"需求或受影響

  4月6日,望京某項目將推出96套精裝大戶型房源,報價將在5萬元/平米以上,目前參與搖號組數為330組。

  據該樓盤有關人士介紹,項目購房群體中已有買房人受到調控影響。部分需要"先賣後買"的改善型需求,現在都在受影響行列。至於最終影響程度,則需要選房、資格審核後才能判斷。

  不過在記者采訪到的買房人中,仍有堅定的購買者。買房人劉先生告訴記者,雖然首付比例面臨提高,但他並不準備放棄買二套房的計劃,問題隻是設法多湊一些首付。

  未來市場或產生分化

  思源經紀北京公司副總經理任莉表示,在供求關系沒有根本轉變的情況下,改善型樓盤不至於受到政策的明顯沖擊。例如,前幾年購房的剛需買房人,隨著孩子長大要上學等,都將進入改善型購房階段。

  在北京一傢房企營銷總經理看來,由於首次改善的需求偏於剛性,許多首改型樓盤受到調控的影響可能較小;但偏於高端的房源,對接再次改善的這部分需求,可能受到比較大的影響。

  本版采寫/新京報記者 張旭 袁曉瀾 方王洋

  (新京報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-05/08402061310.shtml
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