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內容來自sina新聞

去庫存速度決定房價反彈時點 預計房價止跌反彈



  宏觀經濟的周期性波動中,庫存指標變化很重要。同理,房地產市場具有周期性波動的規律,尤其是在短周期當中,庫存變化決定著房價變化。分析庫存現狀,並預測庫存未來變化,可以大體上把握房價演變趨勢。

  從邏輯上分析,房價長期變化主要取決於地價、建安、人工、通脹、人口等因素,而房價短期變化則主要由市場供求關系決定。當市場持續供大於求時,房屋庫存就會增長,反之則會下降。因此,要想把握房價短期動態,必須緊盯庫存,以及與之相關的去化周期的變化。

  從全國來看,有一個指標可以關註:新建商品房待售面積。這一國傢統計局公佈的數據,基本能代表全國新房的庫存變化。短期看,截至今年8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米,其中住宅待售面積增加590萬平方米,辦公樓待售面積增加54萬平方米,商業營業用房待售面積增加227萬平方米。8月末,全國商品住宅待售面積同比增長27%,而今年前8個月全國商品住宅銷售面積同比則下降10%。銷售放慢,存貨快增,二者的差距進一步擴大,說明庫存壓力繼續增加。

  從大周期來看,1995年全國新建商品房待售面積為5890萬平米,其後除瞭2004年和2007年,大部分年份都呈增長態勢,2010年增長至21567萬平米。從2011年開始,庫存速加快,即便是2012年和2013年全國市場回暖,庫存也沒能停下增長的步伐。主要原因:自2009年開始,全國很多三四線城市的住宅建設步入快車道,導致住宅新增供應量持續大於銷售量。

  按照全國商品房待售面積與年度商品房銷售面積,可以計算出歷年的商品房去化周期。1995年至2013年,這一曲線圖走瞭一個"U"形。其中1996年是最高點,也是"U"形左壁的高點,比值為0.79,也即按1996年全國的商品房銷售面積,1996年底的庫存面積需要0.79年才能消化完。其後去化周期持續回落,2007年隻有17%,是"U"形的最底部。2012年脫離底部上行,開始構築"U"形的右壁,2014年上半年的比值為0.45。由此可見,黃金十年最有利於房價上漲的區間是2005-2011年,基本處於"U"的寬平底部,庫存壓力最小,很多城市住宅供不應求。受制於庫存大幅增加和去化周期拉長,今年全國房地產市場持續降溫,房價自5月開始下跌,預計2015年房價將探明底部,但其後反彈力度,還將受制於庫存壓力。本輪房地產去化周期將拉長。

  從典型城市來看,上海易居房地產研究院跟蹤研究35個典型城市新建商品住宅庫存與去化周期變化。

  截至9月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794、20167和4052萬平方米,環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%,同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

  截至9月底,35個城市新建商品住宅庫存總量再創歷史新高,環比7月增長4%,同比去年9月增長23%。35個城市中的一、二、三線新建商品住宅庫存總量環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%,同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。其中一線城市的同比增幅更大些。從庫存變化看,一二線城市的庫存低點在去年3、4月份,其後開始增長。而三線城市的庫存自2011以來一直增長,根本沒有回落過,說明近三年多中小城市的庫存持續增加,穿越瞭整個上行周期,所以2013年當一線和部分二線城市房價大漲之際,多數三四線城市仍然不溫不火,高庫存壓制瞭房價。

  從去化周期來看,8月份35個城市新建商品住宅存銷比為17.7,這也就意味著市場需要用17.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在8月份,該存銷比數值為18.5個月。這是12個月以來存銷比首次出現下跌的現象,意味著去庫存的速度。從過去幾年存銷比變化規律看,12-16個月屬於敏感區間,對於房價而言,這是一個強弱或漲跌的分水嶺,一旦超過這個區間,很可能壓制房價下跌,反之低於這一區間,則房價上漲壓力較大。其中,一二三線城市存在差異,比如2011年11月,房價環比由漲轉跌之時(也即房價短期拐點),一線城市和二三線城市的存銷比分別為12個月和14.5個月左右;今年5月房價再次出現下行拐點時,一線城市和二三線城市的存銷比分別為15、16、23個月。這其中三線城市情況明顯趨差,由上一個拐點的15個月,攀升至這一輪拐點的23個月,主要是因為2011年以來庫存持續增長,房價比上一輪時也更弱。由此也可以理解,為何近二三年大型房企紛紛撤離三四線城市。

  值得提醒的是,今年2月份以來,存銷比一直保持攀升的態勢。7月份陡然攀升的態勢被打破,存銷比走勢有所放緩。8月份存銷比首次出現下滑,主要與存銷旱地變更建地缺錢急用哪裡借錢比的計算公式有關。計算公式中,分母為近6個月成交量的移動平均值。8月份取代瞭2月份(春節)市成交大減時的數據,自然使得分母值變大。需要關註的是,9月和10月存銷比繼續回落,很可能7月已見到頂部,即便未來幾個月再次反彈,估計也是在構築頂部,明年二季度必然下行。根據以前的規律,去化周期見頂幾個月之後,房價就會止跌。因為去化周期的變化,反映的是市場供求關系動態化,隻有供求關系趨於平衡、甚至變為供不應求,房價才會上漲。

  從35個城市的具體數值看,溫州存銷比數值最大,為44.6個月。但相比8月份的47.0個月,則有所下跌。目前溫州已連續兩個月出現庫存去化速度加快的現象,這對於緩和房價下跌的壓力有積極作用。而合肥的存銷比數值最低,為6.2個月。但相比8月份,該存銷比數據有所增加。包括溫州、茂名、煙臺、西安和天津在內的幾個城市存銷比數值偏大,此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言,大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。但是,當前全國房價大勢趨跌,受大環境的影響,這幾個城市的房價也在走弱。極少有城市,能夠在全國大勢下跌時候仍然持續上漲。

  上述分析的商品房及商品住宅,都是可售卻未售出的,我稱之為"現貨"。還有一種所謂的"期貨":將要或正在開發建設,未來會形成新房供應的庫存。期貨的規模和增長情況,可以通過過去一年開發商的購地面積、當前的房屋開工面積,進行大概的測算。

  全國來看,前三季度,房地產開發企業土地購置面積24014萬平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份擴大1.4個百分點;土地成交價款6781億元,增長11.5%,增速回落1.3個百分點。也即今年以來開發商購地熱情大幅降低,甚至有些大型房企幾個月都沒拿一幅地瞭。這就意味著,明年下半年和後年,新增樓盤項目數量將會減少。2012年就曾出現過年度購地面積負增長,結果2013年市場需求爆發時,新建樓盤供應卻不足,尤其是一線城市比較突出,直接推高瞭房價。而2013年全年購地面積同比增長近10%,那麼今年和明年上半年,那些已經出讓的地塊會陸續形成樓盤上市,所以現貨壓力較大。

  從開工面積看,今年前三季度,房地產開發企業房屋新開工面積同比下降9.3%,降幅收窄1.2個百分點。與上述的開發企業購地指標相似,今年新開工是負增長,而去年是正增長,而2012年是負增長。據筆者的測算,一般新開工指標變化9個月左右,會傳遞到新房供應上。預計明年下半年至後年新增樓盤供應規模將比現在下降,屆時如果需求平穩或增長,則自然有利於房價止跌,或者上漲。

  再來看看城市層面的相對情況。2013年全國35個重點城市住宅用地成交面積增幅排名顯示,23個城市呈現正增長,12個城市呈現負增長。蘭州、太原、北京分列前三位,住宅用地成交建築面積增幅分別為163%、118%和104%,增幅如此之大,也就意味著2014至2015年度,這些城市的推盤量比較大,屆時較大的現貨庫存,將壓制房價上漲,當然如果需求增長更大,則不必擔心,比如北京潛在住宅需求旺盛,一旦市場復蘇,需求反彈的幅度很大,隻要比供應增幅更大,則房價就會止跌反彈。海口、深圳和銀川排名則靠後,住宅用地成交建築面積跌幅分別為-83%、-79%和-55%,也就意味著這幾個城市未來一年新增樓盤數量不會太多,如果需求平穩或反彈,則房價下跌空間不大。

  總而言之,庫存和去化周期,是決定房價短期波動的核心因素,它反映的市場供應求關系的動態變化。從長周期看,當前我國住宅庫存處於上升通道,尤其是去化周期於2011年漸漸脫離底部,當前仍在構築"U"的右壁,全國房價上漲動力不足。從短周期看,當前主要城市的住宅庫存與去化周期或者已見頂,或者正在構築頂部,明年將步入下行通道。在此形勢下,預計明年上半年內,房價將會止跌反彈,從而步入新一輪房價上行通道。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-2胎借貸利率16/16084594579.shtml

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