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內容來自sina新聞

京深降溫樓市效果或將有限 市場呼籲差別調控

  繼北京出臺"京七條"之後,房價上漲迅速的深圳祭出瞭二套房首付七成的調控"大招"。近日,中國人民銀行深圳中心支行發佈《關於調整深圳市差別化住房信貸政策的通知》(下稱《通知》),對差別化住房信貸政策做出調整。

  《通知》對第二套住房貸款首付比例提出瞭新要求,即貸款購買第二套住房的傢庭,首付款比例不得低於70%,執行日期從11月6日開始。與此同時,對貸款購買首套自住房的傢庭,繼續執行最低首付款比例30%的規定;繼續暫停發放傢庭購買第三套及以上住房貸款。

  統計局公佈的數據顯示,今年前9個月,北京、深圳、上海等一線城市房價同比上漲明顯。1~9月,深圳市新建住房銷售價格同比上漲20.1%。深圳出臺此項住房信貸政策,令房地產調控向緊縮方向再進一步。但許多專傢認為,政策的具體效果可能有限,更多反映的是政府的態度。

  中原地產市場研究部總監張大偉表示,北京、深圳等城市的調控新舉措將影響其他城市,預計一二線城市房價上漲較快的區域最近可能出現一波調控收緊政策。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成則對《第一財經日報》表示,其他城市會否出臺類似的新政策,估計要到十八屆三中全會之後才能逐漸看清楚。

 京深已調樓市

  早在今年3月1日,國務院辦公廳就印發瞭《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,提出對於房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

  此後的3月31日,深圳市政府辦公廳發佈瞭《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,要求人民銀行深圳市中心支行根據深圳年度新建商品住房價格控制目標和政策要求,在必要時調整第二套住房貸款的首付比例和利率。

  事實上,深圳是房地產價格上漲最為迅速的城市之一。行至今年10月31日,深圳終於出臺瞭以提高二套房首付比例為核心的調控政策。對比此前政策,深圳的住房信貸新政,將調控的重點聚焦在二套房上:首付從六成提高至七成。

  按照人民銀行深圳中心支行要求,從11月6日開始,二套房首付比例才按七成執行。但本報記者從深圳多傢銀行獲悉,在此之前,已有不少銀行提前執行這一政策。

  "正式文件現在還沒有下發到支行層面,但我們內部早就把二套房貸首付調到瞭七成,現在已經執行瞭差不多一個多月瞭。"某國有大行深圳分行人士說,不少銀行都已經自行調整瞭二套房貸政策,這已基本成為銀行的普遍做法。

  上述說法得到瞭多傢銀行的證實。多傢股份行深圳分行客戶經理均表示,無論是一手房還是二手房,房貸購房首付比例都必須按照七成執行。

  另一傢國有大行深圳分行人士表示,雖然資金仍相對充裕,但相較於個人房貸,銀行更願意做開發貸;而一些正在調整業務結觀音二胎房貸構的股份制銀行和城商行,則在大力發展小微金融等高利潤的新型業務。

  其實將首付比例提升至七成,深圳並非第一傢。早在今年4月,人民銀行營業管理部亦曾下發《關於調整北京市差別化住房信貸政策的通知》,對貸款購買第二套住房的傢庭,首付款比例提升至不得低於70%。

  此次深圳的住房貸款新政與北京在今年4月出臺的政策頗為類似。當時,人民銀行營業管理部亦稱,首套住房貸款、第三套及以上住房貸款的相關政策要求不變。

  效果或將有限

  某券商研究部門主管對本報記者分析,深圳將二套房貸首付比例提至七成,顯然是房地產調控強化升級的信號,但這一調控手段此前多次使用,二套房貸首付比例從四成一路調到六成,但房價上漲依舊,現在提到七成,可能仍然不會有太大成效,因此不必給予太多希望。

  張大偉也表示,深圳二套房貸收緊給市場帶來的實際影響不大,二套房基本都是改善型需求,一般而言首付能力比較強,多增加一成首付的影響不大。對於剛性需求來說,如果增加一成首付可能會影響到大約30%的需求,而如果是改善型需求,增加一成首付影響可能就隻有5%~10%。

  張大偉認為,這一政策的影響主要在心理層面,更多是代表瞭政府釋放繼續調控的可能性,威懾市場,避免房價繼續過快上漲。另外也是銀行降低金融風險的一種選擇。

  尹伯成則對本報稱,深圳此舉除瞭應對房價上漲壓力外,還可能與銀行體系自身狀況有關:一是臨近年底,商業銀行的房貸指標可能快用完;二是銀行收緊貸款以應對萬一房價轉向帶來的潛在風險。

  與此同時,鑒於市場對首付比例的敏感度不如貸款利率高,如利率同步調整,可能調控效果會稍好。此次人民銀行深圳中心支行雖然未對二套房貸利率進行調整,但由於信貸額度緊張,房貸利率目前已普遍大幅上揚。

  某股份制銀行銀行信貸利率比較2015深圳分行人士介紹說,其部分二套房貸利率按基準利率上浮10%執行,但一般要上浮20%,但目前無款可放。

  而大行雖然可以正常放款,但利率上浮幅度更高。某國有大行深圳分行的一名客戶經理稱,該行目前在基準利率基礎上上浮20%~50%左右,但隻有與該行有合作關系的客戶才能享受優惠,其他客戶一般都要上浮30%,若個人信用記錄存在瑕疵,上浮幅度更是高達40%~50%。

  即便如此,深圳房價仍然高速上漲。國傢統計局數據顯示,今年1~9月,深圳新建住房銷售價格同比漲幅仍然高達20.1%。而據某研究院統計,深圳10月房價漲幅環比仍達到2.83%,高於北京、上海等地。

  而早在今年4月已將二套房貸款首付比例提至七成的北京,今年前三季度新房價格仍領漲全國,累計漲幅超過20%,顯示調控影響有限。

  "從房貸結構來看,二套房貸並不多,首付比例提高影響的仍然是剛需,而炒房客資金一般都比較雄厚,而且有很多渠道可以規避監管。無論是提高首付比例,還是提高利率,都不會對房地產市場產生很大影響。 "上述券商研究人士說。

  南方某股份制銀行深圳分行人士亦持這一觀點。他稱,除瞭投機性資金外,銀行正常放貸即便受限,但仍有多種資金流出渠道。"正常的房貸做不瞭,可以用消費、裝修、企業經營貸款的名義來貸,用這些名義放一筆款給你,用房子作抵押,實際上還是房貸,不過是說法和程序稍加變通而已。"

  呼籲差別調控

  根據國傢統計局最新的數據,全國70個大中城市中,新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到瞭15個,這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。此外,還有24個城市房價漲幅在8%~10%之間,這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。

  今年房價一直領漲全國的北京,為減少供需缺口穩定市場,在近期推出瞭自住型商品房政策,即今後將加快發展自住型商品住房,套型建築面積以90平方米以下為主,銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。北京今明兩年計劃向市場投放7萬套自住型商品房,其中今年供應2萬套,明年供應5萬套,主要解決"夾心層"的住房需求。

  張大偉認為,北京和深圳的調控舉措將影響其他城市,可能對第四季度的市場走勢有明顯影響。不過截至目前,除瞭北京和深圳,上海和廣州這兩個一線城市尚未在樓市調控上有動作,在9月的房價統計數據上,這兩個城市的同比漲幅也超過瞭20%。

  尹伯成認為,北京等地出臺的新政策能否發揮預期效應還要繼續觀察。而其他城市是否會出臺類似新政,估計要看中央的態度。

  事實上,自年初以來,雖然有些城市或放松或收緊樓市調控政策,但中央部委似乎並無直接行政幹預的跡象,這令業界猜想良多。而在市場層面,關於城市之間逐漸分化的言論也在增多,調控要區別對待的呼聲漸起。

  尹伯成認為,現在大小城市間的樓市表現差異很大,一二線城市漲幅較大,也有三四線城市房子供應量大、不好賣,調控不能"一刀切",要區別對待因地制宜。

  在近期的第十屆中國房地產品牌發展高峰論壇上,住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹也表示,當前房地產市場分化的格局已經開始出現,並將是市場的一個常態。她認為,在這樣一個市場情況下,未來長期調控房地產的政策還應該堅持抑制投資和投機,滿足合理的住房需求,調控方向不變,當然在調控的具體措施上,可以采用更加優化的經濟手段。

  秦虹稱,經濟手段調控房地產市場,主要包括三個方面:一個就是土地的調控,土地手段。"能夠增加土地,同時適當提高土地利用效率,這個空間是比較大的。"另一個就是信貸手段,在信貸政策上,未來應該更加突出差別化。對那些真正需要住房的需求加大政策支持力度,比如對置業的剛性需求。

  第三就是稅收手段。秦虹稱,稅收政策是房地產市場必備的制度,作為一種調控手段,稅收政策對房價的傳導機制非常復雜,最終是影響房價上升還是下跌,其效果是不確定的。所以,在對房地產市場的政策運用上,稅收政策一般不會頻繁使用,建立一個合理的稅收制度是最關鍵的。

  盡管外界對於房地產調控多有猜測,但中央政府至今仍"按兵不動",十八屆三中全會會是一個拐點嗎?

  "此前出臺的抑制住房需求政策(限購限貸等)效果逐漸弱化之際,當前中央政府對於房地產調控的態度還不太明朗,但總的來說,中央政府正在兩條腿走路,一方面不希望房價上漲過快,一些熱點城市或者供需較為緊張的城市,依然要執行當前的限購限貸等調控政策;另一方面,中央也在推動保障房的建設,加大棚戶區改造,對低收入住房困難群體進行托底。"尹伯成說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/09102479101.shtml

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