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內容來自sina新聞

地價暴漲助推房價上沖 昔日地王紛紛 解套



廣廈會客廳第83期:地鐵城市影響力幾何

 國傢統計局昨日公佈的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,7月新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為62個和57個,新建商品 住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數分別為69個和67個。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉認為,房價繼續上沖的動力在於2胎借貸的條件任何問題免費諮詢剛性需求拉動和近期地價上 漲。

  相比於住宅市場成交量及房價的穩步上揚,今年以來土地價格的上漲則可謂突飛猛進。中國房產信息集團提供的數據顯示,7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米,較上月提升28%,同比上漲59%,創近一年來新高。

  樂觀情緒蔓延的同時,已有不少業內人士開始對樓市未來的風險產生擔憂。

  漢宇地產市場研究部分析師張頎認為,房企頻頻高價拿地,充分說明其對於後市持樂觀態度,這也將連帶引發高價地塊周邊乃至區域房價進一步快速上漲,對此,政策制定層面通過行政手段加以幹預存在一定必要性。

  一線城市領漲

  國傢統計局數據顯示,新建商品住宅價格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外,廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市,北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。

  土地市場的高燒也正在為"高地價-高房價"的惡性循環推波助瀾。

  據漢宇地產監測,2011年至今,上海惠南板塊新房價格一直徘徊在13000元/平方米的水平,而上周成交的惠南商住地塊,樓板價已經占到周邊新房價格72.5%,如果今後房價不出現大幅上漲,該項目未來盈利情況並不樂觀。

  據某數據研究院的統計,今年以來,北京、廣州、珠海出讓的多幅高價地塊在剔除保障房後的樓板價已經超過地塊周邊的一、二手房均價,"面粉貴過面包"再次成為現實。

  上海易居房地產研究院發佈的數據顯示,7月包括北上廣深在內的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元,環比增長54.2%,同比增長 155.1%,創下近31個月的新高;7月十大城市土地成交均價為3474元/平方米,環比增長50.0%,同比增長92.7%,價格創41個月新高。北 上廣深四個一線城市7月的土地成交均價為7025元/平方米,環比增長72.7%,同比更是暴漲181.5%,同樣創下近41個月新高。

  據某數據研究院發佈的報告,以一線城市為首,近期各地土地市場中成交多宗單價接近甚至超過周邊房價的地塊。對於拿地企業來說,面對過高的土地單價,隻有房價在短時間內大幅上漲才能實現盈利,這不僅會給公司經營帶來風險,也將繼續助推房價的上漲。

  上述報告認為,新政下土地市場逆勢升溫,開發商對後市信心滿滿,不斷高價拿地,也將進一步向樓市釋放出積極信號,這或許意味著樓市風向會進一步轉向樂觀,今年以來的調控成果很有可能受到影響。當"面粉"的價格再次超過"面包",調控變為"空調"的風險也在逐漸加大。

  高銀行土地二胎借款年息貸款全省皆可處理價地塊紛紛"解套"

  樓市的持續回暖,讓一些昔日處境尷尬的高價地項目紛紛解套。

  "我們也沒有想到上半年房子能夠賣得這麼好。"一傢剛剛發佈中報的上市房企負責人朱偉(化名)對《第一財經日報》記者表示,"現在連2009年樓市最為瘋狂時期拿地的項目都已經輕松'解套',樂觀情緒正在行業中蔓延。"

  朱偉所在的房企曾在樓市最為瘋狂時期的2010年2月,以172%的超高溢價率拿下上海松江區的一幅土地,而就是這樣一個高價搶得的明星地塊,後來成為瞭公司手中的"燙手山芋"。

  面對持續的調控和高昂的拿地成本,朱偉的團隊決定放緩該項目的開發。"這個項目本該在2012年上半年入市,但按照當時的市場行情,基本賣一套虧一套。"

  朱偉完全沒有想到,這樣一個"燙手山芋"瞬間成為瞭"香餑餑"。今年上半年,上述項目終於入市,開盤首日去化接近200套。

  "開盤當日傍晚,銷售經理把銷售情況群發給我們幾個高管,一塊石頭終於落地,由於樓板價較高,這個項目的利潤較薄,但終於還是'解套瞭'。地產公司不怕虧本賣房,就怕庫存'爛在手裡'。"朱偉如是說。

  其實,乘著樓市回暖的東風,高價地解套並非孤立。

  2009年,中海地產以70.06億元的總價拿下上海長風6B、7C地塊,樓板價達到22409元/平方米,70.06億元的總價成為2009年的 全國總價地王。然而,於去年開盤的該項目,截至目前已經售出瞭656套房源,累計成交金額達到73.18億元,單價在4萬元/平方米以上。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/08513453517.shtml

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