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內容來自sina新聞

中海百億拼廣鋼三地 金融街圓夢廣州





  2月20日,北京三宗土地拍賣收金110億元;緊接著的第二天,廣州廣鋼新城的5宗地拍賣,又有155億元入賬。全國土地市場繼續著瘋狂。

  歷史經驗往往表明:地王頻出,土地市場大熱之時,房地產市場將會遭遇巨大危機。此前的2月19日,杭州就因為庫存12萬套,超過北、上、廣、深近一倍,已經有本地地產商德信地產等撐不住,選擇大幅降價回籠資金,並引起瞭保利、萬科等樓盤的跟進。2月24日,又有銀行收緊地產融資的消息,使得當天房地產板塊聞風色變,整體下跌5%。土地市場大熱,地價被不斷炒高的前提房價可以不斷地被推高,但是目前看來,市場的承接能力已經呈現疲態,真正有購買力的人群正在下降,類似於馬佳佳這種"90後"不買房的人群正在增多,因而2014年,杭州降價也許不是第一例。更大的危機還在於,地價和房價不斷被推高後,房產泡沫被不斷地吹大的風險是,在泡沫化的高峰時期,僅日本首都東京的土地總市值就可以"買下"整個美國。此後,日本經濟經歷瞭長期的疲軟。而如今北京的地價,"買下美國"同樣綽綽有餘。

  這一輪地王潮主要出現在一、二線城市,表明全國房地產市場已經分化,房企選擇在一二線城市聚集,競爭更加激烈。泡沫的積聚將導致後續市場存在調整的可能性。雖然目前還沒有看到房地產掉頭向下的跡象,但有些熱點城市的需求存在透支的危險,市場其實相當脆弱,很容易發生逆轉,房地產企業完全不可掉以輕心。

  2月21日下午2點,廣州市國土局3樓拍賣大廳門口已經聚集瞭不少的人,而此時距離拍賣還有1個小時。3點整,這裡將產生繼亞運城之後,廣州體量最大的集中土地出讓。大廳的一代墊款2胎怎麼貸款比較會過件張桌子上,擺放著一沓材料,明確地表明瞭此次拍賣的五幅地塊全部位於廣鋼舊址。

  掛牌文件顯示,此次推出的5宗無論是二類居住用地還是商住用地,均采用限地價、競配建拆遷安置房的方式出讓。從起拍價來看,五宗地的起始樓面地價為13000元/平方米,起拍總價已經高達155.0939億元。

  對於一線城市剛需市場的看漲,各大房企已經鉚足瞭勁要殺入廣州等區域,尤其是類似廣鋼這一類的城區中心地塊,則更是備受青睞。從此次前期參與競拍的程度來看,北京的金融街控股股份有限公司(以下簡稱"金融街")、中海地產集團有限公司(以下簡稱"中海")以及龍湖地產有限公司(以下簡稱"龍湖"),都表達瞭強烈的意願。

  "金融街去年就已經試圖在廣州拿地,結果金融城的地未中標,此次拿下廣鋼地塊,算是圓瞭進軍廣州的夢想。"有業內人士如此表示。同樣對廣州市場有著濃厚興趣的龍湖卻在此次競價中顆粒無收。

  讓龍湖顆粒無收的,正是近期正在拉開重組大幕的中海。據時代周報記者不完全統計,手執98號號牌的中海地產,舉牌次數接近90次,全部集中在最後所拍下的三幅地塊。最終,中海地產以95.9億元的總價和21.4萬平方米配建面積拿下其中3宗地塊,成為本次拍賣會上的大贏傢。

 中海代表舉牌90次

  從現場來看,此次廣鋼地塊拍賣的關註度超乎想象。不過,一位細心的參拍人員突然說:"怎麼幾個企業大領導都沒有來呢?宋廣菊(保利集團董事長)沒有來,中海的大領導也沒有來。看樣子限地價分地塊的拍賣方式,還是沒有之前亞運城地塊那麼受關註。"

  拍賣開始以後,早前傳出的幾大熱門企業,除保利、萬科之外,均在競拍過程中對多幅地塊展開瞭"廝殺",中海代表更是集中在3幅地塊競拍過程中,總計舉牌近90次,現場有媒體人戲稱"中海代表肯定沒有肩周炎"。可見競拍競爭之激烈。

  AF0403、AF040402商住綜合用地、防護用地(可供建設面積13.16萬平方米)爭奪中,首先以萬科配建900平方米安置房起拍,每報價一次增加配建300平方米,中海率先舉牌,隨即常江地產加入競拍,在配建面積增加至2100平方米時,萬科選擇退出。隨後中海和常江地產你追我趕,拍賣師臨時決定增加報價區間,每報價一次增加600平方米配建,但是依然沒有降低兩傢企業的爭奪熱情,在隨後的近20輪爭奪過後,當配建面積增加至21900平方米時,常江地產宣佈退出,同時龍湖突然殺入,經過5輪極其快速的報價,當龍湖代表報出29700平方米時,拍賣師立即提醒兩位企業不要忘記地塊的可供建築面積,引起現場一片笑聲。

  最後一輪,當中海報價達到35100平方米時,龍湖代表猶豫瞭很久。當拍賣師即將落槌的間隙,龍湖代表最後追加報價一次,但是中海地產代表立即追加。廣鋼第一幅地塊,經過近半個小時的拼殺,中海地產以17.1117億元,配建36300平方米的代價獲得。

  第二幅地塊地價高出第一幅近一倍,可供建築面積是所有此次五幅地塊中面積最大的一塊。多傢房企陷入爭奪,在經過報價幅度從900平方米增加至1200平方米,再增加至1500平方米的情況下,龍湖再次敗下陣來,這次笑到最後的,依然是中海地產。該幅地塊,中海以39.4976億元的地價,配建9萬平方米安置房的代價成功獲得。

  第三幅地塊,則是在開拍之前被傳最受關註的,而且是唯一一塊純住宅用地。拍賣師直接將報價區間從1500平方米調高到瞭3000平方米。最後,手執66號號牌的金融街以地價29.9434億元,配建83100平方米獲得。

  而隨後的兩幅地塊,分別被中海及華發摘走。值得一提的是,珠海華發所拍得第五幅地塊,除去配建成本之外,純建築面積樓面價超過2萬/平方米,再次印證瞭其地王制造機的稱號。而更值得註意的是,華發對此次的拍賣極其重視,甚至動用瞭多個"馬甲"公司報名競拍,終究從眾多房企中,搶得其中一幅地塊。

  中海覬覦超越萬科

  據悉,目前廣鋼新城板塊內僅有兩個新盤,分別為元邦明月水岸和遠大財智公寓,前者帶裝修均價23000元/平方米,後者尚未開盤但吹風價約在20000元/平方米。此外,區域內的二手房均價在14000-18000元/平方米。

  根據已經拍出的價格,從目前來看,廣鋼新城已經出現"面粉"貴過"面包","按照目前的地價和配建面積,項目入市售價或超過3萬元/平方米。"中原地產項目部總經理黃韜表示。而保利地產廣東公司董事長餘英更是在微博 上公開表示,廣鋼新城新房售價在兩年內將達4萬-5萬元/平方米。

  對此有分析表示,廣州作為最早實現住房商品化的城市之一,集聚著包括保利、恒大、富力、雅居樂等全國主要大型房企,除瞭萬科、中海等部分深圳開發商外,外來開發商以往很難進入廣州市場。但在北京、上海地王頻出,深圳缺地的情況下,越來越多的外地大型房企將目光投向瞭廣州。

  從單個企業來看,中海已經2013年拉開重組的大幕,加上其去年並未在廣州獲得任何地塊,在大環境集中向一線城市中心區域集中的態勢下,中海決心拿下其中三幅地塊的決心就顯而易見。

  2月11日,中海地產發佈公告稱,2014年1月份,中海地產收購瞭三幅新地塊,總建築面積為224萬平方米,應付土地出讓金為45.87億元;2月14日,中海在山東省即墨市以9.2億元斬獲一地;加上2月21日,中海地產以95.99億元的總成交金額拍得廣州市三幅地塊,不足40天,中海地產斥巨資150.97億元拿地,總計建築面積規模將近400萬平方米,其在土地市場的動作可謂不小。有業內人士猜測,從中海地產拿地規模與速度、銷售去化速度等方面看,合並中建系的中海地產或覬覦超越萬科。據悉,截至2013年年底,中海地產的土地儲備規模已經超過萬科,但銷售規模卻與萬科有著約600億元的差距。

  雖然中國建築名下的土地已經註入中海地產,但是中建的地,大多處在三、四線城市,對中海的利潤在一定程度會受影響。有業內人士猜測,這或許是中海在重組背景下大肆廣州拿地的主要原因之一。

  而對於中海2014年的拿地熱情,業界更為流傳的一個猜測是其借助整合重組的契機,一舉趕超萬科,登頂房企第一的寶座。時代周報記者就廣州拿地相關事宜試圖采訪中海,北京品牌總監周濤表示一切采訪事宜均由香港投資關系部負責,並提供電郵,記者隨後郵件聯系香港總部投資關系部唐敏芝,截至發稿,未收到相應回復。

  金融街加快向全國擴張

  金融街,則早就對廣州的住宅市場表現出瞭濃厚的興趣。此次競得該地塊是公司首次在廣州市場成功獲取土地,也是其完成一線城市佈局的重要一步。按照金融街的中標價,其折合樓面的地價為22031元/平方米,這一數字已讓此塊再次刷新荔灣地王新紀錄。有分析指出,金融街正加快其向全國的擴張步伐。

  2013年1-9月,公司實現房產簽約額約193億元,同比增長約47%,其中商務地產簽約額約130億元,較2012年同期增長約195%;住宅可售貨量較2012年同期減少,簽約額約63億元,較2012年同期下降約28%。

  從數據不難看出,公司絕大部分收入來自商務地產,住宅存貨及銷售量均出現下滑。隨著去年下半年房地產再融資的開閘,金融街在穩占"金融街西擴"優勢之外,已開始將觸角伸及天津等外埠市場。此番在廣州多得新地王地塊,在上述分析人士看來,是其在一線城市佈局的突破性標志。

  而此次金融街在廣鋼地塊成功競得的地塊,是純住宅用地,並非公司相對熟悉的商務地塊,加上住宅可售貨量的急劇下滑,都給外二胎房貸利率最低的銀行貸款全省皆可處理界傳達瞭金融街亟須補充住宅用地的信息。時代周報記者就此事求證金融街品牌部,截至發稿前,金融街並未作進一步回復。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2014-02-27/08322625140.shtml

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