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內容來自sina新聞

大良 如何變得更優良?

  位於龍崗大運新城的信息技術職業學院。

  一想到還有幾個月龍城的新房就可以裝修好,在知名外企就職的陳明就很興奮,到時他將告別每天從福田搭地鐵到龍城上班的日子。

  "你不知道以前龍城的樣子,現在整個城市好像穿越瞭一樣。"幾年前,陳明無論如何也想象不到,有朝一日會心甘情願到龍城安傢落戶。和身邊很多同事的判斷類似,在他看來,龍城將很快成為深圳又一個經濟熱點。

  時間長河仿佛在龍城打瞭一個漩渦。五六年前,龍城很多地方還是一派"城鄉結合部"的景象,晚上黑燈瞎火,連飯店都難找。而自2010年開始的一次巨變,讓這個龍崗區的政治中心成為瞭名副其實的經濟中心。

  深圳龍崗與佛山順德GDP相差無幾。同樣作為工業大區的城市中心,大良與龍城的產業願景相似,而後者在高端商貿、總部經濟、城市面貌上取得的成績,足以令大良感到艷羨。

  如果重回2010年,大運會也許是龍城最重要的契機;但是,龍城依靠的真的隻是大運會嗎?

  ■龍城簡介

  龍城街道辦事處於2004年掛牌成立,位於深圳市龍崗區中心城,是龍崗區委區政府所在地。西與東莞相連,北與惠州接壤。轄區總面積77.68平方公裡,其中五分之二面積為森林、水源保護區,實際管理人口近50萬人。

  後大運時期怎麼走?

  八年前的龍城晚上黑燈瞎火,連吃飯地方都難找。如今成為名聲鵲起的美食勝地,讓來自深圳各區乃至東莞、惠州的人們趨之若鶩,一些酒店晚上很難找到包廂。

  夜色斑斕,通往龍城世界飲食文化城的路上車流湧動,三傢五星級酒店、十幾條美食街、上百傢酒莊,以及周邊眾多購物和休閑娛樂一體的商業綜合體,燈火渲染瞭半邊天。

  在外地人印象裡,幾年前龍城更接近"城鄉結合部"。這個年輕的街道2004年才掛牌,其所在的龍崗地處"關外",一度有九成多工業企業屬傳統加工制造類企業。

  "當時找工作到瞭龍城,一下車心裡涼透瞭。"2004年大學畢業的周揚回憶。當時龍城荒草叢生,泥土和垃圾成堆。每逢周末,他都要輾轉回"關內"消費,尋回都市的感覺。

  一直到2010年龍城都未發生根本轉變。不過,一個難得的機遇已擺在龍城面前:2011年世界大學生運動會主賽場館將設在龍城。

  三 年過後,大運會喧囂已散,而從高速路駛向龍城街道的路上,宛如水晶城般的深圳大運中心仍吸引著每個初來者的目光。大運會帶來瞭巨量的基建,以作為大運會主 賽場交通樞紐的深圳地鐵3號線為例,在龍城開通瞭四個站點。這份"大運遺產"讓當地受用無比,像周揚這樣的新龍城人也第一次開始考慮在當地買房。

  然 而大運會帶來的變化,還無法讓缺乏積累的龍城與深圳中心城區相提並論;更根本的是,此時龍城還需找到自己的發展方式。2010年,龍城新任黨工委書記劉國 紅就向媒體透露龍城在"後大運時期"的新定位--發展高端生產性服務業、高科技產業和現代商貿業三大支柱,打造"未來的深圳副中心城區"。

  龍城的想法與順德大良等不少區域中心鎮街接近,特別是服務業,兩地都有不小野心。2010年出臺的《大良街道現代服務業發展規劃》提出建立"帶動順德、服務佛山、輻射珠三角的現代服務業基地"。

  在 兩地背後,順德和龍崗經濟規模相仿,去年GDP也都站在瞭2300億元線上。但實踐中,龍城的產業變化更迅速。當地人最先感受到的是高端商貿服務業的崛 起。2010年龍城開始規劃"三座城",大運新城、世界飲食文化城和汽車城,成為龍城聚合人氣、增長財源的主力項目。

  在世界飲食文化城背後,有劉國紅本人的一個心結。2005年,劉國紅在龍崗區檢察院上班,發現晚上的龍城黑燈瞎火,連吃飯地方都很難找。當時他已開始琢磨在龍城做強餐飲經濟的可能性。

  正 逢大運會前後,以三傢五星級酒店為核心的餐飲載體陸續開業,以星級酒店、大型餐飲酒樓為主導,世界飲食文化城迅速成型。龍城空氣、綠化條件遠勝深圳市中心 城區,飲食文化城飲食種類豐富且價格更低,因此迅速走紅。這個名聲鵲起的美食勝地,讓來自深圳各區乃至東莞、惠州的人們趨之若鶩,一些熱門酒店到晚上已很 難找到空閑的包廂。

  此外,目前龍城還有兩傢五星級酒店在建,預計5年內將達到十傢。與餐飲同步,龍城希望"以食品鏈帶動消費鏈"。在飲食文化城片區和周邊街區,星河COCOPark等多傢嘉義房屋房屋二胎城市綜合體紛紛開業或入駐,中心城區商業氛圍發生瞭巨變。

  龍 城把目標消費人群瞄準到整個深圳,因此高端商貿路線毫無壓力,這在當地從零開始建設的汽車城項目中更加明顯。隨著深圳中心城區汽車銷售業面臨飽和、轉移趨 勢,該項目招商並不困難。但龍城堅持高端門檻,去年僅16傢4S店全年GDP就達30億元,其中一傢建築面積一萬平方米的寶馬店年納稅額達5000萬元, 這種產出足以讓很多汽車市場黯然失色。

  總部經濟怎麼煉成?

  龍城街道的天安數碼城單位產出驚人,每畝近9000萬元,利稅也達每畝600多萬元,足以壓倒很多制造業企業。

  清晨,來自深圳各區的白領一族湧向龍城街道的天安數碼城。去年底,該項目舉行瞭四期工程的奠基儀式,由超高層甲級研發大廈、創新型總部樓、星級酒店和配套的購物中心組成的全新載體即將成型。

  拿起此前的照片,五六層高的舊式小樓是這裡最具代表性的建築。對比眼前的寫字樓群落,兩種景象看似相差二三十年,但整個變化前後僅用瞭三年。目前,前三期寫字樓吸引瞭230傢創新型企業,入駐企業累計申請專利達1400多項,年產值80億元。

  這個片區單位產出驚人,每畝近9000萬元,利稅達每畝600多萬元,足以壓倒很多制造業企業。四期園區全部建成後,可容納800傢企業,預計年產值超300億元。

  未來,200米的超高層甲級研發大廈將成為龍崗的地標建築,從這座科技型企業總部大樓上能夠俯瞰龍崗中心城區,這個場景似乎充滿瞭經濟格局上的象征和預示意味。"以前龍城隻是區府所在地,而現在完全可以算得上政治、文化、經濟三位一體的區域中心。"劉國紅說。

  總部型的寫字樓經濟業態,在龍城歷史並不算悠久,寫字樓內的白領一族,在龍城也是近幾年才真正形成的"新階層"。從大運會前至今,龍城人口總數穩定,但結構有變化,"原來初中學歷的居民占70%以上,現在初中學歷不超過50%,本科以上占瞭30%。"劉國紅說。

  總 部經濟也是近年來整個順德服務業經濟發展的熱點。去年3月該區啟動瞭總部經濟發展集聚區的建設,並出臺有關政策,計劃用8年時間建起"中國民營企業總部基 地"。其中,大良的德勝商務區是順德總部經濟發展集聚區之一,期望打造成"順德曼哈頓"。不過該片區此前在人氣、產業聚集等方面一度增長遲緩。相比龍城, 在企業總量等方面,德勝商務區仍有不小的可上升空間。

  土地也許是重要原因。相比深圳,佛山寫字樓經濟起步較晚,雖本土制造業企業眾 多,但企業總部走出工廠、走向寫字樓的氛圍近兩年才出現,並未蔚然成風。"德勝商務區開發使用權掌握在順德區政府層面,目前大良企業多屬規模較小的傳統制 造業,加上產業實力更強的容桂、北滘,甚至更遠的樂從都在推總部經濟,所以要實現一定規模的總部經濟圈並不容易。"一位企業傢說。

  相 比之下,外來企業是龍城寫字樓經濟的主力軍。在人氣方面,當地成功經驗是打造"零距離生活圈",引進瞭30多傢商業配套機構,甚至有公積金中心坐落於此, 還開通瞭高峰專線巴士。這種配套對企業頗有說服力,不僅是成長型企業,多傢上市企業總部也落戶於此,"有知名外企過來看一眼,就直接要瞭一層樓"。

  在外來企業總部增多的龍城,高層豪華寫字樓正越來越受寵,而隨著寫字樓、商貿業的快速發展,龍城很多社區由傳統的工業廠房出租模式,轉而向發展商住,或建高層產業載體出租。

  從總部經濟的增長可推斷,龍城經濟結構的多元化,和開放性都將有所增強。而實際統計結果也證明瞭這一點。去年龍城利用外資總額同比猛增近一倍,招商引資指標完成率也達到141%之多。在這兩個數字的背後,該街道的稅收同比增長23.64%,為龍崗八個街道中最高。

  "輻射莞惠"的雄心

  定位"深圳副中心城區"的龍城不僅追求對深圳各區的輻射,同時也提出瞭輻射莞惠的目標。山姆會員店去年開業一段時間後,5萬多張會員卡,有1/3來自東莞和惠州。

  單獨觀察餐飲消費、總部經濟,似乎很難解釋龍城早些年的發展速度。事實上,龍城在此過程中並不僅是"建瞭幾座高樓"那麼簡單,而是重新塑造瞭整座城市的輻射力。

  駕車走在龍城,隨處可見的樹木鬱鬱蔥蔥,與嶄新的街區相映成趣。龍城綠化覆蓋率達70.24%,社區道路綠化面積也有50餘萬平方米。"現在房屋2胎增貸很多漂亮的街區,前幾年就跟郊區甚至農村差不多。"龍城街道一位工作人員回憶。

  事實上,龍城人居環境一直有良好基礎,其擁有深圳最大的"氧吧"清林徑水庫,轄區水域及山地、綠化面積占轄區總面積七成,但在城市面貌煥然一新之後,價值才得以發揮。

  在 大運會以來的三年中,龍城年均基礎性投入超過100億元。對於鎮街乃至縣區級財政來說,這都是非常可觀的數字。巨額投入使其城市功能和面貌突飛猛進。僅交 通方面,近三年新增、改擴建及擬建道路達到73條,通車裡程達115公裡,一個"深莞惠一小時生活圈"初步構建。

  城市更新是龍城基建的另一重點。當地現有拆除重建類城市更新項目24個,涉及總用地面積約437萬平方米。城市更新意味著新的空間,而對於大良的傳統區域中心來說,土地資源匱乏正制約著產業發展空間。

  今年5月,佛山市委黨校公佈的一份調研報告認為,大良工業用地多為單層廠房,土地利用方式較粗放,後續可利用土地資源不多,導致許多優質的工業項目、綜合型商貿項目、金融服務業項目難以招商引資,影響大良經濟的可持續發展。

  在很多鎮街的發展中,城市和產業的立體重構又與經濟輻射力息息相關。人口基數本身不大的鎮街,必須依靠外來消費群體,才能壯大服務業。而在服務業形成規模之前,往往又要為人氣發愁,面臨"先有雞還是先有蛋"的問題。

  定 位"深圳副中心城區"的龍城不僅追求對深圳的輻射,也提出瞭"輻射莞惠"的目標。曾幾何時,這在外界看來並不現實。不過,在今天的龍城,這個目標正在靠 近。無論汽車城還是商貿中心,東莞、惠州消費者都在增加。在龍城頗受矚目的賣場山姆會員店去年開業一段時間後,劉國紅曾問過數據,"5萬多張會員卡裡,有 三分之一來自東莞和惠州。"

  在龍城,新興產業發展得益於城市魅力的增長,同時其發展也為當地增色不少。2010年,業界巨頭華夏動漫與龍城簽約,投資1.2億元建設"華夏動漫創意產業園"。此後該產業園連續成為深圳文博會分會場,帶動瞭整個龍崗動漫產業。

  與龍城的強烈優勢相比,順德大良、北滘、容桂等鎮街服務業發展較為均衡,大良服務業並不占據絕對優勢。而佛山外部與大良較近的中山等地,對比大良也隻強不弱。另一方面,與發展水平相當的禪桂地區相比,順德大良與距離其僅有30餘公裡廣州關系更為密切。

  據 悉,順德區長黃喜忠今年曾建議盡快將廣州地鐵延長至順德境內,優化兩地的交通接駁。今年6月,黃喜忠帶隊曾調研廣佛同城路網對接情況,廣州軌道7號線延長 線是其調研的一大重點。該線路現已規劃瞭三個備選方案,均從廣州南站出發,終點站設在北滘新城。以美食為首的大良服務業,或許能依靠廣州繼續做強。

  合作品牌:

  總指揮:王垂林姚燕永

  策劃:胡智勇龍建剛何又華

  統籌:何又華梁銳

  出品:南方日報珠三角新聞部

  撰文:

  南方日報特派記者趙越

  後方聯動記者尹輔華

  攝影:南方日報記者周遊

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-27/09373602004.shtml
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