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內容來自sina新聞

甲種建地住房保障的貨幣補貼模式

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  在中國經濟有下行風險之際,筆者以為,可借優化社會保障和土地財政,以起動消費、新型城鎮化和改善環境等經濟火車頭。

  貨幣補貼將掀起購房潮

  2011年底,住建部表示︰"十二五"末以後,我國住房保障方式將逐步轉到貨幣補貼為主。這意味著政府將從建保障房和廉租房,改為發放貨幣補貼供居民選擇在市場上租房或買房。

  貨幣補貼會節省許多公共資源,因為補貼多少,是按傢庭收入當時低於社會生活保障水平的數額來確定的,而傳統保障房卻讓每戶年復一年得到全額補 貼。在房貸還款每年不變但工資上升的情況下,購房補貼是逐年下降的。並且老年人還能從房子上獲得收益,政府在人口老化之下的社保負擔會得以減輕。因此於財 政而言,貨幣補貼是最能覆蓋全社會、讓全民都能圓住房夢的方式。

  實施住房貨幣補貼的困難在於,目前價低而又達到合理標準的住房存量還遠遠不夠。政府可以在離城鎮中心較遠的地方覓2胎設定缺錢急用哪裡借錢低價地,拍賣給房企,不設底價,但規定成品房須為小單位、符合一定的質量標準,並規定最遲幾時建成。

  即便如此,在這歷史罕見的購房和建房潮中,政府發放補貼金相信也須分批和抽簽,好讓成品房供應能跟得上需求。確定補貼金的水平、每批發放數量與土地供應量時,須考慮避免大量的低價低端商品房供應過度沖擊整個房地產市場。

  政府促進市場平穩的基本職能有兩方面:首先,中央政府要監控確保土地供應反映"住房存量應緊貼住戶總數"的原則,不過多也不過少。政府要維持它 對土地供應的控制,例如土地要經重新規劃才能改變用途,開發商須向政府繳交新舊用途之間的差價,這差價不歸原土地使用權擁有人。其次,土地增值,主要源自 經濟增長,是全社會的功勞,因此除瞭自住一套房可以豁免之外,持有房地產而產生的利潤應被征收增值稅,稅率應為50%以上,全國劃一。

  銀行會很樂意向受補戶提供房貸,因為部分還款由政府承擔瞭。還款期可以像美國一樣長達三十年,以降低每月還款額。為免房貸潮使房貸占銀行的總資產比率超標,需讓銀行將房貸證券化,但應要求銀行持續持有該批證券的某個百分比,以杜絕"次貸危機"的可能性。

  農村的土地政策,須維系城鄉之間平衡,人口雙向流動,並鼓勵農地流轉。進城的農民可決定賣地還是保留,這不會導致雙重福利,因為城鄉居民都須申 報傢庭一切收入,包括源自鄉間農地及城市打工的,以斷定其按"不敷之需"原則得到多少社保補貼。保留農地的,可傢屬自耕、雇工或出租,但任何人擁有農地, 倘在一段規定的時間內達不到該土地經評定最低農產量,即屬有違國傢賦予農地的目的卻從整體農地升值得利,因此須相應被征稅。宅基地建房須受管理以免變成無 土地成本的商品房,倘實質上是達到商品房的效果,則須向政府補地價。

  城鎮化中的土地財政

  政府的房產、地產相關收入,都是源於整體經濟活動,因此應與所得稅收等一樣,按功能所需分配給中央政府和地方政府。

  一旦住房補貼成為貨幣化社會保障的一部分而歸國傢統籌後,便更加需要相應讓中央政府分得部分房地產相關(包括出售土地使用權)收入。

  引入住房貨幣補貼,牽涉到政府把現有保障房和廉租房存量以市值出售和出租,由此產生的龐大財政收入,可先扣除這些單位的原建築費和利息開支後,歸還給地方政府首先用來償還興建住房的相關債務;餘額才分稅處理。

  更前所未有的政府收入,在於貨幣補貼和城鎮化之下出讓土地使用權所得。由於城市土地有限而我國仍處於經濟增長較快階段,地價比起居民收入必定仍 然昂貴。就此,一方面,國傢要監控以確保高地價所得全歸國庫,例如地方上的拍賣、投標等交易須高度透明和有足夠市場競爭;一方面,考慮到高地價構成對民生 和經濟的一種稅,應相應下調其他稅率。以香港為例,土地相關收入最高時占政府總收入超過一半,所以香港能以低稅為其經濟賣點。高地價所得的優先用途應包括 增加對社會保障和保護環境的投入。

  須註意隨著城鎮化逐漸完成和人口增長率下降,對城市新土地需求減弱,將影響政府出讓土地使用權的收入,屆時或需較多倚賴房產稅、房地產增值稅等,甚至需要上調其他稅率,情況會變得較似歐美。其他未雨綢繆的對策包括預留儲備和縮短土地使用權出讓的年限。

  房地產相關財政收入的短線波動較大,因此在政府預算中可以先撥進基金賬戶,再每年按財政規劃撥出運用。 (作者系香港資深經濟學人)







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-04/09032396985.shtml

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